【建物明け渡し(立ち退き)解決事例】5年以上の多額の滞納が生じていた案件について、約3年分の滞納賃料を一括で回収したうえで明渡を受けた事例

【物  件】東京都下の一軒家
【借  主】個人
【滞納月数】5年以上
【特  徴】賃借人が「近いうちに入金がある」と家主に対し支払猶予を求め、家主もこの申出を信じていたが、5年以上同じ状況が続いた。さすがにしびれを切らした家主が滞納家賃の支払と明渡訴訟を提起したところ、家賃滞納を知った妻が問題解決に奔走したことにより早期解決に至った事例。
【解決内容】任意退去(強制執行に至るまでに問題解決)
【解決までの期間】受任から6か月

1.事案の概要

 対象物件は東京都下の一軒家です。平成初期以来、30年以上の長年にわたり賃貸していましたが、ここ5年間は支払が滞納していました。賃借人は、「経済産業省関連の大きなビジネスに関与することができた。半年後には数千万円の入金があるからその際にまとめて支払う」と言って家主に支払猶予を求めてきたのを皮切りに、5年以上滞納を続けていました。長年物件を借りてもらっていたこともあり、明渡を求めることはせずに待っていました。しかし、さすがに5年もの長期になり、しびれを切らした形で弊事務所(赤坂門法律事務所)に相談がありました。

2.経緯

 借主に対して賃貸借契約を解除するとともに滞納家賃の支払を求める内容証明郵便を送付したところ、その2~3日後に奥様から電話がありました。奥様は、賃料滞納のことを全く知らず、大変驚いている様子でした。借主の奥様からは、「夫と相談する。少し時間がほしい」とのことで少し待っていましたが、そのうちに電話をかけても応答して頂けなくなりましたので、内容証明郵便を送付した約1か月後に訴訟提起しました。
 訴訟提起後、借主側に代理人弁護士が就任し、建物は早急に明け渡す、滞納賃料については親族の援助を得て一括で支払うので、一部減額されたい旨の打診がありました。これに対しては、「明け渡しを先行して頂ければ減額を検討する」旨回答し、その後、本件建物の明渡後に金額交渉のうえ、5年分の滞納家賃のうち、3年分(約300万円)を一括で支払うことで合意しました。
 なお、代理人弁護士によれば、借主(夫)は家賃滞納のことをずっと家族に隠していたようで、滞納が発覚した後は奥様が主導して問題解決に奔走されたとのことでした。

3.弁護士コメント

 本件は、長年賃貸していたこともあり、借主(夫)の「近いうちに入金がある」との言葉を信じた結果、滞納期間が長くなってしまった、という事例です。また、借主(夫)が家賃滞納を家族に知らせておらず、家賃滞納を知った奥様が問題解決に尽力したことにより、早期解決に至った事例でもあります。
 借主である夫が妻に対し、長年にわたる家賃滞納の事実を知らせておらず、契約解除の内容証明郵便によってはじめて家賃滞納の事実を知る、というのはよくある話です。妻に家賃滞納の事実を言いづらいその気持ちはよくわかりますし、家主としても長年の信頼関係があるとついつい猶予をしがちですが、これだと問題解決は遠のきます。今回は奥様が問題を把握したことにより早期解決に至ったことから分かるように、客観的な通知書を送付したり、法的措置をとることが有効な場合があります。
 長期の滞納にお悩みの家主様に参考になる事例かと思い、紹介させて頂きました。

※守秘義務の関係上、全体の趣旨を変えない範囲で、事案の内容や固有名詞等を変更しています。

記事カテゴリ: 解決事例
投稿日時: (約2年4ヶ月前)

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よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか?

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか?

当事務所での解決までの平均期間は、4か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、1カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

  1. 内容証明郵便による契約解除通知送付(受任から3日~1週間程度)
  2. 訴訟提起(内容証明郵便送付日の翌日~2週間程度)
  3. 第1回期日(訴訟提起日から1ケ月~1ケ月半程度)
  4. 判決期日(第1回期日から1週間~2週間程度)
  5. 強制執行申立(判決期日から2週間~1ケ月程度)
  6. 断行手続(強制執行申立から1ケ月~1ケ月半程度)
  7. 退去完了

強制執行手続のうち、断行手続(裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続)によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね4ケ月~5ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、1カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね4ケ月程度です。

【2022年10月11日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか?

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額140万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか?

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい?

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

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