【建物明け渡し(立ち退き)解決事例】認知症の高齢者に対する建物明渡請求において、行政機関の協力を得て、任意退去に至った事例

【物  件】一人暮らし用の賃貸マンション
【借  主】高齢者
【滞納月数】3か月
【特  徴】借主に認知症の症状がみられるようになり、その後家賃滞納
【解決内容】任意退去
【解決までの期間】受任から4か月

1.事案の概要

 物件は一人暮らし用の賃貸マンションです。借主は高齢者です。
 年金暮らしで、長年にわたって問題なく家賃の支払がなされてきましたが、その後滞納が生じるようになりました。管理会社が訪問するも、応答せず、電話しても趣旨不明のことを言うようになり、認知症の症状が出ていることが疑われました。
 その後、滞納金額が3か月を超えたことから明渡訴訟提起の依頼がありました。

2.経過

 まず、内容証明郵便にて契約解除通知を発送後、本人と電話連絡を試みました。しかしながら、電話に出てくれず、やむなく訴訟を提起しました。管理会社より、自治体の福祉課や民生委員に連絡を取っていただき、介護施設への入居手続に至るように調整を行いました。
 その間に明渡訴訟が進んでいきましたが、借主が認知症であることから、送達の効力に疑義が生じてしまいます。
 訴訟法上の特別代理人(民事訴訟法第35条)の選任も検討せざるを得ない状況にはなりましたが、調整の甲斐あり、成年後見人が選任されるに至り、その後まもなく任意退去となりました。

3.弁護士コメント

 本件は、借主が認知症になり、その結果家賃滞納が生じたという事例です。
 借主に成年後見人がついていればそれほど問題は生じません。問題が生じるのは、「認知症の影響により、訴訟に対応することができないのにも関わらず、成年後見人が選任されていない方」のケースです。法律用語を用いると、「意思能力を欠く常況にありながら後見開始の審判がなされていない者」という表現が用いられます。
 このようなケースでは、借主に対して建物明渡請求訴訟を提起せざるを得ません。しかし、建物明渡請求訴訟において裁判期日を開くためには、訴状等の特別送達が必要ですが、意思能力を欠く常況にある者に対する特別送達は疑義があるものとされています。したがって、後見人を選任するか、特別代理人を選任する必要があります。一般的には特別代理人選任申立を行うことになりますが、それには、予納金(最低でも20万円程度)の費用と時間がかかります。
 実務的には、認知症の単身者がいることを行政機関に知らせるとともに、行政機関と協力して介護施設の入居に導き、任意退去を実現させることが多いと思われます。なお、実際には、認知症の疑いがあることが、判決後、強制執行の催告時になって初めて発覚することもありますが、その際には、強制執行をいったん中止し、執行官より行政機関と連携してもらうこともあります。
 成年後見人が選任されていない認知症の高齢者に対する建物明渡請求においては、ただ訴訟を提起して判決をもらえばよいというものではなく、節目節目で行政機関の連携を模索することが重要と考えます。

記事カテゴリ: 解決事例
投稿日時: (約2年2ヶ月前)

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よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか?

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか?

当事務所での解決までの平均期間は、4か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、1カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

  1. 内容証明郵便による契約解除通知送付(受任から3日~1週間程度)
  2. 訴訟提起(内容証明郵便送付日の翌日~2週間程度)
  3. 第1回期日(訴訟提起日から1ケ月~1ケ月半程度)
  4. 判決期日(第1回期日から1週間~2週間程度)
  5. 強制執行申立(判決期日から2週間~1ケ月程度)
  6. 断行手続(強制執行申立から1ケ月~1ケ月半程度)
  7. 退去完了

強制執行手続のうち、断行手続(裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続)によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね4ケ月~5ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、1カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね4ケ月程度です。

【2022年10月11日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか?

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額140万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか?

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい?

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

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