【物件】首都圏郊外の一軒家
【借主】５０代男性
【滞納月数】３か月
【特徴】連絡がとれなくなりその後家賃滞納
【解決内容】親族にて荷物を撤去し明渡完了
【解決までの期間】受任から５か月

１．事案の概要

　物件は首都圏郊外の一軒家です。
　借主は、物件に住み始めたときから定職についており、長年にわたって居住していました。家賃滞納は一切ありませんでした。
　しかし、突然連絡が取れなくなり、また、家賃滞納が生じるようになりました。家主や管理会社、親族が訪問するも、応答がありません。また、携帯電話も電源が入っておらず、就業場所に問い合わせるも無断欠勤が続いているとのことでした。
　滞納金額が３か月を超えたことから明渡訴訟提起の依頼がありました。

２．経過

　賃貸借契約を解除し明渡を求める内容証明郵便を送付しても受取が無く、不在として返送されました。そこで、借主に対して建物明渡訴訟を提起しました。訴訟提起後、裁判所から借主宛に訴状の特別送達が試みられましたが、不在で戻ってきました。
　管理会社が物件訪問した際にも応答がありませんでした。ライフラインも止まっており、郵便物も溜まっていたことから、行方不明と判断しました。
　そこで、公示送達の方法により訴状を送達し、裁判所の判決を経て建物明渡強制執行を申し立てました。
　強制執行手続は、一般的に、執行官催告（執行官が明渡期日を指定する手続）→強制執行断行（裁判所の権限で強制的に鍵を交換し、荷物を撤去して明渡完了とする手続）という流れで行われます。この執行官催告の際に、室内で亡くなっている借主が発見されるに至りました。すぐ警察・消防に通報のうえ、借主は病院に搬送されました。その後葬儀が行われたようで、間もなくして親族の方が中の荷物を完全に撤去し、明渡完了となりました。

３．弁護士コメント

　本件は、借主が室内で死亡しており、そのことが強制執行催告時に明らかになったという事例です。
　この場合、債務者が死亡していることから、親族の方が室内の荷物を撤去し、諸々の費用を支払ったうえで明渡完了と整理することが多いと思います。
　厳密にいえば、借主の相続人に賃借権（及びこれに基づく明渡義務）が承継される結果、明渡義務（目的物返還債務）を承継する相続人が明渡を行う必要があります。しかし、相続人ではない親族であっても、いわゆる民法上の事務管理や債務引受により、相続人の明渡義務を履行する（費用負担は相続人と事実上明渡義務を履行した親族で処理する）と整理することにより、法的な明渡義務が履行されたと整理できる場合も多いと考えます。
　他方、家主が、親族などに無断で中の荷物を撤去することは、自力救済として原則として違法となると考えられます。但し、賃貸借契約書に契約終了後の残置物放棄条項などが盛り込まれており、かつ、部屋の中の状況などに鑑みて、家主が自ら中の荷物を撤去することが違法と評価されない場合もあると考えます。
　借主が死亡した場合で、かつ、親族等の協力が得られない場合については、様々な対応が考えられます。建物明渡に精通した弊事務所にご相談頂き、最善の方法を一緒に考えていきましょう。