【建物明け渡し(立ち退き)解決事例】物件に不具合があったとして家賃の支払を拒否されたものの、最終的には滞納による明渡請求が認められ、任意退去に至った事例

【物件】福岡県内のアパート
【借主】30代男性
【受任時の滞納月数】3か月分
【特徴】家賃(全額)不払の理由として物件内部の不具合を主張された
【解決内容】任意退去
【解決までの期間】受任から1年程度

1.事案の概要

 物件は福岡県内のアパートです。
 賃借人からは、入居当初から、照明に不具合がある、サッシが壊れている、などと様々なクレームがありました。賃貸人としては、(クレームが若干不当と思われるものも含め)誠実に対応していました。しかし、賃借人は、入居後1年経過したのち、突然、「物件には様々な不具合がある。対応してもらったものも含めて、家賃を支払う価値はない物件なので、家賃を支払わない」と主張するようになり、家賃を全く支払わなくなりました。
 3か月分の滞納が生じたタイミングで、弊事務所に依頼があり、家賃滞納による建物明渡請求訴訟を提起しました。

2.経過

 訴訟提起後、借主からは、これまでの主張と同様に「物件に不具合があり、到底通常の使用に耐えられないものなので支払わない」との主張がされました。

 当方からは、

①使用に耐えられないと言いながらも、借主自身入居を継続しており主張と行動が矛盾している
②物件の不具合等、借主の要望については全て対応済み
③その他不具合と主張している部分は、物件の不具合と評価できるものではない

 等を主張しました。

 また、書証として、不具合対応をした際の記録や写真管理会社の対応記録等を提出しました。
 その後、裁判所での3回の期日を経て借主に対して明け渡しを命じる判決が下されました。
 強制執行を予告したところ、借主は、その後まもなく任意退去していきました。

3.弁護士コメント

⑴ 賃借物件の一部が、滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益ができなくなった部分の割合に応じて(当然に)減額されます(民法611条1項)。なお、一部が使用及び収益ができなくなったことにより契約の目的を達成することができなくなった場合には、賃借人は契約を解除することができます。民法611条2項)。
 この条項によれば、賃借物件の使用及び収益ができなくなった範囲において、賃料が当然に減額されます。したがって、当然に減額された賃料の範囲で賃料支払を拒んでも、債務不履行の問題は生じません。
 しかし、減額されない部分については依然として賃料支払義務があります。
 よって、賃借物件の一部に不具合があることを理由に、賃料全額の支払を拒むことは、それ自体債務不履行を構成し、契約解除事由となります。

⑵ 本件は、借主が家賃滞納の理由として、物件内部の不具合の存在を主張した事案です。このような事案は珍しくはありません。現実には、家賃が支払えないことを正当化するために主張されることが多いというのが正直な感想です。多くの場合には、任意退去にて解決することが多いです。
 ただ、中には、物件の不具合がひどく、確かに居住に耐えられないな、という感想を持つ物件もあります。このような場合には、(若干の引っ越し費用を支出し)早期に退去して頂く形が理想的と思われます。
 このような類型の案件は、紛争が長期化し、滞納金額も多額となる場合が多く、早期の対応が肝となる場合があります。
 物件不具合を理由とする家賃滞納は、それ自体理由がない場合も多いですし、また、実際に家賃減額をもらたすような不具合があった場合においても、弁護士に相談することで解決可能な問題です。

記事カテゴリ: 解決事例
投稿日時: (約2年11ヶ月前)

アクセス

関連サイト・サービス内容

 

所有者不明土地(名義人不明問題)

不動産に関する各種契約書を、迅速かつ適切な形で作成します。証券化に関する契約書や不動産信託に関する契約書、財務局への届出書類などについても対応します。

 

共有不動産問題

共有不動産問題は、先送りにすると問題解決を困難にしますので、早期の弁護士相談が有効です。一緒に解決策を考えていきましょう。

 

破産・再生・債務整理

不動産の処理が問題になる法人・個人破産手続、民事再生手続や債務整理手続についても、多数の案件を取り扱ってきました。経験を生かして適切な処理を行います。

M&A関連業務

M&Aと企業再編の成功に向け、不動産問題を多数取り扱った経験を踏まえて最善の努力を尽くします。

法人顧問(不動産会社向け)

多数の不動産問題を取り扱った経験やアドバイスを行った経験を踏まえ、企業活動に適切な指針を与えます。また、不動産Techに関する法的課題について適切にアドバイスします。

不動産証券化

一社)不動産証券化協会認定マスターを取得しています。不動産証券化業務に関する契約書レビュー、取得物件デューデリジェンスや各種法的アドバイスを行います。

不動産Techに関する
法的問題

不動産Techに関しては、様々な法的課題があります。未知の課題に関しても、これまでの経験を踏まえてアドバイスしま

各種契約書等の作成

不動産に関する各種契約書を、迅速かつ適切な形で作成します。証券化に関する契約書や不動産信託に関する契約書、財務局への届出書類などについても対応します。

よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか?

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか?

当事務所での解決までの平均期間は、4か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、1カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

  1. 内容証明郵便による契約解除通知送付(受任から3日~1週間程度)
  2. 訴訟提起(内容証明郵便送付日の翌日~2週間程度)
  3. 第1回期日(訴訟提起日から1ケ月~1ケ月半程度)
  4. 判決期日(第1回期日から1週間~2週間程度)
  5. 強制執行申立(判決期日から2週間~1ケ月程度)
  6. 断行手続(強制執行申立から1ケ月~1ケ月半程度)
  7. 退去完了

強制執行手続のうち、断行手続(裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続)によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね4ケ月~5ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、1カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね4ケ月程度です。

【2022年10月11日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか?

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額140万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか?

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい?

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

よくある質問をもっと見る

お問い合わせ

  • 東京事務所
  • 03-6550-8835
  • 受付時間:平日10時〜17時
  • 福岡事務所
  • 092-717-8220
  • 受付時間:平日10時〜17時

メールでのお問い合わせはこちら

© AKM弁護士法人 赤坂門法律事務所

赤坂門法律事務所 不動産専門チームが、不動産オーナー、
大家さんや管理会社様のお悩みを解決します。
お困りの方はすぐにご連絡ください。