【建物明け渡し(立ち退き)解決事例】物件に不具合があったとして家賃の支払を拒否されたものの、最終的には滞納による明渡請求が認められ、任意退去に至った事例

【物件】福岡県内のアパート
【借主】30代男性
【受任時の滞納月数】3か月分
【特徴】家賃(全額)不払の理由として物件内部の不具合を主張された
【解決内容】任意退去
【解決までの期間】受任から1年程度

1.事案の概要

 物件は福岡県内のアパートです。
 賃借人からは、入居当初から、照明に不具合がある、サッシが壊れている、などと様々なクレームがありました。賃貸人としては、(クレームが若干不当と思われるものも含め)誠実に対応していました。しかし、賃借人は、入居後1年経過したのち、突然、「物件には様々な不具合がある。対応してもらったものも含めて、家賃を支払う価値はない物件なので、家賃を支払わない」と主張するようになり、家賃を全く支払わなくなりました。
 3か月分の滞納が生じたタイミングで、弊事務所に依頼があり、家賃滞納による建物明渡請求訴訟を提起しました。

2.経過

 訴訟提起後、借主からは、これまでの主張と同様に「物件に不具合があり、到底通常の使用に耐えられないものなので支払わない」との主張がされました。

 当方からは、

①使用に耐えられないと言いながらも、借主自身入居を継続しており主張と行動が矛盾している
②物件の不具合等、借主の要望については全て対応済み
③その他不具合と主張している部分は、物件の不具合と評価できるものではない

 等を主張しました。

 また、書証として、不具合対応をした際の記録や写真管理会社の対応記録等を提出しました。
 その後、裁判所での3回の期日を経て借主に対して明け渡しを命じる判決が下されました。
 強制執行を予告したところ、借主は、その後まもなく任意退去していきました。

3.弁護士コメント

⑴ 賃借物件の一部が、滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益ができなくなった部分の割合に応じて(当然に)減額されます(民法611条1項)。なお、一部が使用及び収益ができなくなったことにより契約の目的を達成することができなくなった場合には、賃借人は契約を解除することができます。民法611条2項)。
 この条項によれば、賃借物件の使用及び収益ができなくなった範囲において、賃料が当然に減額されます。したがって、当然に減額された賃料の範囲で賃料支払を拒んでも、債務不履行の問題は生じません。
 しかし、減額されない部分については依然として賃料支払義務があります。
 よって、賃借物件の一部に不具合があることを理由に、賃料全額の支払を拒むことは、それ自体債務不履行を構成し、契約解除事由となります。

⑵ 本件は、借主が家賃滞納の理由として、物件内部の不具合の存在を主張した事案です。このような事案は珍しくはありません。現実には、家賃が支払えないことを正当化するために主張されることが多いというのが正直な感想です。多くの場合には、任意退去にて解決することが多いです。
 ただ、中には、物件の不具合がひどく、確かに居住に耐えられないな、という感想を持つ物件もあります。このような場合には、(若干の引っ越し費用を支出し)早期に退去して頂く形が理想的と思われます。
 このような類型の案件は、紛争が長期化し、滞納金額も多額となる場合が多く、早期の対応が肝となる場合があります。
 物件不具合を理由とする家賃滞納は、それ自体理由がない場合も多いですし、また、実際に家賃減額をもらたすような不具合があった場合においても、弁護士に相談することで解決可能な問題です。

記事カテゴリ: 解決事例
投稿日時: (約1年2ヶ月前)
早めのご相談が解決への第一歩です。

※借主様・入居者様からのご相談はお受けしていません

ご相談予約はこちら↓↓↓
その他の解決事例・よくあるご質問はこちら

ひとくちに建物明渡(立ち退き、強制退去)、家賃回収と言っても、様々な事案があります。実際の事例とその解決内容をご紹介しています。

建物明渡(立ち退き、強制退去)、家賃回収について、ご依頼の際や事件処理中に、ご依頼者様からよくある質問と回答をまとめています。

費用と顧問契約について
費用の詳細ページイメージ

費用について

かかる費用は事案により様々といってしまえばそれまでなのですが、具体的にいくらかかるのかをなるべく開示したいと考えています。特段費用がかかりそうな場合は、ご相談時にもあらかじめ説明申し上げます。

顧問契約ページイメージ

予防/顧問契約について

様々な借主が居る中で全く問題が起きないようにするというのは難しいですが、問題が起きにくくすることと問題が起きたときにより素早く対処できるようにするため顧問契約という選択肢もあります。

各種コラム
サイト内ページコンテンツのご紹介
家賃回収/建物明渡の詳細ページのイメージ

どう解決するか?

実際にどうやって家賃を回収、もしくは強制的に退去してもらうのか。法律をどうやって使い、話し合いを進めて行くのか、ご依頼主である家主様の手間はどのくらいかについて解説しています。

当職の経歴・実績ページのイメージ

選ばれ続ける3つの理由

当事務所が、家賃回収・建物明渡(強制退去、立ち退き)につき4000件超もの案件を解決し選ばれ続けてきた理由は、「スピード」「確実な処理」「経験に基づく理解・判断力」に集約されます。

解決までの流れページのイメージ

解決までの流れ

お客様からご相談いただきご依頼いただくまで、ご依頼頂いてから問題が法的に解決するまでの流れを、必要な手続・手間・時間・費用の側面から、あらかじめこちらのページで説明しております。

お問い合わせについてのページイメージ

相談は電話/メールから

まずは、お電話やメールでお問い合わせください。当職・当事務所の営業日時やご相談いただく際の注意点などをまとめています。とはいえ、お気軽にお電話いただければと思います。

 
早めのご相談が解決への第一歩です。

※借主様・入居者様からのご相談はお受けしていません

ご相談予約はこちら↓↓↓