【建物明け渡し(立ち退き)解決事例】物件内にカビが生えることを理由に家賃の一部(25%相当額)の支払を拒否されたものの、明渡が認められた事例

【物件】福岡県内の一戸建
【借主】70代男性
【受任時の滞納月数】3か月分
【特徴】家賃の一部不払の理由として物件内部にカビが生えることを主張された
【解決内容】強制執行(断行)
【解決までの期間】受任から2年程度
         (最高裁への上告棄却・上告受理申立不受理)

1.事案の概要

 物件は福岡県内の一軒家です。築50年程度が経過している古い建物です。
 物件の借主は70代男性です。物件に夫婦でお住まいでした。
 長年にわたり物件を賃借していましたが、数年経過後、押し入れや天井裏など、広範にカビが生えるようになった、ついては何らかの対応をしてほしい、との主張がされるようになりました。管理会社にて畳替えや押し入れや天井板の張り替え等の対策を行いましたが、改善しませんでした。そのうちに、借主は、防カビ対策費用がかかっておりその分を相殺したい、と主張し、毎月8万円支払うべきところ、6万円の支払しかしなくなりました。
 そのうちに、滞納額がかさんでいき、3か月分に至ったところで訴訟提起依頼がありました。
 内容証明郵便にて契約解除通告書を送付したうえで、建物明渡を求める訴訟を提起しました。

2.経過

 訴訟提起後、借主に代理人弁護士が就任しました。
 本件の争点は、「カビが生えるという点について、賃料減額の理由となるか(旧民法611条類推適用による賃料減額請求により、賃料が当然に減額されるか)」という点にありました。
 当方からは、カビの発生は、借主の善管注意義務違反により発生したものである旨主張しました。借主からは、物件内のカビの発生は、物件構造上の問題でありカビの発生により物件の使用収益が困難となっている、それにより防カビ費用を支出しているのであるから賃料は当然に減額されるべき旨が主張されました。
 第1審では、当然に賃料が減額されないとして借主に対して明け渡しを命じる判決が下されました。
 控訴審では、カビの発生はいわば物件の構造や立地条件によるものであり、賃料は1万円のみ減額される(7万円に減額)ものの、それを前提としても3か月分以上の家賃滞納が生じており、解除は有効である旨判示し、借主に対して明け渡しを命じる判決が下されました。
 借主側はその後最高裁に上告しましたが、これも棄却されました(上告受理申立も不受理)。その後強制執行手続を経て退去が実現しました。

3.弁護士コメント

⑴ 他の解決事例でもご紹介したとおり、賃借物件の一部が、滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益ができなくなった部分の割合に応じて(当然に)減額されます(民法611条1項 )。
 この条項によれば、賃借物件の使用及び収益ができなくなった範囲において、賃料が当然に減額されます。したがって、当然に減額された賃料の範囲で賃料支払を拒んでも、債務不履行の問題は生じません。しかし、減額されない部分については依然として賃料支払義務があります。賃借物件の一部に不具合があることを理由に、賃料全額の支払を拒むことは、それ自体債務不履行を構成し、契約解除事由となります(旧611条に関する最判昭和43年11月22日民集22―12―2741(裁判所HP|裁判例検索 )の趣旨は、現行611条1項にもあてはまると思われます)。

⑵ 本件は、借主が物件内部の不具合(カビ)を主張し、旧民法611条類推適用により、その主張の一部が受け入れられたものの、結果としては明渡が命じられた事例です。このような類型の案件は、本件のように、紛争が長期化する傾向にあります。しかし、本件は、自らが相当と考える賃料の一部を毎月入金しており、貸主の実害が大きくなかったという事案です。
 現在の民法611条は、旧611条と異なり、賃料の当然減額を定めています。したがって、賃料減額請求が無くても、物件に使用収益上の不具合があれば減額されます。また、場合によっては、減額分の返還請求が認められる場合もあります。
 したがって、物件不具合による賃料減額を求めて賃料の一部支払を拒絶するケースは、ある程度のところで家賃の減額を認めることで紛争長期化を回避することが相当な場合もあります(本件は、貸主があくまでも明け渡しにこだわったために最高裁まで至り、長期化した事例です。)。どのような対処が相当かは事案によりますので、まずは弁護士にご相談されることをお勧めします。

記事カテゴリ: 解決事例
投稿日時: (約2年4ヶ月前)

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よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか?

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか?

当事務所での解決までの平均期間は、4か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、1カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

  1. 内容証明郵便による契約解除通知送付(受任から3日~1週間程度)
  2. 訴訟提起(内容証明郵便送付日の翌日~2週間程度)
  3. 第1回期日(訴訟提起日から1ケ月~1ケ月半程度)
  4. 判決期日(第1回期日から1週間~2週間程度)
  5. 強制執行申立(判決期日から2週間~1ケ月程度)
  6. 断行手続(強制執行申立から1ケ月~1ケ月半程度)
  7. 退去完了

強制執行手続のうち、断行手続(裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続)によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね4ケ月~5ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、1カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね4ケ月程度です。

【2022年10月11日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか?

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額140万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか?

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい?

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

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