【建物明け渡し(立ち退き)解決事例】保証会社による保証が転貸を理由として終了した後速やかに明渡が実現した事例

事案の概要

物件:千葉県内の賃貸アパート
契約者:法人
家賃滞納:3か月
特徴:法人名義で契約し、従業員でもない第三者に又貸し
受任から解決まで:1か月半

1.家賃保証が付された物件での又貸し

 物件は千葉県内の賃貸アパートです。
 賃貸借契約には、保証会社の家賃保証がついていました。
 契約者は法人です。社宅契約で従前その従業員が住んでいました。しかし、その従業員がオーナーに無断でその知人に又貸しし、ご相談時には、法人とは無関係の第三者(法人従業員の知人)が居住していました。

2.転貸の発覚

 物件の家賃が滞納となったため、保証会社が回収のために物件を訪問したところ、無関係の第三者が居住していることが発覚しました。
 保証会社との保証委託契約においては、第三者に対する転貸が発覚した場合には、保証終了となり、以後家賃保証が行われない旨明記されています。保証会社は、家賃保証の定めに基づき、保証契約が終了した旨通知し、以降の賃料について家賃保証がストップしてしまいました。
 この段階で、当事務所に、実際の占有者に対する明渡請求の依頼がありました。

3.転貸を理由とする契約解除の意思表示と訴訟提起

 まず、当職から、法人に対し、家賃滞納及び無断転貸を理由として、賃貸借契約を解除する旨の通知書を内容証明郵便で送付しました。内容証明郵便の到着を待って、契約者である法人と占有者に対して、物件の明渡を求める訴訟を提起しました。

4.占有者による物件の明渡及び賃料の回収

 訴訟を提起してから約3週間後、裁判所から明渡請求の訴状送達を受けた占有者から当事務所に連絡が入り、「物件は速やかに明け渡す」旨の連絡が入りました。約1週間後に占有者から物件を明渡を受けるに至りました。
 また、滞納賃料については契約者が法人であることから、法人に対して支払を請求しました。

5.保証終了となった転貸事案における明渡請求訴訟の相手方

 保証終了となった転貸事案において、明渡請求の相手方は契約者及び実際の占有者です。契約者に対する明渡請求訴訟だけでは不十分です。占有者に対する訴訟提起が必要です。これは、契約者に対する判決(債務名義)だけでは、占有者に対する明渡の強制執行を実現することができないためです。
  

6.転貸した占有者が不明の場合でも仮処分手続を行うことで対応できます

 転貸先の占有者が不明の場合には、占有移転禁止の仮処分の手続きをとることにより、物件の占有者を特定します。仮処分手続において占有の認定がされるためです。
 占有移転禁止の仮処分により、占有者が手続上固定されることになります。仮処分手続にて認定された占有者に対する債務名義があれば、強制執行時に別の第三者が占有していたとしても、仮処分手続において認定された第三者に対する債務名義で、別の第三者に対して強制執行手続を行うことができます。
  

7.おわりに

 転貸を理由として保証会社の保証終了となった場合には、以後家賃保証がなされないわけですから、速やかにかつ確実に手続を進める必要があります。しかし、転貸となった場合に、実際の占有者を認定するのは困難を伴うことも多いのが実情です。このような場合には是非弁護士に相談されることをお勧めします。

記事カテゴリ: 解決事例
投稿日時: (約2年3ヶ月前)

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よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか?

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか?

当事務所での解決までの平均期間は、4か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、1カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

  1. 内容証明郵便による契約解除通知送付(受任から3日~1週間程度)
  2. 訴訟提起(内容証明郵便送付日の翌日~2週間程度)
  3. 第1回期日(訴訟提起日から1ケ月~1ケ月半程度)
  4. 判決期日(第1回期日から1週間~2週間程度)
  5. 強制執行申立(判決期日から2週間~1ケ月程度)
  6. 断行手続(強制執行申立から1ケ月~1ケ月半程度)
  7. 退去完了

強制執行手続のうち、断行手続(裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続)によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね4ケ月~5ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、1カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね4ケ月程度です。

【2022年10月11日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか?

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額140万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか?

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい?

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

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