【建物明け渡し(立ち退き)解決事例】夜逃げした入居者に対する明渡訴訟

【物件】福岡市内のワンルームマンション
【借主】夜間の飲食業に従事する20代女性
【特徴】家賃滞納後夜逃げ状態で所在不明
【解決内容】強制執行
【解決までの期間】受任から4か月程度

1.夜逃げした借主

 物件は福岡市内のワンルームマンションです。借主は夜間の飲食業に従事する20代の女性です。
 借主が家賃を2か月滞納した段階で、管理会社が物件を訪問したところ、部屋の電気メーターは停止した状態であり、ポストにも郵便物が大量に溜まっていました。借主本人とも連絡がとれず、緊急連絡先である親族も、借主本人と連絡がとれないとのことでしたので、室内で倒れている可能性を考え、警察官立会のもとで部屋の鍵を開錠し、中を確認しました。すると、大型の家財道具が残されていたものの、部屋での生活感はなく、衣類も残されていないという夜逃げ同然の状態でした。
  そこで、当事務所に明渡請求の依頼がありました。

2.明渡完了までの経緯

 借主が夜逃げ同然で全く電話連絡が取れない状況であっても、郵便物の転送により連絡がついたり、その所在を確認できることがあります。弁護士より、物件宛に、家賃滞納を理由とする契約解除通知書を送付しましたが、郵便物は宛所尋ねなしで返送されました。
 そこで、裁判所に明渡請求訴訟を提起し、1か月半後に借主に対して明け渡しを命じる判決が下されました。なお、所在不明のため、借主に対する訴状の送達は公示送達により行われました。
 判決取得後、当事務所にて直ちに強制執行を申し立てました。
 一般的に、建物明渡の強制執行は、①執行官による明渡催告(明渡期日を決めて明渡を勧告する)、②明渡催告によっても明渡がなされない場合には断行手続(建物から強制的に借主の荷物等を撤去するともに鍵を交換して借主の占有を排除する手続)に進む、という流れをとります。しかし、本件では、借主が所在不明であったことから、申し立てから約10日後に、明渡催告を経ることなく、断行手続がとられ、断行により明渡が完了しました。

3.夜逃げした借主に対する明渡対応のポイント

(1) 借主が夜逃げにより所在不明であっても、賃貸借契約を解除する旨の内容証明郵便を送付するのが一般的です。なぜなら、郵便物が転送されて連絡がつくことがありますし、郵便物の転送先郵便局をもとに、その所在を把握できることがあるためです。

(2) 借主が所在不明の際には、強制執行申立時において、「催告手続をとることなく即時に断行手続をされたい」旨の意見を裁判所に伝えることを検討すべきかと思います。これが受け入れられた際には、催告手続をとることなく断行手続に進みますので、早期に明け渡しを完了させることができます。

(3) 夜逃げした借主に対する明渡請求は、とにかく時間がかかると思われがちですが、経験豊富な弁護士に依頼することで迅速に明渡を完了させることができます。是非弁護士にご相談ください。

記事カテゴリ: 解決事例
投稿日時: (約2年4ヶ月前)

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よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか?

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか?

当事務所での解決までの平均期間は、4か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、1カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

  1. 内容証明郵便による契約解除通知送付(受任から3日~1週間程度)
  2. 訴訟提起(内容証明郵便送付日の翌日~2週間程度)
  3. 第1回期日(訴訟提起日から1ケ月~1ケ月半程度)
  4. 判決期日(第1回期日から1週間~2週間程度)
  5. 強制執行申立(判決期日から2週間~1ケ月程度)
  6. 断行手続(強制執行申立から1ケ月~1ケ月半程度)
  7. 退去完了

強制執行手続のうち、断行手続(裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続)によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね4ケ月~5ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、1カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね4ケ月程度です。

【2022年10月11日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか?

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額140万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか?

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい?

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

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