【建物明け渡し(立ち退き)解決事例】受任後2週間で明渡が実現した事例(他の入居者に対する犯罪行為)

【物件】東京多摩地方のアパート
【賃借人】40代男性
【特徴】他の住居者への迷惑行為により逮捕勾留
【解決内容】任意退去(親族の協力により明渡完了)
【解決までの期間】受任から明渡完了まで2週間

1.他の入居者への迷惑行為により逮捕されてしまった賃借人

 物件は東京都多摩地方のアパートです。賃借人は40代男性です。
 賃借人は、普段は物腰柔らかな方のようですが、少しカッとなりやすいところがあり、年に1回は同じアパートの他の部屋の入居者とトラブルを起こしていました。
 その日も、賃借人が他の部屋の入居者と言い争いになっており、それを見かねた他の入居者が止めに入りました。すると、逆上した賃借人が止めに入った入居者の腹部を殴ってしまい、通報を受けた警察に逮捕されてしまいました。
 オーナー様としてもそのような賃借人を引き続き入居させるわけにはいきません。本ホームページをご覧になられ、相談を受けました。契約書を拝見する限り、他の入居者に対する迷惑行為により契約解除が可能であるように思われたのでその旨お伝えしたところ、オーナー様も賃借人に対する明渡を希望され、赤坂門法律事務所にて明渡請求のご依頼を受けることになりました。

2.明渡完了までの経緯

 逮捕勾留された場合でも、いつ釈放されて部屋に戻ってくるかわかりません。逮捕された賃借人に対してはスピーディーな対応が必要です。
 そこで、受任後速やかに賃貸借契約を解除する旨の内容証明郵便を作成し、賃借人が勾留されている警察署に送付しました。(ここで重要なのは、部屋ではなく勾留場所に送付するという点です。但し、接見禁止命令が出されている場合には、本人が郵便を受領して読むことができない場合があります。)
 すると、賃借人本人のもとに契約解除の内容証明郵便が届きました。その後、本人がその郵便を読み、親族の方に明け渡しを依頼したようでした。親族の方から「早急に退去する」旨の連絡が入り、近い日取りで明渡日を決めました。当日、親族の方が何人か来られ、部屋の荷物を撤去して頂き、部屋の明渡が完了しました。明渡日は受任から約2週間後であり、極めて早期の明渡しが実現しました。

3.他の入居者に対する犯罪行為により逮捕された賃借人に対する対応

  1.  他の入居者に対する犯罪行為は、賃貸人であるオーナー様との信頼関係を完全に破壊する行為ですので、それ自体賃貸借契約の(無催告)解除事由に該当することが多いと思われます。他方で、逮捕勾留後釈放される場合も少なくないですから、釈放されて戻ってきたときに更なるトラブルを引き起こす可能性があり、早急に退去を求める必要があります。
  2.  漫然と状況を放置すると、賃貸人やオーナーの対応に不満を持った他の入居者の退去という自体を招くことがあります。オーナーとしては、少なくとも「賃借人に対する明渡請求等の必要な努力をしている」という点を他の入居者に示す必要があります。
     また、親族に対する話の伝え方にも注意が必要です。あくまでも協力してもらう立場にあることを念頭において交渉を行う必要があります。
  3.  逮捕勾留された賃借人に対する明渡請求は、初動の迅速性が重要です。また、経験値が結論を左右する面があります。経験豊富な弁護士に依頼することで迅速にかつ確実に明け渡しを完了させることができますし、他の入居者とのトラブルを未然に防ぐことができます。
     逮捕された賃借人に対する明渡請求につきましては、是非赤坂門法律事務所(不動産専門チーム)にご相談ください。
記事カテゴリ: 解決事例
投稿日時: (約2年1ヶ月前)

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よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか?

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか?

当事務所での解決までの平均期間は、4か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、1カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

  1. 内容証明郵便による契約解除通知送付(受任から3日~1週間程度)
  2. 訴訟提起(内容証明郵便送付日の翌日~2週間程度)
  3. 第1回期日(訴訟提起日から1ケ月~1ケ月半程度)
  4. 判決期日(第1回期日から1週間~2週間程度)
  5. 強制執行申立(判決期日から2週間~1ケ月程度)
  6. 断行手続(強制執行申立から1ケ月~1ケ月半程度)
  7. 退去完了

強制執行手続のうち、断行手続(裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続)によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね4ケ月~5ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、1カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね4ケ月程度です。

【2022年10月11日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか?

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額140万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか?

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい?

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

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