【建物明け渡し(立ち退き)解決事例】賃借人から賃料減額を主張されたものの建物明渡に至った事例

【物件】首都圏郊外の一軒家
【賃借人】60代男性
【特徴】賃料減額を主張され家賃支払拒否
【解決内容】明渡断行

1.賃料の減額を主張する賃借人

 物件は首都圏郊外の一軒家で、賃借人は60代男性です。
 物件は築40年程度の一軒家でした。老朽化が進んでいるものの、居住には問題ありませんでした。老朽化しているため、入居時に設備の不具合が発見されることがありましたが、オーナー及び管理会社はその都度誠実に対応していました。
 賃借人は、その後物件が古いとして賃料の減額を一方的に主張して、かつ、賃料を一切支払わなくなりました。
 3か月滞納が生じた時点でオーナー様より相談があり、建物明渡請求訴訟のご依頼を受けました。

2.建物明渡請求訴訟における賃借人の主張

 賃借人からは、建物明渡請求訴訟において、
  ①物件が古く、家賃が減額されてしかるべき
  ②管理会社から監視されている
  ③家賃保証会社の担当者から勝手にドアを開けられた
 などという主張がされました。

 これらの賃借人の主張に対して、当方が反論したところ、賃借人からの再反論はなく、裁判期日にも出廷しなくなったことから、賃借人に対して明け渡しを命じる判決が下されました。
 賃借人側から控訴されましたが、第一審判決に仮執行宣言が付されていた関係で、控訴審の第1回期日が開かれる前に強制執行手続(明渡断行)により明渡が実現しました。控訴審に賃借人が出席することはなく、そのまま事件としては終了しました。

3.賃料減額を主張する賃借人に対する対応

(1) 賃借人の中には、(恐らく賃料が支払えないものと思われますが)、物件が古い、物件が破損しているといって一方的に賃料の減額を主張してくる方がいます。賃料の減額を主張して減額分のみを支払ってくる方もいますが、賃料の減額を主張し、減額の合意ができるまで一切支払わないという方もいます。
(2) この点、民法611条1項 は、「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合」において、「それが賃借人の責めに帰すべき事由によらない場合」には、賃料がその使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて減額されるとされています。これは、賃料が当然に減額されることを定めたものであり、減額分について支払義務は発生しないものとされています。他方で、減額分以外の部分については依然として支払義務が存在しますので、賃借物の使用ができるのであえば、その使用可能部分に応じた賃料を支払わなければなりません。
 「使用及び収益をすることができなくなったとき」とは、例えば賃借物の設備の一部が何らかの理由で破損した場合や火事により焼失した場合、などが考えられます。単に「老朽化しているので家賃をもっと下げるべき」「周辺の相場から高い」というだけでは当然に減額されることはありません。また、当然に減額されない結果、賃料減額請求(借地借家法32条1項)を行った場合でも、その裁判が確定するまでは、借主が相当と認める額の賃料を支払う義務があります(借地借家法32条3項)。
 よって、仮に賃借人が、老朽化や周辺相場を理由に賃料の減額を主張してきたとしても、賃借人が当然に支払義務を免れるわけではありません。

(3) 賃料減額を主張する賃借人に対する対応
 賃料減額に対する賃借人に対しては、その主張を崩す法的な主張や事実関係の立証を行う必要があります。賃料減額に関しては、令和2年4月施行の民法で規定が新設された部分もあります。
 このような賃借人に対する対応につきましては、是非赤坂門法律事務所にご相談ください。

記事カテゴリ: 解決事例
投稿日時: (約2年2ヶ月前)

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よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか?

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか?

当事務所での解決までの平均期間は、4か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、1カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

  1. 内容証明郵便による契約解除通知送付(受任から3日~1週間程度)
  2. 訴訟提起(内容証明郵便送付日の翌日~2週間程度)
  3. 第1回期日(訴訟提起日から1ケ月~1ケ月半程度)
  4. 判決期日(第1回期日から1週間~2週間程度)
  5. 強制執行申立(判決期日から2週間~1ケ月程度)
  6. 断行手続(強制執行申立から1ケ月~1ケ月半程度)
  7. 退去完了

強制執行手続のうち、断行手続(裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続)によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね4ケ月~5ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、1カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね4ケ月程度です。

【2022年10月11日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか?

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額140万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか?

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい?

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

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