【建物明け渡し(立ち退き)解決事例】外国人の無断転貸において占有者を特定して明け渡しに至った事例

【物  件】福岡県内の単身者用アパート
【賃 借 人】30代女性(外国人)
【特  徴】賃借人が友人に又貸ししており、賃借人が行方不明
【解決内容】明渡断行

1.賃借人(外国人)が友人に又貸ししていた

 物件は福岡県内の単身者用アパートです。
 賃借人が外国人ですが、家賃滞納がはじまったので、管理会社が賃借人に電話で督促をしようとしましたが、連絡が取れませんでした。そこで、管理会社が物件を訪問したところ、部屋から出てきたのは男性でした。管理会社の担当者が男性に問いただしたところ、「現在は自分一人が住んでいる。私は、賃貸借契約の連帯保証人。賃借人(外国人女性)が今どこにいるのか全く分からない」と話がありました。
 対応に困ったオーナー様と管理会社様よりご相談があり、弊事務所にて受任することになりました。
 本件については、賃借人と連帯保証人である占有者に対して、家賃滞納及び無断転貸を理由に契約を解除し、直ちに明渡請求訴訟を提起することにしました。

2.建物明渡請求訴訟の進行

 まずは、賃借人及び物件の占有者である連帯保証人に対し、建物明渡請求訴訟を提起しました。
 そのうちに、占有者である連帯保証人とも連絡がとれなくなり、物件の電気ガス水道も停止してしまい、物件には誰も居住していない状態となりました。
 賃借人、占有者双方連絡がとれなくなり、また、住居や居所、就業場所も全く把握することができなかったことから、訴状を公示送達とし、賃借人及び占有者双方に対して明渡を命じる判決が下されるに至りました。
 その後、強制執行手続により、物件の明渡を実現するに至りました。

3.又貸しした賃借人及び又貸しを受けた占有者に対する対応

(1) 本件は外国人が賃借人の案件でしたが、日本人・外国人問わず、物件が第三者に又貸しされるケースが少なくありません。又貸しは、トラブルが発生したときや家賃滞納が生じたときに発覚することが多いと思われます。
(2) 無断転貸は、賃貸借契約の解除事由です(民法612条2項)。無断転貸が発覚した場合には、賃貸借契約の解除を検討することになります。
(3) 問題は占有者の特定です。
 今回のように、連帯保証人が占有者であることが明らかであった場合には、占有者の特定は容易です。しかし、全くの第三者(友人など)に又貸ししていた場合には、占有者の特定自体が困難な場合があります。
 このような場合、弁護士会照会等の制度を利用して占有者の特定を行うことになります。強制執行手続との兼ね合いで占有移転禁止の仮処分を経由して特定を行う場合もあります。
 いずれにせよ、占有者の特定についてはコツがありますので、豊富な経験を有する赤坂門法律事務所にまずはご相談頂ければと思います。

※守秘義務の観点から、事案の趣旨を損なわない限度で実際の事案とは内容を変更しています。

記事カテゴリ: 解決事例
投稿日時: (約6ヶ月前)
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