【建物明け渡し(立ち退き)解決事例】大家の無断立入及び撤去を理由に借主から損害賠償請求を受けた事例

【物  件】首都圏郊外の木造アパート
【賃 借 人】30代男性
【特  徴】3か月滞納後(連絡つかず)に大家が立ち入り、残置物を撤去した事例
【解決内容】損害賠償金を支払い解決

1.3カ月後滞納が生じたあと、大家が物件内に立ち入り荷物撤去

 物件は首都圏郊外の木造アパートです。
 借主が契約締結後問題なく家賃を支払っていましたが、突然連絡がとれなくなり、家賃の滞納が始まってしまいました。そのうちに3か月滞納が生じたことから、オーナー様が物件に鍵を開けて入ったところ、中に家具は無く、その他荷物も衣類が少々とテーブルくらいで、ほとんど残されていませんでした。
 そこで、オーナー様は夜逃げしたものと判断し、借主の承諾を得ずに若干の家具や衣類を自ら撤去し、鍵も交換してしまいました。
 しかし、ちょうどそのタイミングで借主が帰宅し(遠方に出稼ぎに行っていたようです)、無断での荷物撤去と鍵交換が借主に発覚し、借主に弁護士が介入し、オーナーに対する損害賠償請求がなされました。
 その後、オーナーから赤坂門法律事務所に依頼がありました。

2.交渉の経緯

 本件では、オーナーが無断で残置物撤去と鍵の交換を行ったことが明らかでした。そこで、弁護士間の交渉では、損害賠償請求の金額が争点となりました。
 結局は、当方が無断で残置物等を処分したことを謝罪するとともに、賃料の1年分程度の解決金を支払うことで合意に至りました。

3.残置物の無断撤去及び鍵交換の問題点

(1) 原則として違法です

 借主が賃借している物件に、借主に無断で立ち入る行為は、借主自身の占有権を侵害する不法行為(民法709条)であるとともに、住居侵入罪(刑法130条前段)が成立します。
 また、借主の物件内の荷物を借主に無断で処分する行為は、それ自体不法行為に該当するとともに、器物損壊罪(刑法261条)に該当する行為になります。

(2) 賃貸借契約に記載があっても適法となるわけではありません

 事前に無断立入や残置物撤去について同意がある場合には、適法とされる場合があります。しかし、同意があってもその範囲が問題になり紛争が生じる場合があります。
 また、賃貸借契約書に、行方不明の場合に貸主が借主に無断で建物に立ち入ったり、残置物を撤去できるという条項があったとしても、当該条項に基づく残置物撤去や無断立入は、原則として認められず、物件の保全のために緊急に処分の必要がある等の事情がある限りで認められると解釈されるべきです。

4. どうしても立ち入りや残置物撤去の必要がある場合

 住人の安否確認のため立ち入りの必要がある場合には、警察同行のうえで安否確認を行うことをお勧めします。ただ、場合によっては安否確認の内容によっては、それ自体が違法と主張される場合もありますので、弁護士等の専門家が同席してうえで必要な限度で行うことが望ましいと思われます。
 また、残置物に危険物や爆発物があり、その撤去の必要性が高い場合には、仮処分等の手続を経由することで借主の承諾なく撤去できる場合もあり得ますので、まずは弁護士等の専門家に相談されることをお勧めします。

5. まとめ

 借主と連絡が取れない場合の無断立入や残置物撤去の問題は、ありがちですがその対応を誤ると莫大な損害賠償請求を受ける場合があります。本件では、残置物が少なかったために1年分程度の解決金となりましたが、比較的珍しいケースだと考えたほうが良いかもしれません。
 無断立入や残置物撤去の必要性が生じた場合には、是非多数の経験がある弁護士事務所にご相談ください。

※守秘義務の観点から、事案の趣旨を損なわない限度で実際の事案とは内容を変更しています。

記事カテゴリ: 解決事例
投稿日時: (約2年2ヶ月前)

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よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか?

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか?

当事務所での解決までの平均期間は、4か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、1カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

  1. 内容証明郵便による契約解除通知送付(受任から3日~1週間程度)
  2. 訴訟提起(内容証明郵便送付日の翌日~2週間程度)
  3. 第1回期日(訴訟提起日から1ケ月~1ケ月半程度)
  4. 判決期日(第1回期日から1週間~2週間程度)
  5. 強制執行申立(判決期日から2週間~1ケ月程度)
  6. 断行手続(強制執行申立から1ケ月~1ケ月半程度)
  7. 退去完了

強制執行手続のうち、断行手続(裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続)によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね4ケ月~5ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、1カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね4ケ月程度です。

【2022年10月11日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか?

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額140万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか?

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい?

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

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