【建物明け渡し(立ち退き)解決事例】離婚協議中の夫から購入した物件につき、占有する妻に対して明け渡しを請求した事例

【物  件】東京都内の区分所有マンション
【特  徴】離婚協議中の夫婦の夫から購入した物件につき、妻が占有継続
【手  続】訴訟提起後、訴訟上の和解
【解決内容】引っ越し費用相当額の支払と引き換えに物件の明渡

1.離婚協議中の夫が物件を売却

 物件は東京都内の区分所有マンションです。
 問題の区分所有マンションは夫が住宅ローンを組んで購入した物件で、夫の単独名義でした。そのマンションに夫婦でお住まいでした。しかし、その後夫婦仲が悪くなり、夫は家を出て別居するに至りました。
 別居後、住宅ローンの支払が苦しくなり、夫は物件を手放し第三者に売却しました。
 その後、物件を取得したオーナー様が、居住する妻に対して明け渡しを求めましたが、本来夫婦共有財産であるから明渡が不当であるとして明渡を拒否されました。そこで、弊事務所に相談があり、妻に対する明渡請求を受任しました。

2.内容証明郵便の送付及び明渡訴訟の提起

 まず、妻に対して内容証明郵便にて物件の明渡を求めました。しかし、占有者である妻は、マンションは本来夫婦共有財産なのだから居住する権利がある、明渡請求は権利の濫用である、として明渡を拒否しました。そこで、速やかに明渡訴訟を提起しました。

3.明渡と解決金の支払を内容とする訴訟上の和解成立

 訴訟提起後も、妻はマンションが本来夫婦共有財産であるとして明渡を拒否し、その旨裁判官に主張していました。
 しかし、裁判官は妻の居住権に関する主張を認めず、また、権利の濫用になるとも考え難いと考えているようでした。裁判官からは、当事者双方に対し、オーナー側が引っ越し費用を一部出して、妻が退去する内容の和解を勧告されました。
 妻は抵抗していましたが、最終的には、オーナーが引っ越し費用相当額を支払い妻が物件を明渡す内容の和解が成立し、その後、物件の明渡が完了しました。

4.結婚中に購入したマンションの権利関係

 本件においては、妻より「夫婦共有財産だからマンションに持分を有している。したがって、第三者への売買は無効である」との主張が展開されました。
 しかし、一般的に、財産分与の対象となりうる財産について、配偶者の一方は他方に対して財産分与を求めうる法的地位を有するにすぎず、配偶者名義の財産について当然に所有権を主張できるわけではありません。
 今回のようなケースでも、妻は夫に対してマンションの所有権を主張することはできないものと考えられます。したがって、夫は自分名義のマンションを妻の承諾なく自由に処分することができ、マンションを購入した第三者は、占有する妻に対して明け渡しを請求することができるということになります。

5.まとめ

 夫婦が別居したのち、住宅ローンの支払が苦しくなり物件を手放さざるを得ない場合があります。その際、物件を取得した第三者から占有する他方の配偶者に対して明け渡しを請求(所有権に基づく明渡請求)することができ、特別な事情が無い限り明渡は認められると考えます。
 本件のようなケースについて対応しておりますので、お困りの方はぜひ弊事務所にご相談ください。

※守秘義務の観点から、事案の趣旨を損なわない限度で実際の事案とは内容を変更しています。

記事カテゴリ: 解決事例
投稿日時: (約2年1ヶ月前)

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よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか?

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか?

当事務所での解決までの平均期間は、4か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、1カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

  1. 内容証明郵便による契約解除通知送付(受任から3日~1週間程度)
  2. 訴訟提起(内容証明郵便送付日の翌日~2週間程度)
  3. 第1回期日(訴訟提起日から1ケ月~1ケ月半程度)
  4. 判決期日(第1回期日から1週間~2週間程度)
  5. 強制執行申立(判決期日から2週間~1ケ月程度)
  6. 断行手続(強制執行申立から1ケ月~1ケ月半程度)
  7. 退去完了

強制執行手続のうち、断行手続(裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続)によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね4ケ月~5ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、1カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね4ケ月程度です。

【2022年10月11日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか?

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額140万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか?

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい?

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

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