【建物明渡(立ち退き)解決事例】 駐車場契約につき、車を駐車していないとして駐車料支払を拒否されたものの、車両を駐車していないというだけでは明渡がなされたとはいえず、賃料請求と明渡請求が認められた事例

【物  件】福岡市内の平面駐車場
【特  徴】駐車場契約のみ
【手  続】内容証明送付後連絡が無いので訴訟提起
【解決内容】訴訟において、明渡を内容とする和解成立

1.駐車場契約のみで、駐車料を滞納

 物件は福岡市内の平面駐車場です。駐車料の滞納があり、滞納が3か月に至ったので、駐車場のオーナーが借主に対して明け渡しと滞納賃料の支払を求めました。賃借人は「車はずっと駐車しておらず賃料支払義務はない」としてこれを拒否しました。
 賃貸借契約においては、「賃貸借契約の解約は書面によって行われなければならない」「明け渡しは賃貸人及び賃借人双方の立会いのもとで行われるものとする」旨記載されていました。オーナー及び管理会社は、書面による解約の意思表示や退去立会がないことから、賃料請求や明渡処理等の対応に頭を悩ませており、赤坂門法律事務所に明渡請求と賃料請求の依頼がありました。

2.内容証明郵便の送付及び明渡訴訟の提起

 まず、賃借人に対して、内容証明郵便にて、物件の明渡を求めました。
 その際、賃貸借契約を解約して明け渡しを行う意向があるなら、書面による解約の意思表示を行って頂きたい旨伝えました。
 しかし、賃借人は、内容証明にも反応せず、電話連絡をしても応答がありませんでしたので、駐車場の明渡と賃料の支払を求めて訴訟提起しました。

3.明渡と賃料支払義務を認める旨の訴訟上の和解成立

 訴訟提起後、賃借人から答弁書(反論書面)が提出され、その中に「4月から車を駐車していないのだから、4月1日時点で明渡が完了している。したがって、賃料支払義務も無い」旨の主張が展開されました。
 当方からは、賃貸借契約において賃貸借契約を解約する意思表示を行うためには書面による意思表示が必要とされていることを主張し、書面による意思表示が無い限りは明け渡しがなされたとは認められない旨主張しました。
 その後、裁判官による和解が提案され、被告が答弁書を提出した時点で書面による解約の意思表示があったとして、その時点で駐車場の明渡が完了し、その日までの賃料支払義務が発生するとする和解が成立しました。

4.駐車場契約における明渡の意思表示について

 駐車場、特に平面駐車場については、建物と異なり鍵が無く、占有しているかどうかの客観的な基準が認めがたいため、どのような場合に明渡が認められるかという点が問題になります。車両は常に駐車しているわけではなく、外から占有の有無を把握することが難しいからです。
 この点、駐車場の明渡については、その客観的基準を定めるため、書面による解約の意思表示や立会いの有無により決定するのが一般的です。
 賃貸借契約にて明渡の手順や基準を定め、その定めに従って明渡手続を進めるべきですし、紛争になった場合には、書面による意思表示が無いことを主張することになると思われます。

※守秘義務の観点から、事案の趣旨を損なわない限度で実際の事案とは内容を変更しています。

記事カテゴリ: 解決事例
投稿日時: (約2年1ヶ月前)

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よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか?

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか?

当事務所での解決までの平均期間は、4か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、1カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

  1. 内容証明郵便による契約解除通知送付(受任から3日~1週間程度)
  2. 訴訟提起(内容証明郵便送付日の翌日~2週間程度)
  3. 第1回期日(訴訟提起日から1ケ月~1ケ月半程度)
  4. 判決期日(第1回期日から1週間~2週間程度)
  5. 強制執行申立(判決期日から2週間~1ケ月程度)
  6. 断行手続(強制執行申立から1ケ月~1ケ月半程度)
  7. 退去完了

強制執行手続のうち、断行手続(裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続)によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね4ケ月~5ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、1カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね4ケ月程度です。

【2022年10月11日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか?

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額140万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか?

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい?

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

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