【建物明け渡し(立ち退き)解決事例】マンション敷地への無断駐車や騒音などの迷惑行為を繰り返した賃借人に対して明渡請求が認められた事例

【物  件】福岡市郊外の一棟建マンション
【特  徴】入居者がその所有車両を無断駐車したり騒音を出したりとの迷惑行為を繰り返す
【手  続】内容証明送付後連絡が無く訴訟提起
【解決内容】訴訟において、明渡を内容とする和解成立

1.迷惑行為を繰り返す賃借人に困っていた不動産オーナー

 物件は福岡県内の一棟建てマンションです。
 賃借人は40代女性です。高校生の息子と同居していました。
 しかし、賃借人が自家用車を無断でマンションの敷地内に駐車したり、高校生の息子が深夜に騒いだり、床を叩くなどの騒音を出したりするなどの迷惑行為が後を絶ちませんでした。あまりに騒音がひどいので隣の部屋の住人なども次々に退去し、オーナーも非常に困っているという状況でした。そこで、赤坂門法律事務所に相談があり、明渡請求の依頼を受けました。

2.現状の確認

 まずは、当職にて、無断駐車の状況や騒音に関する確認に向かいました。
 騒音が発生するという時間に、下の階に住む住人に話を伺いにいったところ、確かに実際に床を叩くような音が聞こえていました。
 また、マンションの敷地内にも賃借人所有と思われる車両が無断駐車されていました。
 そこで、これらについて適宜録音や写真撮影により証拠として保全しました。

3.内容証明郵便の送付及び明渡訴訟の提起

 その後直ちに、賃借人に対し、内容証明郵便にて、迷惑行為を理由として賃貸借契約を即時解除する旨の通知書を送付しました。その後、賃借人から一切連絡が無く、また、騒音や無断駐車の状況についても変化がありませんでした。
 また、当方からの電話連絡についても応答がありませんでした。
 そこで、建物の明渡を求める訴訟を管轄裁判所に提起しました。

4.訴訟提起後における賃借人との協議

 訴訟提起後、賃借人側には弁護士が就任し、明渡について協議をしました。
 賃借人側からは、訴訟になった以上そのまま住む意向も無いとして、明渡を行う旨の意向が示され、その後まもなく賃借人は引っ越していきました。
 しかしながら問題はここからです。管理会社にて部屋に立ち入ったところ、前置物が多数放棄され、しかも部屋の中のキッチンや造作類に(キャラクターやミュージシャンの)シールが多数貼られている、という状況でした。そこで、このような状況では明渡と到底認めることができない旨を当方から賃借人に伝えました。未払賃料と原状回復費用は支払うとのことでしたので、当方で原状回復費用を算出し、その金額について分割払を行うことで訴訟上の和解が成立しました(その後、原状回復費用は全額支払われました)。

5.迷惑行為による明渡請求のポイント

 迷惑行為による建物明渡請求のネックは迷惑行為の立証です。
 この点、 管理会社や近隣の部屋や住民の方の協力が必要となりますが、近隣住民の方の協力を得ることが難しい場合もあります。その場合でも、粘り強く調査をして証拠を保全したり、また、弁護士に明渡訴訟を依頼するという行動を起こすことで早期解決に至る場合があります。
 迷惑行為による明渡請求のポイントは、「事態を静観せず、行動に移すこと」です。迷惑行為にお困りの大家様や管理会社様は是非弊事務所にご相談ください。

※守秘義務の観点から、事案の趣旨を損なわない限度で実際の事案とは内容を変更しています。

記事カテゴリ: 解決事例
投稿日時: (約1年9ヶ月前)

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よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか?

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか?

当事務所での解決までの平均期間は、4か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、1カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

  1. 内容証明郵便による契約解除通知送付(受任から3日~1週間程度)
  2. 訴訟提起(内容証明郵便送付日の翌日~2週間程度)
  3. 第1回期日(訴訟提起日から1ケ月~1ケ月半程度)
  4. 判決期日(第1回期日から1週間~2週間程度)
  5. 強制執行申立(判決期日から2週間~1ケ月程度)
  6. 断行手続(強制執行申立から1ケ月~1ケ月半程度)
  7. 退去完了

強制執行手続のうち、断行手続(裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続)によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね4ケ月~5ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、1カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね4ケ月程度です。

【2022年10月11日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか?

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額140万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか?

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい?

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

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