【建物明け渡し(立ち退き)解決事例】物件に居座る前所有者の妻に対する明渡請求

【物  件】福岡県内の一軒家
【占 有 者】前所有者の妻
【特  徴】物件購入時に前所有者の妻が退去するはずだったのに拒否
【解決内容】訴訟提起し判決となった後に任意退去

1.一軒家を購入した夫婦からの依頼

 ご依頼者は自宅用に中古の一軒家を購入したご夫婦です。
不動産の前所有者は男性で、不動産売買契約時には、夫婦で居住していました。契約締結の際、物件決済時までには空き家の状態で明け渡すことになっていましたが、土壇場で妻が拒否。事情もあり、物件明渡未了の状態で決済に至りました。
 その後赤坂門法律事務所へ相談があり、当方から内容証明郵便を送付した後も連絡や反応が無かったことから、妻に対して物件を明け渡すよう求める明渡請求訴訟を再場所に提起しました。
  

2.妻に対する明渡請求訴訟の提起

 妻に対して明渡請求訴訟を提起した後、相手方(占有者)である妻から連絡が入りました。「退去はしたくない、夫が勝手に家を売却して納得できない」、などと主張していました。
 しかしながら、所有権は既に新所有者に移転しており、登記も完了しています。また、妻が退去に同意していないとしても、所有者である夫は、妻の了解なく不動産を譲渡することができます。
 これらのことを弁護士から説明しましたが、なかなか納得して頂けない状況が続きました。前所有者である夫や、仲介に入った不動産会社からも何度も説得をしてもらいましたが、それでも出ていかない状態が続きました。
 結局、裁判所における第1回目前の段階で退去には至らず、退去されていない状態で第1回期日を迎えました。
 第1回期日には妻が出廷してくることが予想されましたが、出廷は無く、その後妻に対して明け渡しを命じる判決が下されました。

3.任意での退去

 妻の抵抗が強硬で、判決後、強制執行手続となるだろうと予想していたのですが、判決後不動産会社を通じて「不動産はすぐに明け渡す」との連絡が入りました。判決が出たことで、遂にあきらめた、という様子でした。
 その後まもなく、妻が引っ越し業者を連れてきて自宅の中の荷物を全て搬出し、無事明渡完了となりました。

4.本件のポイント

 本件は、中古住宅を取得したものの、前所有者の家族が退去しなかったために明渡訴訟に発展したケースです。このように、当初は空家の状態で明け渡すことが予定されていた にも関わらず、決済時まで明渡が実現せず、訴訟に発展することがよくあります。
 例えば、夫婦間で離婚紛争が生じていた場合などは、夫婦の一方当事者が売却を予定していた物件の明渡を拒否して離婚条件を有利に持っていこうとする、といったケースもあります。
 しかしながら、いくら夫婦といえども、所有者が物件を譲渡し、他人のものになった以上、配偶者がそこに住み続けることは原則としてできません。とはいえ、一旦紛争が生じた場合には、金銭的・精神的負担を余儀なくされます。
 明渡がなされるのか不透明な場合には、明渡が完了しない場合には白紙撤回とするとか、明渡に必要な費用は弁護士費用も含めて売主の負担とするといった条項を売買契約書に盛り込むことを検討した方が良い場合もあります。
 よくある明渡の一例としてご紹介させて頂きました。

記事カテゴリ: 解決事例
投稿日時: (約2年4ヶ月前)

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よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか?

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか?

当事務所での解決までの平均期間は、4か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、1カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

  1. 内容証明郵便による契約解除通知送付(受任から3日~1週間程度)
  2. 訴訟提起(内容証明郵便送付日の翌日~2週間程度)
  3. 第1回期日(訴訟提起日から1ケ月~1ケ月半程度)
  4. 判決期日(第1回期日から1週間~2週間程度)
  5. 強制執行申立(判決期日から2週間~1ケ月程度)
  6. 断行手続(強制執行申立から1ケ月~1ケ月半程度)
  7. 退去完了

強制執行手続のうち、断行手続(裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続)によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね4ケ月~5ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、1カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね4ケ月程度です。

【2022年10月11日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか?

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額140万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか?

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい?

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

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