【建物明け渡し(立ち退き)解決事例】外国人入居者(日本から出国済)に対する建物明渡請求を行った事例

<解決事例>外国人入居者(日本から出国済)に対する建物明渡請求を行った事例

1.事案の概要

物件所在地:地方政令指定都市の住宅街の一角
借主:外国人
滞納期間:6か月以上

2.解決までの経過

借主は外国人の方の案件です。
滞納が始まり、滞納が3か月以上と多額になり、その後借主と連絡がとれなくなったという事案でした。
このまま放置するわけにもいかないので、明け渡し訴訟を依頼したいということで家主様よりご依頼があり、受任しました。
まず、本件物件に訪問し、借主が住んでいるか確認しましたが、郵便物が溜まっているほか、電気ガス水道のライフラインが全て止まっており、長期間出入りが無い状況でした。郵便も宛所尋ね無しで返送されており、借主が物件に既に居住していないことは明らかでした。
その後、弁護士にて借主の住民票を調査したところ、日本から出国済であることが判明しましたので、速やかに訴訟提起しました。
本件の場合、出国先の住所が判明しなかったことから、裁判書類の送達は公示送達(外国における公示送達)にて完了させました。
判決取得後、強制執行手続により明け渡しを完了させました。

3.弁護士コメント

家賃を滞納したまま日本から退去した外国人に対する明け渡し請求も、当事務所(赤坂門法律事務所)では多く取り扱っています。
本件は、出国後の住所が判明しなかった場合です。住所が判明しない場合には、外国においてすべき送達についてした公示送達(民事訴訟法第110条第1項第3号)という手続になります。
また、出国後の住所がある程度判明する場合があります。この場合、いわゆる外国送達の手続による場合も少なくありません。
しかしながら、出国後の住所に借主が居住してない場合や、そもそも出国後の住所自体が不正確な場合も多く、折角外国送達の手続をしても、不奏功に終わる場合も多いです。
そこで、外国送達を試みる前に、EMSなどで判明している出国後の住所宛に郵便を送付することは一般です。ここで届けば外国送達の手続に移ることになります。届かなければ公示送達手続によることになります。
日本から退去した外国人に対する明渡請求については、建物明け渡し請求を多く手掛ける弁護士でもあまり経験しないパターンかもしれません。
手続は意外に面倒で、また、正確に手続を理解していないと手続自体が遅滞することになりかねません。外国人の出国が絡む建物明け渡し請求については、経験は豊富な弁護士に依頼したほうが早期解決につながります。

※守秘義務の関係上、事案内容は適宜変更しています。

記事カテゴリ: 解決事例
投稿日時: (約6年2ヶ月前)

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よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか?

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか?

当事務所での解決までの平均期間は、4か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、1カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

  1. 内容証明郵便による契約解除通知送付(受任から3日~1週間程度)
  2. 訴訟提起(内容証明郵便送付日の翌日~2週間程度)
  3. 第1回期日(訴訟提起日から1ケ月~1ケ月半程度)
  4. 判決期日(第1回期日から1週間~2週間程度)
  5. 強制執行申立(判決期日から2週間~1ケ月程度)
  6. 断行手続(強制執行申立から1ケ月~1ケ月半程度)
  7. 退去完了

強制執行手続のうち、断行手続(裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続)によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね4ケ月~5ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、1カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね4ケ月程度です。

【2022年10月11日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか?

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額140万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか?

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい?

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

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