<解決パターン>別居後の配偶者に対する明渡請求

1.はじめに

離婚をご依頼を頂く中で良くあるパターンが、「契約者が物件から退去後、配偶者とその家族が居住を継続し、その後家賃滞納となるパターン」です。
例えば、契約者である奥様(ご主人)が、ご主人(奥様)と別居し、相手が物件に居住するも、家賃を滞納する、という場合です。
別居後、家賃の支払に関して合意が不調に終わった場合、別居により双方の経済状況が悪化する場合(退去しないことを条件交渉のカードとして利用されることもあるかもしれません。)などが具体的な例です。また、お子様が乳幼児の場合、お子様の学区の関係や進学関係などで、退去が困難となっている場合もあります。
ご家族の状況などにも配慮しながら手続を進めていく必要があります。

2.明渡請求の流れ

まず、契約者ご本人に対して賃貸借契約継続を望むかどうかを確認する必要があります。契約者ご本人が、ご家族のために賃貸借契約継続を望む場合には、大家様にご意向を確認します。家賃滞納解消を条件に、ご家族との間で新規の賃貸借契約を締結可能ということであれば、期間を区切って滞納家賃を支払ってもらい、新規の賃貸借契約の段取りをとります。
契約者ご本人が契約継続を望まない場合には、契約者ご本人から退去届を取り付けます。そのうえで、ご家族に物件の明渡を求めていきます。
ご家族に対する明渡請求訴訟を求める際には、原則として、契約者ご本人及び実際に物件にお住いのご家族双方を被告として訴訟を提起することになります。但し、ご夫婦間で離婚紛争になっている場合や、代理人が就任している場合などについては、プライバシーとの関係で訴訟の進め方を慎重に検討しなければなりません。
退去を求められることについて、ご家族に帰責事由が存在しない場合もあります。また、居住されているご家族が経済的に困窮されている場合もあります。必要に応じて、居住先確保を目的として行政機関(役所の福祉関係部署)を紹介する必要があります。また、行政機関と積極的に連携する必要もあります。
残念ながら強制執行に至った場合においては、例えば小さいお子様がいらっしゃるご家庭ではその時点で執行官と協議し、行政機関に連絡して対応を求めるべきでしょう。無理に強制執行手続きを進めても、いわゆる過酷執行ということで執行不能になる場合がなり、依頼者にも執行官にも相手方のご家族にも無用な負担をかける結果になりますので、迅速かつ慎重に進めるべきです。

3.滞納家賃の支払に関する留意事項

このようなパターンでは、居住されるご家族の方から、「家賃滞納を解消したい」との申し出がされるときもあります。しかし、契約者以外の第三者が物件を占有するに至った場合には、「転貸」と評価され、それ自体「不法占有」となることが多いと思いますし、契約者自身が、家族による滞納家賃の支払に同意しない場合もあります。この場合には、あくまでも明渡をして頂くことを前提として、「不法占有による損害金として受領する」、という対応をすべきです。または、先に明渡のための引っ越し費用に充ててもらい、早期明け渡しを実現してもらうべきです。

4.夫婦間で紛争となっている場合の明渡請求における留意点

夫婦間で紛争になっており、双方又は一方に弁護士が就任している場合には、まずは当該弁護士に連絡を入れる方がスムーズです。
また、DV等を原因として、契約者の転居先に関する情報が「取扱注意」になっている場合には、当該情報が他の配偶者に伝わらないように十分注意すべきです。

5.さいごに

今回ご紹介したパターンでの明渡請求は、建物明渡請求事件に精通し豊富な経験を積んだ弁護士でないと対応が難しい局面となります。早めに弁護士にご相談されることをお勧めします。

記事カテゴリ: 解決パターン
投稿日時: (約4年6ヶ月前)

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よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか?

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか?

当事務所での解決までの平均期間は、4か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、1カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

  1. 内容証明郵便による契約解除通知送付(受任から3日~1週間程度)
  2. 訴訟提起(内容証明郵便送付日の翌日~2週間程度)
  3. 第1回期日(訴訟提起日から1ケ月~1ケ月半程度)
  4. 判決期日(第1回期日から1週間~2週間程度)
  5. 強制執行申立(判決期日から2週間~1ケ月程度)
  6. 断行手続(強制執行申立から1ケ月~1ケ月半程度)
  7. 退去完了

強制執行手続のうち、断行手続(裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続)によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね4ケ月~5ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、1カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね4ケ月程度です。

【2022年10月11日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか?

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額140万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか?

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい?

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

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