【解決事例】ペットの無断飼育を訴訟において立証し、借主退去に至った事例

【物件】政令指定都市の郊外の一軒家
【状況】長年にわたり支払遅延が生じている状況(但し、相談時には全額滞納解消済み)
【その他】十数年来にわたり、家賃滞納、建物の無断増改築(壁の塗り替えなど)やペット飼育をめぐるトラブルが続いており、家主が賃借人に対して退去を求めていた事例

1.依頼に至った経緯
 家主様は、十数年来、それまでお住まいになっていた一戸建てのご自宅を賃貸されていました。しかし、借主の方からの理由なきクレーム等に長年悩まされてきたのに加え、無断で建物を増改築されるなどの被害を受けていました。
 それに加え、家賃滞納が恒常的に生じていたことや、近所から犬の声がうるさいとのクレームなどが生じていたことから、弊事務所に相談にいらっしゃったうえで、訴訟受任となりました。

2.訴訟の経過
 当方より、①一軒家の建物部分が無断で改築されていること、②無断で犬を飼育していることや近所からのクレームが生じていることを理由に契約の解除を主張しました。
 先方からは、①については従前承諾があったこと、②については、そもそもペットを飼育していない、といった反論がありました。

3.ペット(犬)を飼育していることの立証
 当事者双方の主張のなかで特に問題になったのは、②ペット(犬)を無断で飼育しているのではないか、という点です。賃借人が否定していることから、当方から積極的に立証を行う必要がありました。
 「狂犬病予防法」は、犬の飼い主に対し、生涯1回の登録と、毎年1回の狂犬病注射を行うことを義務付けています。そこで、裁判所の調査嘱託を用いて、①借主が物件にて犬を飼育している旨の届出をしているのか、②狂犬病注射を行っているのか、照会しました。すると、借主が小型犬を数頭飼育している旨の届出があり、直近でも狂犬病注射を行っている旨の回答があり、借主が犬を飼育していることが、証拠上明らかになりました。
 その後、裁判所の和解勧試を経て、賃借人が退去することを前提とする和解が成立しました。

4.弁護士のコメント
 本件は、賃借人に家賃滞納以外の契約違反行為があり、違反行為の立証をしたことによって、家主様の意向通りの解決ができた事例です。
 家賃滞納以外の違反行為を理由とする解除においては、違反行為の立証というハードルがありますが、裁判所の手続等を利用することで立証できる場合もあります。また、無断増改築や無断の原状変更については、契約書に書面による承諾を必要とする旨の規定を盛り込むことで、立証の負担を軽減することができます。
 デジタル機器の進化により、証拠の確保も容易になりつつあります。まずは訴訟の豊富な経験を持つ弁護士にご相談頂くことが肝要かと思います。

記事カテゴリ: 解決事例
投稿日時: (約13日前)
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