宅地建物取引業法施行規則の一部改正等について

1 はじめに

 令和4年5月18日に宅地建物取引業法が改正されました。
 宅地建物取引業法とは、一般的に宅建業法と呼ばれるものです。宅地や建物の売買及び賃貸等を取り扱う宅地建物取引業者(不動産会社のことです。以下、「宅建業者」といいます。)が不正なことをしないように定め、取引の相手方の利益保護を目的とした法律です。
 今回この宅建業法が改正された背景には、「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」が令和3年5月19日に公布されたことにあります。同法律では、手続きにおける押印を不要とするとともに、書面交付などについて電磁的方法により行うことなどを可能とする見直しが行われました。
 この法律に関する制度見直しの一環として宅建業法の改正が行われました。
 具体的には、宅建業法上必要とされていた重要事項説明書(35条書面)及び契約締結時書面(37条書面)の宅地建物取引士の押印が不要となりました。また媒介・代理契約締結時の交付書面、レインズ登録時の交付書面、重要事項説明書(35条書面)、契約締結時書面(37条書面)の電磁的方法による交付が可能になりました。

2 法改正による押印廃止

(1) 押印廃止の対象

 まずは、押印の廃止について解説します。
 押印が廃止になったのは、重要事項説明書と契約締結時書面の2つです。

(2) 重要事項説明書の押印の廃止

 重要事項説明書(宅建業法35条に規定されていることから、35条書面と呼ばれることもあります。)とは、取引の相手方がその不動産について契約をするか否かの判断材料になる重要な事項を記載した書面のことで、契約の前に書面を交付し、宅地建物取引士が取引の相手方に説明をする義務があります。旧宅建業法では、この重要事項説明書に宅地建物取引士による記名・押印が必要でしたが、今回の改正により押印が不要となりました。

(3) 契約締結時書面の押印の廃止

もうひとつ、押印が不要になったのは契約締結時書面(宅建業法37条に規定されていることから、37条書面と呼ばれることもあります。)です。一般的には、宅地建物取引士が契約当事者に対面し、契約書を交付する形で行われることが多いと思われます。
契約締結時書面は当事者間のトラブル防止を目的としたもので、代金又は借賃の額、その支払方法など、契約内容のうち主要な事項を記載し、取引の相手方に対し遅滞なく書面にて交付しなければなりません。旧宅建業法では、この契約締結時書面には建物取引士による記名・押印が必要でしたが、今回の改正により押印が不要になりました。

3 法改正による電磁的方法による書面交付

(1) 電磁的方法による書面交付の内容

 次に電磁的方法による書面交付について説明します。
 対面が原則であった重要事項説明書について、平成27年8月からIT重説に係る社会実験が開始されました。令和元年10月からは「重要事項説明書等の電磁的方法による交付」の社会実験も行われ、令和3年3月より本格運用へ移行しました。
 今回の改正により電磁的方法による交付が認められるようになった書面は、①媒介・代理契約締結時の交付書面、②レインズ登録時の交付書面、③重要事項説明書、④契約締結時書面の4つです。
ここで注意しなければならないのが、いずれの書面も電磁的方法による交付をするためには、契約の書面毎に取引の相手方の承諾を得なければならないということです。

(2) 書面の内容の解説

 ところで、媒介・代理契約締結時書面とレインズ登録時の交付書面がそれぞれどのようなものなのでしょうか。この点、以下で説明します。
ア 媒介・代理契約締結時書面
 媒介・代理契約締結時書面は、宅建業法34条に定められた書面です。
 宅建業者は、媒介契約や代理契約を締結した場合、取引金額や報酬などの契約内容のうち主要な事項を記載した書面(つまり契約書のことです。)を、依頼者に対し遅滞なく交付しなければなりません。書面交付が 必要な媒介契約と代理契約は、「宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介契約」、「宅地建物取引業者に宅地又は建物の売買又は交換の代理を依頼する契約」のことと定められています。したがって、 賃貸についての媒介・代理契約には、書面交付の義務はありません。
 ところで、媒介契約と代理契約とは、どのような契約のことでしょうか。媒介契約と代理契約は似ていますが少し異なっていて、媒介とは両当事者間の間に入って仲立ちすることで、代理とは一方当事者に代わってその一方当事者のために処理することをいいます。具体的には、所有している土地の売却を検討しているAさんがB社に媒介を依頼し、B社が買い手を探してきて、AさんとB社が探してきた買い手との間で契約が結ばれます。これを媒介契約といいます。それに対して代理契約は、AさんがB社に土地売却の代理権を与え、B社はAさんに代わって買い手と契約を締結します。簡単に言うと、媒介契約ではB社は中立ですが、代理契約ではB社はAさんの味方となります。

イ レインズ登録時の交付書面
 レインズとは、指定流通機構のことです。専任媒介契約と専属専任媒介契約を締結した宅建業者は、より早く、また広く相手方を見つけることができるように相手方の積極的探索義務があり、専任媒介契約と専属専任媒介契約を締結した際には、依頼のあった不動産についてレインズに登録をしなければなりません。
 媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類あります。一般媒介とは依頼者は何社も重ねて宅建業者と媒介契約をすることができ、自分で取引相手を見つけることもできます。専任媒介契約とは、依頼者はひとつの宅建業者のみで媒介契約をし、自分で取引相手を見つけることもできます。専属専任媒介とは、ひとつの宅建業者のみで契約をし、自分で取引相手を見つけることはできません。依頼者保護の観点から一般媒介に比べ、専任媒介と専属専任媒介は規制が厳しくなっており、レインズ登録が義務付けられています。
 レインズ登録時書面とは、レインズ登録をしたときにレインズから交付される登録を証する書面のことで、宅建業者はそれを遅滞なく依頼者に引き渡さなければなりません。

(3) 電磁的方法による交付も認められます。

 旧宅建業法では、媒介・代理契約書面、レインズ登録時交付書面は書面による交付のみが認められていましたが、今回の改正により、電磁的方法による交付も認められることになりました。
 具体的には、電子書面を電子メール等により提供する方法、電子書面をWebページからのダウンロード形式により提供する方法、電子書面を記録したCD-ROMやUSBメモリ等の交付する方法等などがあります。

4 最後に

 最後に、今回の改正で従来書面による交付しか認められていなかった書面が、広く電磁的方法による交付が認められたことで、宅建業者との「媒介・代理契約→重要事項説明→不動産の売買交換賃貸契約」に至るすべての場面において、電磁的記録による方法で行うことができるようになりました。
 宅建業法が電磁的方法によりできる業務が広くなったことで、不動産業界全体のペーパーレス化が進み、今後は建築基準法や借地借家法においても電磁的記録による方法が認められると予想されます。
 ただ、現時点では宅建業者によっては電磁的方法に対応していない会社もあり、これが一般的になるには時間がかかると推察されます。今後の宅建業者選びに際しては、ペーパーレス化に対応しているか否かという点も比較対象の1つになっていくのかもしれません。

記事カテゴリ: コラム
投稿日時: (約28日前)
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