【違法民泊】について

違法民泊とは、旅館業法の許可を取らずに物件を民泊に供していることをいいます。
AirBnBの大部分は違法民泊とも言われております。
最近は、都市部のマンションの一室で違法民泊が行われる場合が多いようです。
違法民泊を発見した場合、または違法民泊が疑われている場合、どのような問題があるのでしょうか。また、管理会社としてどのように対処すべきでしょうか?

1.原則として賃貸借契約の解除事由となります
違法民泊が行われていることは、賃貸借契約の解除事由になることが多いと思われます 。また、賃貸人としては、賃借人に対し、違法民泊を直ちに中止するよう求めることができます 。
賃貸人は、宿泊している外国人を発見した場合には、退去を求めることも法的には可能です。外国人が騒ぐなどして近隣に迷惑をかけていたりする場合には、宿泊している外国人に対し、退去を求めることも法的には可能です 。しかし、強制的に荷物を撤去したり、鍵を取りかえることはできません。また、強制的に身柄を拘束して警察に引き渡すなどという行為も許されません。あくまで、任意に退去するよう求める権利を有するだけです。しかし、任意退去を実現することは極めて困難です。

2.違法民泊である旨の証拠を確保することが重要です
賃貸人としては、賃借人に対して違法民泊を中止するよう求めていく必要があります。
しかしながら、賃借人からその事実を否認されることもあります。そのような場合に備え、違法民泊が行われた事実について証拠を確保する必要があります。具体的には、AirBnBで物件が供されていたことを裏付ける資料(ホームページの記載など)や、出入りしている人の映像や録音を記録として残しておく必要があります。なお、管理会社や物件のオーナーが、物件に出入りしている人の映像を撮影することは、合理的な必要性がある限りは許されると考えられます。

3.賃借人への警告を行う必要があります
中止を求めるとともに、契約を解除する旨通知する。
使用継続を求めた場合には、民泊に利用しない旨の誓約書を一筆書かせたうえで使用継続させるなどの対応をとるべきでしょう。このとき、利用をした場合には即時解除されても異議がない旨記載すると良いと思われます。

4.改善がなければ訴訟提起に入ります
警告を行っても改善が見られない場合には、明渡を求める訴訟を提起する必要があります。訴訟提起前に、「占有移転禁止の仮処分」を申し立てる必要があります。
「占有移転禁止の仮処分」を経由していないと、強制執行手続きにおいて不利に働く可能性があります。違法民泊に関する訴訟においては必須と言ってもよいでしょう。

5.まとめ
以上のように、違法民泊に対する対応は往々にして困難を極めます。
事前に予防する場合したいオーナー様、管理会社様には、顧問契約をお勧めします。
また、違法民泊が発覚した場合には、弁護士を介入させたうえでの対応をお勧めします。

記事カテゴリ: コラム
投稿日時: (約1年3ヶ月前)
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