Q.なんとか裁判にしないでほしいのですが、出来ますでしょうか?

A.可能です。但し、交渉が引き延ばされること、明渡日の約束を破られることを見据えて、調停手続や即決和解手続を踏むことを検討すべきです。

1.裁判にしなくても解決できる場合も多い

 訴訟は解決のための一手段です。したがって、任意交渉、すなわち話し合いのみによって解決に向けて交渉していくことも可能です。
 具体的には、内容証明郵便の送付と電話での話し合いなどにより解決を試みる形になります。
 内容証明を送付するのみで家賃を全額回収できた事例もありますし、任意交渉のみで早期退去に至った事例も多数あります。

2.任意交渉のみで解決を行う場合のメリット・デメリット(明渡請求)

 任意交渉のみで解決を図ろうとする場合、訴訟提起の場合に比べてメリット・デメリットがあります。

(1)任意交渉のみで解決を図る場合のメリット

 裁判の場に持ち込まないことで、感情的な対立を避けながら解決に向けて協議することができます。但し、多くの場合、紛争になっている時点で感情的になっていることも多いというのが正直なところです。

(2)任意交渉のみで解決を図ろうとする場合のデメリット

ア 引き延ばしに利用され、解決時期が遅くなる可能性
 建物明渡請求においては、明渡の任意交渉と訴訟を同時並行で行うことが一般的です。
 これは、明渡の任意交渉の段階で、借主から明渡時期を引き延ばされる可能性があるためです。
 任意交渉のみで解決を図る場合、このような明渡の引き延ばしリスクがあります。

イ 合意を反故にされる可能性
 仮に任意交渉において合意に達し、明渡の合意書を締結したとします。
 明渡合意書だけでは、強制的に賃借人を退去させることはできません。
 賃借人を裁判所の強制執行手続を用いて強制的に退去させるためには、債務名義(判決や和解調書等)が必要です。
 したがって、賃借人が合意書に定められた退去期限を遵守しない場合に強制的に退去させるには、賃借人に対する訴訟を提起する必要があります。
 (但し、合意書の存在により、早期に訴訟が解決することがあります。)

(3)任意交渉にて合意に至った場合に検討すべきこと

ア 即決和解手続の利用
 任意交渉には上記⑵で記載したメリット・デメリットがあります。
 任意交渉により合意に達した場合(特に、明渡期限の遵守が求められる場合)には、即決和解の申し立てを行うことも検討すべきです。
 即決和解手続にて明渡期限を合意する文書(和解調書)が作成されますと、訴訟上の和解と同様の効力が生じます。この点、明渡日の約束を反故にされた場合には、直ちに強制執行手続に移ることができます。

イ 調停手続の利用
 調停手続は、裁判所で調停委員を交えて協議を行う手続きです。
 調停手続は、1か月に1回程度調停期日が開かれ、そこで調停委員を交えて協議を行いますので、「引き延ばし」という事態を比較的避けることができます(但し、あくまで「話し合い」ですので、調停の場で引き延ばしが図られることもあります)。
 調停で合意された内容(調停調書)はいわゆる債務名義となります。
 したがって、賃借人が調停の内容を反故にした場合には、直ちに強制執行手続に移ることができます。

(4) まとめ

 このように、任意交渉で明渡の問題を解決することも十分可能です。
 但し、明渡日の合意を反故にされる場合に備えて、調停や即決和解の手続等を踏むことも検討した方が良いです。
 どのような手続を選択するかは非常に重要です。
 赤坂門法律事務所では、ご相談の際に、ご依頼者のお話をじっくり伺ったうえで方針決定することにしています。

【2022年10月21日更新】

当事務所の解決事例

【建物明け渡し(立ち退き)解決事例】滞納賃料が内容証明郵便送付のみで全額回収した事例

記事カテゴリ: 良くあるご質問
投稿日時: (約7年6ヶ月前)

アクセス

関連サイト・サービス内容

 

所有者不明土地(名義人不明問題)

不動産に関する各種契約書を、迅速かつ適切な形で作成します。証券化に関する契約書や不動産信託に関する契約書、財務局への届出書類などについても対応します。

 

共有不動産問題

共有不動産問題は、先送りにすると問題解決を困難にしますので、早期の弁護士相談が有効です。一緒に解決策を考えていきましょう。

 

破産・再生・債務整理

不動産の処理が問題になる法人・個人破産手続、民事再生手続や債務整理手続についても、多数の案件を取り扱ってきました。経験を生かして適切な処理を行います。

M&A関連業務

M&Aと企業再編の成功に向け、不動産問題を多数取り扱った経験を踏まえて最善の努力を尽くします。

法人顧問(不動産会社向け)

多数の不動産問題を取り扱った経験やアドバイスを行った経験を踏まえ、企業活動に適切な指針を与えます。また、不動産Techに関する法的課題について適切にアドバイスします。

不動産証券化

一社)不動産証券化協会認定マスターを取得しています。不動産証券化業務に関する契約書レビュー、取得物件デューデリジェンスや各種法的アドバイスを行います。

不動産Techに関する
法的問題

不動産Techに関しては、様々な法的課題があります。未知の課題に関しても、これまでの経験を踏まえてアドバイスしま

各種契約書等の作成

不動産に関する各種契約書を、迅速かつ適切な形で作成します。証券化に関する契約書や不動産信託に関する契約書、財務局への届出書類などについても対応します。

よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか?

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか?

当事務所での解決までの平均期間は、4か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、1カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

  1. 内容証明郵便による契約解除通知送付(受任から3日~1週間程度)
  2. 訴訟提起(内容証明郵便送付日の翌日~2週間程度)
  3. 第1回期日(訴訟提起日から1ケ月~1ケ月半程度)
  4. 判決期日(第1回期日から1週間~2週間程度)
  5. 強制執行申立(判決期日から2週間~1ケ月程度)
  6. 断行手続(強制執行申立から1ケ月~1ケ月半程度)
  7. 退去完了

強制執行手続のうち、断行手続(裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続)によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね4ケ月~5ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、1カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね4ケ月程度です。

【2022年10月11日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか?

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額140万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか?

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい?

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

よくある質問をもっと見る

お問い合わせ

  • 東京事務所
  • 03-6550-8835
  • 受付時間:平日10時〜17時
  • 福岡事務所
  • 092-717-8220
  • 受付時間:平日10時〜17時

メールでのお問い合わせはこちら

© AKM弁護士法人 赤坂門法律事務所

赤坂門法律事務所 不動産専門チームが、不動産オーナー、
大家さんや管理会社様のお悩みを解決します。
お困りの方はすぐにご連絡ください。