１．「転貸」の意味

(1)　無断転貸の法的な意味

　賃貸借契約において、賃借人が賃貸人の承諾なく賃借物を転貸することはできません（民法６１２条）。賃借人が賃貸人の承諾なく賃借物を転貸した場合、賃貸人は契約を解除することができます（民法６１２条２項）。

(2)　そもそも「転貸」とは何か？

　問題は「転貸」とは何か、ということです。
　「転貸」とは、賃借物の全部または一部の占有を第三者に移転すること、です。
　例えば、
　①住居の賃借人が引っ越しをして、部屋を友人に貸して賃料をもらっていた
　②テナントの賃借人が、その一部を別の会社に又貸しして賃料をもらっていた
　といった場合です。
　逆に、
　③賃借人の婚約者が同居するようになった
　④テナントの賃借人に新しい従業員が入り、
　　その従業員が主体となってテナント内で別事業を行うようになった
　以上のような場合には賃借人の占有が移転するわけではありませんので、転貸には該当しません。
　（なお、賃貸借契約の別の条項に抵触する場合はあり得ます。）
　なお、注意したいのは、全部だけではなく一部を転貸した場合にも、民法が禁止する「転貸」に該当するということです。また、「共同使用」と主張した場合も同様に「転貸」と判断される場合があります。
　　

(3)　転貸が禁止されている理由

　転貸が禁止され、転貸が（無催告解除事由）とされているのはなぜでしょうか。
　これは、賃貸借契約が継続的な契約であり、賃貸人と賃借人の信頼関係を基礎とする契約だからです。
　平たくいえば、賃貸人は、賃借人の信用状態や人柄、職業等のいわゆる属性を考慮したうえで賃借物を貸しています。このような賃借人の信用状態等を前提とし、信頼して賃貸している以上、第三者に対する転貸は賃貸人に対する裏切り行為です。そこで、民法上無断転貸が禁止され、無断転貸は解除事由とされているということです。
　　

２．無断転貸であると疑われる場合の占有者の特定

(1)　占有者を客観的証拠で特定することの重要性

　無断転貸が疑われる場合には、まずは賃借物の占有者を特定することが重要です。占有者が賃借人以外であることが、客観的な証拠により明らかになるのであれば、それ自体で転貸であることが一応推定されるためです。
　ここで重要なのは、賃借人本人の申告だけではなく、客観的な証拠により確定させるということです。賃借人自身転貸であるとの認識が無い場合も少なくありません。
　では、どのように占有者を特定すればよいでしょうか。

(2)　テナント・事務所の場合の占有者の特定方法

　テナントや事務所の場合には、営業の外観や事業所や店舗のホームページ等から占有者が特定できることがあります。また、無断で第三者が経営する会社登記がなされているような場合には、登記簿を取得することで占有者が明らかになることがあります。実際に訪問してみるというのも重要です。訪問により占有者が確認できることもあります。
　また、弁護士会照会等の方法により電気ガス水道の名義人を確認することで占有者を確認できる場合があります。

(3)　住居の場合の占有者の特定方法

　住居の場合に、郵便受けの中の郵便物の確認（見える範囲での確認です）や、物件を訪問することにより確認できることがあります。
　また、賃借人又は居住者の住所登録の有無、電気ガス水道の名義人の確認等を行うという方法により転貸の事実を確認できる場合があります。
　アパートや一棟マンションのオーナー様であれば、他の部屋の方に確認するという方法もあります。

(4)　占有者が特定できない場合

　占有者がどうしても分からない場合には、占有移転禁止の仮処分により、占有者を特定する方法があります。
　占有移転禁止の仮処分とは、物件占有者に対し、物件の占有を第三者に移転することを禁止する裁判所による保全手続です。この仮処分が発令されると、占有を第三者に移転することが禁止されます。仮に第三者に対して占有が移転された場合であっても、移転先の第三者に対する明渡の強制執行ができる場合があります。
　この占有移転禁止の仮処分の申立は、「占有者が特定できる」という機能があります。
　転貸であることが明らかであるが誰か分からないという場合、家賃滞納がある場合には、この占有移転禁止の仮処分を用いて占有者を特定できる場合があります。

３．占有者を特定した後の対応

　占有者を特定し、転貸の事実を確認した後は、明渡を求めることになります。
　物件の明渡を求める場合、賃借人と占有者双方に対して明け渡しを求めることになります。
　おおまかな手順としては
　①転貸を理由とする賃貸借契約解除の意思表示
　②解除の意思表示後も明渡が無い場合に訴訟提起
　③明渡を命じる判決が出された後も明渡が無い場合には強制執行
　以上の手順となります。

４．最後に

　赤坂門法律事務所では、占有者が不明の場合の明渡請求についても解決実績があります。お困りの方はまずはご相談ください。
　　
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２０２２年１１月１６日更新