【建物明け渡し(立ち退き)解決事例】善管注意義務違反による明渡請求

【物件】木造アパートの一室(ワンルーム)
【借主】40代独身男性
【案件の特徴】善管注意義務違反による明渡請求
【解決内容】任意退去、及び、原状回復費用の回収

1.はじめに

 今回紹介する解決事例は、漏水等の発生を放置し賃貸人に報告せず、部屋内部を広範囲にわたり損壊させたことを理由とする明渡事例です。

2.事案の概要

 まず、本件は賃借人に家賃の滞納はありませんでした。また、近隣への迷惑行為等もありませんでした。
 しかし、部屋内部で漏水が発生したものの、賃借人がそのことを賃貸人に伝えず、そのうちに部屋の天井、床、扉などが損壊するに至りました。賃借人は漏水の事実や損壊の事実を伝えず放置していたということです。偶然にも契約更新にあたって部屋を訪問した管理会社の従業員が部屋内部の様子を確認し発覚した次第です。
 その後賃借人に対して明け渡しを求め、破損費用についても請求したいということで、弊事務所へ相談がありました。

3.事案の経過

 (1) まず、賃借人に対し、漏水を破損し建物内の設備等を破損に至らしめたことを理由として、賃貸借契約を解除する旨を記載した内容証明郵便を送付しました。しかしながら、賃借人からは連絡はなく、また、電話をかけても繋がらなかったことから、裁判所に物件の明渡を求めて訴訟提起しました。
 (2) 訴訟提起後も賃借人からは音沙汰がなく、訴訟も当方の主張を全面的に認める判決が下されました。その後、物件の玄関ポストに裁判所からの書留郵便の不在票が挟まっているのを見たお父様より連絡が入り、その後、本人とも連絡がとれるようになりました。
 (3) 賃借人本人と話をし、強制執行は行わずに任意で退去してもらうこととし、原状回復費用(100万円)についても毎月の分割払にて支払う旨合意に至りました。現在も毎月数万円ずつ支払って頂いています。

4.本件のポイント

(1) 賃借人の善管注意義務

 賃借人は、物件の使用についてこれを善良なる管理者をもって管理する義務を負います。この善管注意義務を踏まえ、一般的な賃貸借契約書は、賃借人が部屋の中の破損を知った場合には速やかに賃貸人に通知する義務が定められています。
 本件の賃借人は民法上の善管注意義務、及び、賃貸借契約に基づく破損個所の通知義務に違反し、その結果部屋の中の設備を破損させるに至ったということです。賃借人のこの行為は、賃貸借契約に定める賃借人の義務の履行を怠ったということになりますから、契約の解除事由になる、ということです。

(2) 本件における善管注意義務違反

 本件では部屋の中で漏水が発生していますが、この漏水は建物自体の瑕疵によるものであり、漏水自体に賃借人の責任はありませんでした。
 しかし、漏水発覚後すぐに管理会社や賃貸人に連絡して修繕を求めれば部屋内部の設備も破損することはありませんでしたが、本件の賃借人は漏水をかなりの長期間にわたってこれを放置し、その結果部屋の天井や床、扉などが破損するに至りました。
 加えて、今回の場合には、賃借人が長期間にわたり漏水を放置した結果、ワンルームのアパートであるにも関わらず、破損部分の修繕費用(原状回復費用)が100万円を超える金額となるなど、部屋全体が大きく破損するに至りました。

(3) 善管注意義務違反が契約解除事由となること

 賃借人が善管注意義務違反となる行為を行い、その結果賃貸人と賃借人間の信頼関係が完全に破壊されると評価される程度に至った場合には、賃貸借契約の解除事由となります。
 本件における賃借人の義務違反の程度は大きいというべきであり、また、その結果として生じた賃貸人の損害もまた大きいと言わざるを得ません。比較的特殊な事例ではありますが、このようなケースでは賃貸人と賃借人間の信頼関係が破壊されたとして、本件においては、賃貸借契約の解除が認められる事由であるといえます。

(4) 原状回復費用の回収

 比較的特殊な事例ではありますが、原状回復費用が多額にわたる場合、一括で回収することができない場合があります。
 本件では半年程度の分割払いにて対応しましたが、多額の費用を回収しようとする場合には、分割払いにて少しでも多く回収する形で対応すべき場合もあります。

5.最後に

 弊事務所では、本件のような賃借人の善管注意義務違反に基づく賃貸借契約解除・建物明渡請求についても多くの経験を有しています。
 お困りの際にはぜひご相談ください。

【類似事例】

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記事カテゴリ: 解決事例
投稿日時: (約27日前)

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よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか?

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか?

当事務所での解決までの平均期間は、4か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、1カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

  1. 内容証明郵便による契約解除通知送付(受任から3日~1週間程度)
  2. 訴訟提起(内容証明郵便送付日の翌日~2週間程度)
  3. 第1回期日(訴訟提起日から1ケ月~1ケ月半程度)
  4. 判決期日(第1回期日から1週間~2週間程度)
  5. 強制執行申立(判決期日から2週間~1ケ月程度)
  6. 断行手続(強制執行申立から1ケ月~1ケ月半程度)
  7. 退去完了

強制執行手続のうち、断行手続(裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続)によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね4ケ月~5ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、1カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね4ケ月程度です。

【2022年10月11日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか?

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額140万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか?

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい?

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

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