家賃回収・建物明渡請求(立ち退き請求)について

家賃回収・建物明渡請求(立ち退き請求)について

困る大家様のイメージ

「家賃が支払われない…」

大家さんや管理会社が頭を抱える一番の悩みはそこでしょう。
家賃が支払われない状態を漫然と放置すると、「家賃を払わなくても立ち退き請求されない」「大家さんは何もしてこない」という借主の認識に繋がり、事態をさらに悪化させます。
家賃滞納は、早めに対策を立てて回収に向けて対応することが極めて重要です。

どう解決するか

家賃を回収し、事態を改善するにはどうしたらよいのでしょうか。 
大家さんや管理会社と借主との話し合いだけでは、解決に至らない場合が多々あります。

「弁護士が代理人として入って話す」ことが、結果として最も早く、最も確実に事態を改善させることができます。

弁護士が代理人となり訴訟を提起した後は、督促しても支払ってこなかった借主が、滞納している家賃を全額支払ってきたり、物件からの立ち退きを申し出てくるという場合がほとんどです(それでもなお滞納も解消せず立ち退きもしないのであれば、しかるべく裁判所の強制執行手続きをもって強制退去させることができます。)

具体的な手順

ご依頼いただいた場合の通常の流れは以下のとおりです。

  1. まず、内容証明で滞納家賃の支払請求と支払期限を伝え、支払わない場合、賃貸借契約を解除しやむを得ず訴訟を提起して明け渡し(物件からの立ち退き)を求める旨を伝えます。
  2. 上記期限を過ぎても支払や連絡がない場合には、速やかに裁判所に訴訟を提起します。(建物明渡請求および未払賃料等の支払請求)
  3. 訴訟提起後、借主と家賃の支払や立ち退き時期について話し合いを行います。
  4. 借主と話し合いがつかなかった場合には、明渡と滞納賃料の支払を命じる判決を下すよう、裁判所に求めます。(借主が争わなかった場合には、1か月~2か月程度で判決が下されます。借主が争った場合には、さらに時間がかかります。)。
  5. 判決後、再度借主と話し合いを行い、自主的に退去する場合にはその退去日を設定し、自主的な退去が期待できない場合には、強制執行の手続きを執ります。

内容証明郵便の送付、訴訟等の法的手続を嫌う方もいらっしゃるかもしれません。

ただ、「電話連絡を無視」してきた借主が内容証明郵便の送付をきっかけに対応を変えることもありますし、「内容証明を無視」してきた借主が訴訟提起後交渉に応じることも多々あります。「裁判所にも来ない」借主ですら、判決が出て強制執行手続きに入った際には「自主的に出て行く」という形になることも多々あります。(もちろん強硬な借主や、事情を訴える方も一部いますので、その場合には大家様と協議しながら手続きを進めていくことになります。)

また、訴訟を提起した場合には、弁護士が代理人として訴訟手続等を進めます。原則として大家様に裁判所に来て頂く必要はありません。訴訟手続の進行については、大家様や管理会社様と協議しながら、弁護士が進めていくことになります。

より詳細な流れの解説ページ:解決までの流れ

家賃滞納を放置すると

家賃滞納は放置するとどんどん深刻になります。

家賃滞納は、放置すればするほど損害が拡がっていくためです。

損害の拡大を防ぐためには、迅速・確実に家賃を回収し、場合によっては借主に退去していただき、新たな入居者を募集する必要があります。

迅速かつ確実に解決するためには、弁護士を代理人とし手続を行うことが最善です。

放置した場合の損害シミュレーションページ: 家賃滞納・損失シミュレーション

当事務所にご依頼頂くメリット

家賃回収・建物明渡請求は、迅速性と確実性が重要になります。弁護士であれば誰でも良いというわけではなく、弁護士にも得意分野や全く知らない分野がありますし、弁護士をサポートする事務員の熟練度によっても迅速性に差が出てきます。

我々は、2011年から数年間にわたって、合計で4000件以上の建物明渡請求訴訟を受任してきました。
福岡・九州だけでなく、首都圏においても、多数の事案を受任し解決に導いてきました。

家賃回収・建物明渡請求訴訟は、経験の少ない弁護士が担当すると不必要に長期化する場合もあります。
同種事案を多数受任してきた経験に基づき、迅速な事件処理を図ります。

まずはご相談下さい。
最善の方法を一緒に考えていきましょう。

より詳しい経歴・実績ページ:当職の経歴と実績について

アクセス

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よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか?

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか?

当事務所での解決までの平均期間は、4か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、1カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

  1. 内容証明郵便による契約解除通知送付(受任から3日~1週間程度)
  2. 訴訟提起(内容証明郵便送付日の翌日~2週間程度)
  3. 第1回期日(訴訟提起日から1ケ月~1ケ月半程度)
  4. 判決期日(第1回期日から1週間~2週間程度)
  5. 強制執行申立(判決期日から2週間~1ケ月程度)
  6. 断行手続(強制執行申立から1ケ月~1ケ月半程度)
  7. 退去完了

強制執行手続のうち、断行手続(裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続)によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね4ケ月~5ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、1カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね4ケ月程度です。

【2022年10月11日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか?

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額140万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか?

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい?

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

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