１　入居者からの相談

家賃を滞納する入居者は、入居者個人の問題を抱えていることがあります。
この問題解決を放置したまま家賃回収を求めても、回収にはつながりません。また、入居者の問題を無視した家賃督促は、トラブルの原因にもなります。
大家が回収・解決に向けて何かアドバイスできることはあるでしょうか。

２　生活困窮者自立支援制度の利用による解決

失業等により家賃を滞納し、契約を解除され物件からの退去を求められている入居者については、
厚生労働省が運営する「生活困窮者自立支援制度」を利用できる場合があります。
（厚生労働省による説明ページ： 生活困窮者自立支援制度の紹介）

この制度の利用により、家賃滞納の背景となる問題解決が図られる場合があります。入居者の問題解決により、家賃回収が実現したり、強制退去に至らない形で退去明渡が実現できる場合があります。
各自治体に相談窓口が設けられていますので、大家としては、このような窓口を入居者に案内すると良いと考えられます。

３　生活保護の利用による解決

病気により働けなくなった、という入居者については、生活保護の利用を検討して頂くことも必要です。
自治体にもよりますが、生活保護受給にあたって退去費用の支給を受けられる場合があります。

４　社会福祉協議会の利用による解決

各自治体の社会福祉協議会の制度の利用も考えられます。
社会福祉協議会においては、様々な貸付制度が用意されています。
（福岡市社会福祉協議会による説明ページ： 生活福祉資金貸付）

決まった職業があるものの、一時的な理由により家賃滞納が生じた、という方については、社会福祉協議会に相談してもらい、緊急小口資金や生活福祉資金等の貸付制度を利用して頂くという方法もあります。
特に、新型コロナウイルス感染拡大による影響を受けた入居者については、この制度利用が効果的です。

５　弁護士から入居者への情報提供

当事務所では、事情があって家賃を滞納する入居者からの相談に応じて、生活困窮者支援制度や社会福祉協議会の支援制度について情報提供をし、生活保護の利用を勧めるなど、解決に向けた情報提供を行っています。以上のような制度を利用することにより、家賃滞納が解決に至ったり、最終的に家賃回収が実現できた例は多数あります。

目次

• 【家賃回収に役立つ！コラム】１ 借主へ督促する際の注意点
• 【家賃回収に役立つ！コラム】２「まとめて支払う」という借主
• 【家賃回収に役立つ！コラム】３ 連帯保証人の重要性
• 【家賃回収に役立つ！コラム】４ 家賃を滞納する入居者の問題を解決する各種制度（本ページ）

１　連帯保証人とは

　連帯保証人を法的に定義するとすれば、民法上の保証債務を負う者のうち、「検索の抗弁権」「催告の抗弁権」「分別の利益」が存在しない者を言います。
　賃貸借契約に関して（誤解を恐れずに）定義づけすれば、
　「賃借人と同じ内容の支払義務を負う者」
　ということができます。
　従いまして、どのような方が連帯保証人となるか、という点が賃料回収において極めて重要です。

２　回収における重要性

　賃借人から回収できなくても、連帯保証人から全額回収できる、という場合も多々あります。資力のある連帯保証人を確保することは、当たり前ですが、家賃回収において非常に重要です。
　また、連帯保証人が、滞納を生じさせる賃借人に対して退去を求めてくれることも多々あります。
　連帯保証人が親族の場合ですと、転居場所を確保してくれたりする場合もあります。家賃回収以外の明け渡しの場面でも、連帯保証人は非常に重要な役割を果たします。

３　家賃保証会社の活用

　近年は、家賃保証会社を利用する場合も多いと思われます。
　家賃保証会社を利用すれば、滞納家賃の回収の手間を事実上省くこともできますし、また、大手家賃保証会社になると、速やかに立替払をしてくれたりと、サービスが充実している会社が多いようです。
　資力のある連帯保証人も重要ですが、家賃保証会社についても積極的に活用を検討すべきと考えます。

４　極度額に注意

　２０２０年４月１日に施行された改正後の民法において、賃貸借契約の連帯保証人が個人の場合、極度額の定めがなければその効力が生じない旨定められました（民法４６５条の２）。
　したがって、極度額の定めがない場合には、連帯保証契約が無効となっている場合があります。更新の際に改めて極度額を定める必要が生じる場合もありますので、迷った場合には賃貸借問題の経験豊富な弁護士に相談することをお勧めします。

次のページ： 【家賃回収に役立つ！コラム】４ 家賃を滞納する入居者の問題を解決する各種制度

目次

• 【家賃回収に役立つ！コラム】１ 借主へ督促する際の注意点
• 【家賃回収に役立つ！コラム】２「まとめて支払う」という借主
• 【家賃回収に役立つ！コラム】３ 連帯保証人の重要性（本ページ）
• 【家賃回収に役立つ！コラム】４ 家賃を滞納する入居者の問題を解決する各種制度

１　「あとでまとめて支払いますので居住させてください」という言葉の意味

　家賃滞納が生じている借主さんに対して家賃督促をしたときに、「あとでまとめて払いますから」と、借主さんから言われたことがある方も多いと思われます。
　このような借主さんに対して、具体的にどのように対応すればよいでしょうか。
　借主さんが言っている、「あとでまとめて家賃を支払う」という言葉が、どのような意味を持つのかがポイントです。
　まず一つ目は、「後でまとまってお金が入る予定があるから、その時に支払う」というもの。
　二つ目は、「一部であれば支払えないことはないけど、全部支払うには足りないからお金がたまったときにまとめて支払い」というものです。

２　「後でまとまったお金が入る予定がある」と言われた場合

　「後でまとまったお金が入る予定がある」と言われたときは、家賃回収の見込みを確認するため、お金が入ってくる期日、その内容（給料や仕事の報酬なのか）について確認することがまずは重要です。
　可能であれば、その裏付け資料の提示を求めると理想的です。
　原資がボーナスや歩合給など、具体的な裏付けがあるような場合には、家賃支払を待ちそれまで家賃督促をしない、という選択肢もありうると思います。
　逆に、「仕事が入ってくる予定」「知り合いに貸したお金が返ってくる予定」などと、内容があいまいな場合には、支払を待ったところで支払されない場合も多いです。したがって、家賃を少しでも回収しておいたほうが良いと考えます。また、こまめに家賃督促をした方が良いことが多いように思います。
　いずれにせよ、まとまったお金が入らないと家賃が支払えない、ということは、収入自体が不安定で毎月支払えない、ということですから、今後も家賃滞納が生じる可能性が高い場合が多いと思います。
　そういった場合には、敷金の増額を要請して予め預かっておくことを検討すべきです。また、まとまったお金があるときに、先に前払いを受けておくことも検討したほうがよいでしょう。なお、敷金の増額や前払いを法的に請求することは原則としてできませんが、敷金増額や前払いを任意にお願いすること自体は問題ありません。

３　「一部であれば支払えないことはないけど、全部支払うには足りないからお金がたまったときにまとめて支払う」と言われた場合

　当然ですが、このような場合には、一部でも支払ってもらったほうが良いでしょう。
　　家賃滞納の回収は、早めに（ほかの支払に充てられる前に）、少額でも細かく払ってもらうことが鉄則です。
　一部であれば支払うことができる、ということは、家賃を全額支払うことができない経済状態である、ということです。オーナー側としては、安い家賃のマンションに引っ越すことを勧めたり、場合によっては生活保護（住宅扶助等）の申請や緊急小口資金や生活福祉資金の貸付を勧めることも必要だと思います。

次のページ： 【家賃回収に役立つ！コラム】３ 連帯保証人の重要性

目次

• 【家賃回収に役立つ！コラム】１ 借主へ督促する際の注意点
• 【家賃回収に役立つ！コラム】２「まとめて支払う」という借主（本ページ）
• 【家賃回収に役立つ！コラム】３ 連帯保証人の重要性
• 【家賃回収に役立つ！コラム】４ 家賃を滞納する入居者の問題を解決する各種制度

１　借主が家賃を滞納した！　まず最初にやるべき初期対応

借主が家賃を滞納した場合や家賃が期限通りに支払われなかった場合に、大家さんや管理会社としてはどうすべきでしょうか。
当然のことながら、速やかに家賃請求をしたうえで、家賃督促をすることです。単純に忘れていただけであれば、すぐ支払ってくれるはずです。
少しルーズな方であっても、家賃督促のプレッシャーを受けることで、次回から滞納せずに期限通りに支払ってくれる可能性が高まります。
家賃保証会社の家賃保証があるときは、定められた期限内に家賃保証会社に対して代位弁済や立替払の請求をすることが重要です。

２　お金がなさそうなので待ってあげてもよい、という場合の対応

借主の生活が苦しそう、家賃を待ってあげても良い、という場合もあると思います。
家賃の支払を待つこと自体、否定するものではありません。しかし、今後の家賃回収を見据えて、家賃回収を実現するために大家としてできることはしておきたいものです。
支払計画を念書や書面にして残す、という方法は重要です。口頭での口約束だと言った言わないの話になりがちです。書面にして残せば、借主にとっての感銘力が違いますし、家主としても、書面を示してしっかり請求することができます。
ちなみに、失業や病気等で生活がひっ迫している、という場合には、別途福祉の協力を仰ぐ必要が生じる場合があります。福祉の協力を仰ぐ必要がある場合があります。
特に新型コロナの影響により生活が苦しくなった方については、緊急小口資金や生活福祉資金などの制度利用を勧めるべきです。

３　家賃督促は書面で行うのが原則

家賃督促は、借主にもよりますが、電話などの口頭で行うより、書面で督促した方が、借主にとって心理的なプレッシャーを感じることが多いです。
また、口頭で督促する場合には、借主と険悪な雰囲気になったり、口げんかになったりする場合もあります。借主との関係悪化を避けるためにも、家賃督促は書面で行うべきでしょう。

４　悪質な督促行為は違法行為になる場合も！

正当な権利の行使だからと言って、何でも許されるわけではありません。
訪問してドアを執拗にたたいて督促する、早朝や深夜に押しかけて執拗に家賃督促する、玄関ドアの他人に見えるところに、「家賃払え」などの張り紙を張る、といった、借主の生活上の平穏を乱したり、その名誉を不必要に害する行為については、民法上の不法行為（民法709条）が成立し、損害賠償責任を負う場合もあります。
これは、家主が第三者に依頼して督促する場合も同様です。第三者が違法な家賃督促行為を行った場合、家主も共同不法行為者として不法行為責任を負う場合があります。

※2021/10/14　新型コロナウイルス感染拡大に関する制度を追加しました。

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• 【家賃回収に役立つ！コラム】１ 借主へ督促する際の注意点（本ページ）
• 【家賃回収に役立つ！コラム】２「まとめて支払う」という借主
• 【家賃回収に役立つ！コラム】３ 連帯保証人の重要性
• 【家賃回収に役立つ！コラム】４ 家賃を滞納する入居者の問題を解決する各種制度