【物件の概要】単身者用アパート
【借　　　主】３０代単身男性
【特　　　徴】近隣や他の入居者に対する迷惑行為
【解決内容】訴訟提起後、退去を内容とする訴訟上の和解

１．近隣迷惑行為を行う悪質入居者

　今回は、近隣迷惑行為を行う悪質入居者を退去させた事例を紹介します。
　借主は単身者男性です。新型コロナウイルス感染拡大の観点より、自宅で仕事をすることが多くなりました。
　借主は、入居後まもなく、同じアパートの入居者に対する暴言・激昂、威圧行為、待ち伏せなどの嫌がらせ行為（階下から棒のようなものでドンドンする等）、アパート設備の破損行為（激昂して共用部設備を破損）、過剰なクレーム行為（毎日のように抗議の手紙を入れる）といった行動を起こすようになりました。
　そのうちに、借主のこのような行動を嫌がり、周りの部屋の入居者が退去するようになりました。家主様は退去後の部屋に新たな入居者を入れるわけにもいかず、非常にお困りの様子でした。
　そこで、赤坂門法律事務所にご相談があり、弊所で借主に対する明渡訴訟を受任しました。

２．内容証明郵便の送付と相手方からの反応

　受任後、当方でまずは賃貸借契約の内容を確認しました。賃貸借契約において、近隣の迷惑行為が解除事由に該当する旨の規定が定められていました。
　そこで、借主に対し、入居者に対する暴言、威圧行為や嫌がらせ行為が賃貸借契約における解除事由に該当するものとして、賃貸借契約の解除を内容とする内容証明郵便を送付しました。
　まもなく借主から連絡がありましたが、自らの非を認める、居住継続を主張してきました。
　交渉の余地はないものと考え、直ちに裁判所に対して明渡訴訟を提起しました。

３．訴訟上で退去を内容とする和解成立

　訴訟提起後、借主にその旨を伝えたところ、早期に退去するとの連絡を受けました。退去までは迷惑を行わないように約束する、退去期限には遅れないようにする、との約束もしてもらいました。
　そこで、裁判所において、借主との間で、退去を内容とする訴訟上の和解を成立させるに至りました。
　その後紆余曲折はありましたが、無事物件の退去に至りました。

４．本件のポイント

(1)　近隣や他の入居者への迷惑行為は契約解除事由になります

　近隣住民や他の住居者への迷惑行為は、契約解除事由になります。
　まず、賃貸借契約において、近隣や他の入居者への迷惑行為が条項で定められている場合には、この条項に基づき契約解除が認められる場合があります。
　他方で、（特にかなり昔の契約書においては）迷惑行為が契約解除事由に定められていない場合もあると思います。その場合でも、契約解除が認められる場合があります。
　一般的に、契約解除が認められるには、家主と借主との間の信頼関係を破壊するに足りる特段の事情が必要とされます。この点、近隣や他の入居者への迷惑行為は、そもそも道義的に許されません。また、法的にも許されない場合があります（脅迫罪や強要罪が成立する場合もあります）。したがって、迷惑行為が存在すること自体、家主と借主との信頼関係を破壊するに足りる特段の事情の存在が存在すると判断される場合が多いと思われます。

(2)　弁護士による毅然とした対応が効果的

　迷惑行為を行う借主に対する対応は、毅然とした対応が効果的な場合があります。
　家主が、弁護士に依頼して毅然とした対応を示すことが解決の第一歩です。
　管理会社様に依頼して解決することも一つの方法ですが、弁護士法の観点より問題が生じる場合があります。弁護士法違反である旨、逆に借主から追及を受け、対応に窮する場合もあります。
　迷惑行為を行う悪質入居者への対応は、弁護士に依頼することで早期解決に至る場合があります。まずは弁護士へのご相談をお勧めします。
　ご相談だけでも、解決策が見える場合がありますので、是非お問い合わせください。

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以下の事例についてもご確認ください。
類似事例①迷惑行為を行う借主に対して明渡を求めた事例
類似事例②ペットの無断飼育を訴訟において立証し、借主退去に至った事例

※守秘義務の関係より、事案の性質や概要を変更しない範囲で実際の事案と異なる部分があります。