借主に契約違反行為や落ち度等が無い場合には、借主に対し、老朽化や建て替え、自己使用を理由として、改めて立ち退きを求めていくことになります。

退去に難色を示された場合や、応答が無い場合など、交渉に時間がかかりそうな借主については、普通賃貸借契約の更新拒絶通知（借地借家法２６条１項）、又は、解約申入れ（借地借家法２７条１項）により、賃貸借契約の解約を求めていくことになります。

ただし、無条件に解約申入れが認められるわけではありません。解約申入れが認められるためには、正当事由（借地借家法２８条）が必要です。

（イメージ図）

正当事由の判断においては、家主様が建物の使用を必要とする事情と借主が建物の使用を必要とする事情が基本的な判断要素とされます。
「建物の賃貸借に関する従前の経過」「建物の利用状況や建物の現況」「立退料」は付随的な判断要素とされています。
したがって、「立退料」の存在のみで正当事由が判断されるわけではありません。

家主使用の必要性があるという事情は、建物明渡しを求める場合における重要な事情です。
老齢の家主が家族と同居するために貸家の返還を求める場合
家主の家族が居住する必要がある場合
転勤にあたって家主が通勤に便利な建物を自ら使用する必要に迫られている場合
このような事情は、家主使用の必要性を基礎づける重要な事情です。

建替え、再開発の必要があること
建物を取り壊すことにより安全性を確保すべき場合
不動産を有効利用して収益を上げるために建て替える場合
老朽化による大規模修繕にかなりの費用が必要となる場合
にも正当事由が認められる場合があります。

また、その建物での居住を必要とする借主の事情も正当事由の判断要素となります。
立退料算定の際には、借主に立退きするのに困難な事情がないかも考慮されます。
営業用テナントなどの場合には、正当事由が認められるにしても、営業上の利益や移転費用の補償も含まれ、立退料が高額になる傾向にあります。

上記のような事情を総合的に見て、正当事由が存在するか、または、立退料がいくらになるか決定されることになります。

１．迷惑行為を行う賃借人に対し、賃貸借契約を解除して明渡請求を行うことも可能です。
一般的には、賃貸借契約の解除条項に基づく賃貸借契約の解除通知を送付したうえで、明渡請求を行います。解除通知を送付してもなお明渡に応じない場合には、訴訟を提起します。

２．賃借人に対して迷惑行為を停止するように要求することもできます。また、賃借人に対して迷惑行為を行うことを禁止する仮処分を申し立て、裁判所において賃借人に迷惑行為を停止するように約束させたり、裁判所から賃借人に対して迷惑行為を禁止する仮処分命令を出してもらうという選択肢もあります。

３．必要に応じて行政の支援を仰ぐこともあります。

【解説】
１．迷惑行為を行う賃借人に対しては明渡を請求することができます
　賃貸借契約においては、近隣迷惑行為が契約解除条項における契約解除事由として定められています。
　近隣迷惑行為を行う賃借人を退去させたい場合、賃貸借契約の契約解除条項を根拠に賃貸借契約を解除する通知を賃借人に送付し、賃借人に明渡請求を行います。
　賃借人がそれでもなお退去しない場合には、賃借人に対する建物明渡請求訴訟を提起することになります。

２．賃借人の迷惑行為をやめさせることも可能です
　賃借人の迷惑行為をやめさせることも可能です。
　一般的には、賃借人に対し、賃貸借契約において近隣迷惑行為が禁止されていることを説明したうえで、迷惑行為をやめるように要請します。
　それでもなお改善されない場合には、裁判所に迷惑行為の停止を求める仮処分を求めることも選択肢となります。賃借人を裁判所に呼び出し、迷惑行為をやめるよう約束させることができることがあります。賃借人から迷惑行為をやめるよう約束をさせることができない場合、裁判所から賃借人に対して迷惑行為をやめることを命じる仮処分を命じてもらうことも場合によっては可能です。
　それでも迷惑行為がやまない場合には、訴訟を提起することになります。

３．行政機関との連携
　マンションの賃借人による迷惑行為は、同時に地域の平穏を害することを意味します。
　迷惑行為が悪質な場合、行政機関との連携や関係諸機関との援助、場合によっては警察の介入により解決を模索することがあります。

４．まとめ
　賃借人の迷惑行為に対する対応については、赤坂門法律事務所にて多数の解決実績があります。悩まれたら、是非、赤坂門法律事務所にご相談ください。

【解説】
１．１年以上の定期建物賃貸借契約において、期間が１年以上のである場合には、賃貸人は、期間の満了の１年前から６か月前までの間に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借契約が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができません（借地借家法３８条４項 ）。
　これは、賃借人が期間の満了を失念した場合、終了間際に突然明渡請求をされたのでは、賃借人が代替建物を確保することが困難であることを考慮し、賃借人を保護する観点から事前通知を必要としたものです。
　したがって、事前通知がなくても、賃借人が期間満了により契約が終了することに異議を述べずこれに同意した場合には、当然ですが、定期建物賃貸借契約は終了することになります。

２．では、事前通知が無いことを理由に契約終了を争われた場合はどうでしょうか。
　この場合でも、契約期間期間満了前までであれば、その時点で所定の終了通知を出すことにより、通知到達後６か月の期間経過をもって定期建物賃貸借契約が終了するものと考えられています。この場合には、賃借人保護に欠けることがないからです。
　他方で、期間満了経過後も終了通知を出さなかった場合には、終了通知をもって定期建物賃貸借契約の終了を争うことはできません。この場合、その後は期間の定めのない普通借家契約として賃貸借契約が存続するものと考えられています。
　定期建物賃貸借契約の事前通知は忘れがちです。
　しかし、期間満了前であれば、事前通知を行うことにより契約終了を主張することができると考えられていますので、まずは期間満了前かどうかを確認することをお勧めします。

【解説】
１．まず、使用貸借の期間が定められている場合には、期限が到来すれば明渡を請求することができます（民法５９７条１項）。

２．また、使用貸借の期間を定めなかった場合において、使用及び収益の目的を定めたときは、借主がその目的に従い、使用及び収益を終えることにより明渡を請求することができます（民法５９７条２項）。
　また、使用及び収益が終わらなくても、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は契約を解除して不動産の明渡しを請求することができます（民法５９８条１項）。たとえば、「次の引っ越し先が決まるまで」といった約束でも、引っ越し先を確保するに十分な期間が経過した後は、契約を解除して明け渡しを求めることができます。例えば、建物について使用貸借契約が締結された場合において、「転居先が見つかるまで」という合意が成立していた契約につき、貸してから５年後に退去を求めた時点で相当な期間が経過していると判断した裁判例もあります。

３．契約により定められた使用及び収益を行うに足りる期間を経過していないと認められる場合（例えば、居住目的と定められている場合）でも、事情によっては、使用貸借契約を解除し明渡を求めることができることがあります。
　例えば、親族間のよしみで貸していたのにも関わらず、その前提となる親族関係が破綻し無償使用させる理由がなくなったとして、改正前民法５９７条２項（現在の民法５９８条１項）の類推適用により契約を解除することができると判断した判例もあります。
　したがって、事情によっては、使用貸借契約を解除し明渡を請求できることもありますので、親族間の使用貸借にお悩みの方はぜひ弁護士にご相談ください。

借主が逮捕されたという場合でも法的手続を進める上では支障はありません。
家賃を支払って頂けるかどうかは事案により異なりますが、逮捕と身柄勾留により借主が職を失う可能性があり、将来的にも家賃滞納が予想され得ます。すでに家賃滞納が発生しているのであれば、速やかに対処されることをおすすめします。

なお、生活保護を受給している借主の方の場合は、逮捕により生活保護の受給が一時停止する場合もあります。生活保護者は生活保護の受給に生活を頼っておりますので、現時点で滞納が無くても、近い将来家賃滞納が生じることが予想されます。
場合によっては、自治体とケースワーカーと連携をとりながら解決する必要が生じる場合もあります。
当事務所では、このような案件について解決実績も豊富です。ケースワーカーとの連携により解決に至ることもあります。
詳細については、ぜひご相談いただければと思います。

当事務所での解決事例

【建物明け渡し（立ち退き）解決事例】逮捕勾留された借主に対する明渡請求

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

１．「転貸」の意味

(1)　無断転貸の法的な意味

　賃貸借契約において、賃借人が賃貸人の承諾なく賃借物を転貸することはできません（民法６１２条）。賃借人が賃貸人の承諾なく賃借物を転貸した場合、賃貸人は契約を解除することができます（民法６１２条２項）。

(2)　そもそも「転貸」とは何か？

　問題は「転貸」とは何か、ということです。
　「転貸」とは、賃借物の全部または一部の占有を第三者に移転すること、です。
　例えば、
　①住居の賃借人が引っ越しをして、部屋を友人に貸して賃料をもらっていた
　②テナントの賃借人が、その一部を別の会社に又貸しして賃料をもらっていた
　といった場合です。
　逆に、
　③賃借人の婚約者が同居するようになった
　④テナントの賃借人に新しい従業員が入り、
　　その従業員が主体となってテナント内で別事業を行うようになった
　以上のような場合には賃借人の占有が移転するわけではありませんので、転貸には該当しません。
　（なお、賃貸借契約の別の条項に抵触する場合はあり得ます。）
　なお、注意したいのは、全部だけではなく一部を転貸した場合にも、民法が禁止する「転貸」に該当するということです。また、「共同使用」と主張した場合も同様に「転貸」と判断される場合があります。
　　

(3)　転貸が禁止されている理由

　転貸が禁止され、転貸が（無催告解除事由）とされているのはなぜでしょうか。
　これは、賃貸借契約が継続的な契約であり、賃貸人と賃借人の信頼関係を基礎とする契約だからです。
　平たくいえば、賃貸人は、賃借人の信用状態や人柄、職業等のいわゆる属性を考慮したうえで賃借物を貸しています。このような賃借人の信用状態等を前提とし、信頼して賃貸している以上、第三者に対する転貸は賃貸人に対する裏切り行為です。そこで、民法上無断転貸が禁止され、無断転貸は解除事由とされているということです。
　　

２．無断転貸であると疑われる場合の占有者の特定

(1)　占有者を客観的証拠で特定することの重要性

　無断転貸が疑われる場合には、まずは賃借物の占有者を特定することが重要です。占有者が賃借人以外であることが、客観的な証拠により明らかになるのであれば、それ自体で転貸であることが一応推定されるためです。
　ここで重要なのは、賃借人本人の申告だけではなく、客観的な証拠により確定させるということです。賃借人自身転貸であるとの認識が無い場合も少なくありません。
　では、どのように占有者を特定すればよいでしょうか。

(2)　テナント・事務所の場合の占有者の特定方法

　テナントや事務所の場合には、営業の外観や事業所や店舗のホームページ等から占有者が特定できることがあります。また、無断で第三者が経営する会社登記がなされているような場合には、登記簿を取得することで占有者が明らかになることがあります。実際に訪問してみるというのも重要です。訪問により占有者が確認できることもあります。
　また、弁護士会照会等の方法により電気ガス水道の名義人を確認することで占有者を確認できる場合があります。

(3)　住居の場合の占有者の特定方法

　住居の場合に、郵便受けの中の郵便物の確認（見える範囲での確認です）や、物件を訪問することにより確認できることがあります。
　また、賃借人又は居住者の住所登録の有無、電気ガス水道の名義人の確認等を行うという方法により転貸の事実を確認できる場合があります。
　アパートや一棟マンションのオーナー様であれば、他の部屋の方に確認するという方法もあります。

(4)　占有者が特定できない場合

　占有者がどうしても分からない場合には、占有移転禁止の仮処分により、占有者を特定する方法があります。
　占有移転禁止の仮処分とは、物件占有者に対し、物件の占有を第三者に移転することを禁止する裁判所による保全手続です。この仮処分が発令されると、占有を第三者に移転することが禁止されます。仮に第三者に対して占有が移転された場合であっても、移転先の第三者に対する明渡の強制執行ができる場合があります。
　この占有移転禁止の仮処分の申立は、「占有者が特定できる」という機能があります。
　転貸であることが明らかであるが誰か分からないという場合、家賃滞納がある場合には、この占有移転禁止の仮処分を用いて占有者を特定できる場合があります。

３．占有者を特定した後の対応

　占有者を特定し、転貸の事実を確認した後は、明渡を求めることになります。
　物件の明渡を求める場合、賃借人と占有者双方に対して明け渡しを求めることになります。
　おおまかな手順としては
　①転貸を理由とする賃貸借契約解除の意思表示
　②解除の意思表示後も明渡が無い場合に訴訟提起
　③明渡を命じる判決が出された後も明渡が無い場合には強制執行
　以上の手順となります。

４．最後に

　赤坂門法律事務所では、占有者が不明の場合の明渡請求についても解決実績があります。お困りの方はまずはご相談ください。
　　
　【建物明け渡し（立ち退き）解決事例】転貸事例につき約１か月半で明渡に至った事例（解決事例）

　【建物明け渡し（立ち退き）解決事例】外国人の無断転貸において占有者を特定して明け渡しに至った事例（解決事例）

２０２２年１１月１６日更新

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去手続が成功するか否かは、家賃の滞納月数、滞納の理由、これまでの借主との関係性、手続きの進め方などにより異なります。
賃貸借契約の解除が認められるか否かについても、事案により一つ一つ異なります。
但し、、３か月分の滞納があることが、一つの目安にされているように思います。

ご相談の段階で、ある程度の見通しとお伝えすることができると思います。それからご依頼頂くかお決めいただければと思います。

　家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。
　①　内容証明郵便による契約解除通知送付（受任から３日～１週間程度）
　②　訴訟提起（内容証明郵便送付日の翌日～２週間程度）
　③　第１回期日（訴訟提起日から1ケ月～１ケ月半程度）
　④　判決期日（第１回期日から１週間～２週間程度）
　⑤　強制執行申立（判決期日から２週間～１ケ月程度）
　⑥　断行手続（強制執行申立から１ケ月～１ケ月半程度）
　⑦　退去完了
　強制執行手続のうち、断行手続（裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続）によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね４ケ月～５ケ月程度の期間が必要となります。
　
　但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
　弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、１カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね４ケ月程度です。

【２０２２年１０月１１日更新】