第〇条（期間内解約）
１　賃借人は、賃貸人に対して少なくとも３０日前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。
２　前項の規定にかかわらず、乙は、解約申入れの日から３０日分の賃料（本契約の解約後の賃料相当額を含む。）を甲に支払うことにより、解約申入れの日から起算して３０日を経過する日までの間、随時に本契約を解約することができる。
３　賃貸人は、賃借人に対して、６か月前に予告することにより本契約を解約することができる。但し、正当事由が存在する場合に限る。

【期間内解約条項の解説】

１　趣旨

　期間の定めのある建物賃貸借契約においては、原則として、解除事由が無い限り、契約期間が満了するまで契約を一方的な意思表示で解約することはできません。
　しかしながら、
　(1)賃借人が任意に解約できる旨の合意があれば、当該条項に従って解約できます（民法６１８条及び同法６１７条参照）。
　(2)賃貸人が任意に解約できる旨の合意がある場合には、正当事由がある場合には、解約が認められます（借地借家法２７条・同法２８条）。
　　以下、説明します。

２　条項の内容

（１）　賃借人からの期間内解約を認める旨の規定
　賃貸借契約に関する民法上の規定は、原則として任意規定（当事者間の合意があればそれによる）とされています。
　したがって、期間の定めがある建物賃貸借契約であっても、賃貸借契約書にその旨の合意があれば、その定めにしたがって賃借人から任意解約することができます。また、「３０日前」などの解約申入日から終了日までの定めがないときは、民法６１７条の規定により、解約申入れの日から３か月の経過をもって終了することになります。

（２）　賃貸人からの期間内解約を認める旨の規定
　賃貸借契約に関する民法上の規定は、原則として任意規定（当事者間の合意があればそれによる）とされていますが、賃貸人からの期間内解約については、借地借家法の規定による制限があります。
　つまり、賃貸人による期間内解約を認める規定があったとしても、その内容は無制限に認められるわけではありません。賃貸人からの解約申入れは借地借家法２７条により、解約の申入れの日から６か月経過後に終了するものとされ、また、この解約申入れは、借地借家法２８条により、正当事由が無いと解約申入れは認められません。
　なお、賃貸人からの任意解約権を認める合意は賃借人に不利な合意なので、借地借家法３０条に違反し無効ではないかという論点があります。この点裁判例は分かれていますが、解約を留保する特約がある場合には解約申入れにより終了する賃貸借になるが、正当事由の存在を必要とするから必ずしも賃借人に不利とはならず原則として有効とするのが一般的な見解です。但し、個別の事情（契約締結の経緯等）によって無効とされる可能性もありますので注意が必要です。

目次：建物賃貸借契約条項解説

1. 賃貸借の目的物
2. 契約期間・更新条項
3. 使用目的
4. 更新料
5. 賃料等の支払時期・支払方法
6. 賃料改定・賃料増減請求
7. 敷金一般
8. 敷金返還債務の承継
9. 館内規則・利用規約等
10. 遅延損害金
11. 賃貸人の修繕義務
12. 契約の解除・信頼関係破壊の法理
13. 保証金
14. 賃借人たる地位の移転
15. 原状変更の原則禁止
16. 善管注意義務及び損害賠償
17. 連帯保証人
18. 反社会的勢力の排除
19. 当事者双方からの期間内解約条項（本ページ）

第〇条（反社会的勢力の排除）

1. 賃借人は、賃貸人に対し、次の各号の事項を確約する。
   1. 自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員（以下総称して「反社会的勢力」という。）ではないこと。
   2. 自らの役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう。）が反社会的勢力ではないこと。
   3. 反社会的勢力に自己の名義を利用させ、この契約を締結するものでないこと。
   4. 自ら又は第三者を利用して、次の行為をしないこと。
      • 相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為
      • 偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為
2. 賃借人は、賃貸人の承諾の有無にかかわらず、本物件の全部又は一部につき、反社会的勢力に賃借権を譲渡し、又は転貸してはならない。
3. 賃借人は次の各号の行為を行ってはならない。
   1. 本物件を反社会的勢力の事務所その他活動の拠点に供すること
   2. 本物件又は本物件の周辺において、著しく粗野若しくは乱暴な言動を行い、又は威勢を示すことにより、付近の住民又は通行人に不安を覚えさせること
   3. 本物件に反社会的勢力を居住させ、又は反社会的勢力を出入りさせること
4. 賃借人が次のいずれかに該当した場合には、賃貸人は、何らの催告も要せずして、本契約を解除することができる。
   1. 本条第１項各号の確約に反する事実が判明した場合
   2. 契約締結後に自ら又は役員が反社会的勢力に該当した場合
   3. 賃借人が本条第２項又は第３項に定める行為を行った場合

【賃貸借契約条項の解説】

１　趣旨

賃貸借契約では反社会的勢力排除を定めることが一般的です。暴力団排除の気運が高まり、全国各地で暴力団排除条例の制定されたことに伴い定められるようになったものです。各地の暴力団排除条例は、契約締結の際に賃借人が暴力団関係者でないことを確認することを義務付けたり、暴力団関係者が反社会的勢力であることが判明した場合には契約解除をするように義務付けておりますので、その点も踏まえて条項案を検討する必要があります。

２　条項の内容

　第１項は、賃借人が賃貸人に対し、反社会的勢力でないことを誓約する旨の定めです。なお、賃貸借契約においては、別に反社会勢力に該当しない旨の誓約書面を取得することが一般的です。
　第2項及び第３項は、反社会的勢力排除に関連して、賃借人に対する禁止行為を定めたものです。
　重要なのは第４条の解除条項です。本条に定める禁止行為に該当する場合には、無催告で契約を解除することができる旨の条項です。

３　賃借人が禁止行為に該当した場合

賃借人が禁止行為を行ったことが判明した場合には、速やかに契約を解除して、物件の明け渡しを求めることができます。賃借人が逮捕された際に報道や警察からの問い合わせで反社会的勢力であることが判明した場合が典型です。逮捕された場合には、同時に家賃滞納が生じることも多く、早めの弁護士相談が必要です。

４　裁判で条項違反を主張する場合の注意点

裁判所における明渡訴訟において本条の条項違反を主張する場合には、客観的な証拠を裁判所に提出する必要があります。ここで明らかな証拠が提出できないときは、明渡請求が棄却されて後々無用なトラブルを招くこともありますので注意が必要です。裁判の前に、内容証明郵便を送付するなどして交渉を先行させることも検討すべきです（実際にはすぐ任意で退去していくことも多いです）。場合によっては、警察のなどの公的機関の助力も得るべきでしょう。

目次：建物賃貸借契約条項解説

1. 賃貸借の目的物
2. 契約期間・更新条項
3. 使用目的
4. 更新料
5. 賃料等の支払時期・支払方法
6. 賃料改定・賃料増減請求
7. 敷金一般
8. 敷金返還債務の承継
9. 館内規則・利用規約等
10. 遅延損害金
11. 賃貸人の修繕義務
12. 契約の解除・信頼関係破壊の法理
13. 保証金
14. 賃借人たる地位の移転
15. 原状変更の原則禁止
16. 善管注意義務及び損害賠償
17. 連帯保証人
18. 反社会的勢力の排除（本ページ）
19. 当事者双方からの期間内解約条項

第〇条（連帯保証人）
１　連帯保証人は、本契約に基づく賃借人の賃貸人に対する一切の債務について、本契約書に記載された賃料及び共益費相当額の２年分を限度として、賃借人と連帯して履行の責めを負う。
２　賃借人又は連帯保証人は、連帯保証人が以下の各号に該当するときは、直ちに書面又はメールにより賃貸人へ通知する。
　(1) 支払停止若しくは支払不能に陥ったとき
　(2) 破産手続・特別清算・特定調停・民事再生手続・会社更生手続等の申立てを受け、若しくは自らこれの申し立てをしたとき
　(3) 死亡したとき
　(4) 後見・補佐・補助開始の審判又は任意後見契約がなされたとき
３　連帯保証人が前項のうち一つにでも該当した場合には、賃借人は直ちに他の連帯保証人を選定したうえで、賃貸人の承諾を得なければならない。
４　連帯保証人は、本契約が更新された場合及び賃料、共益費その他賃借人が負担する一切の費用に変更があった場合にも、第１項に定める極度額の限度で賃借人と連帯して履行する責めを負うものとする。

【解説】

１　趣旨

　本条は、賃借人の連帯保証人に関して定めた規定です。連帯保証人を定めるのは、賃借人が家賃滞納を生じさせた場合、また、何らかの理由で賃貸人に損害を生じさせるなど、賃貸人に対する何らかの債務不履行を生じさせた場合に、その履行（賠償責任）を担保することにあります。
　気を付けなければならないのは、連帯保証人が担保する債務は、明け渡しに関する債務を含まないという点です。例えば、賃借人が家賃滞納を理由に契約を解除され場合に、連帯保証人に建物明け渡しを求めることはできません。建物の明け渡しは、賃借人しか履行できないものだからです。
　近年は家賃保証会社による機関保証が主流になっていますが、機関保証だけではカバーできない損害も生じ得ます。また、賃借人に家賃滞納が生じた場合や、明渡請求に至った場合に連帯保証人の協力により解決に至ることも多々あります。このような観点から、資力のある連帯保証人を確保する必要性が低下したとはいえません。

２　条項の内容

(1) 第１項について
　民法第４４７条の規定を明文化したものです。保証債務は、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たるすべてのものを包含するものとされています。その点を明文化したものです。
　もう１点注意点があります。賃貸借契約について個人が保証人になる場合には極度額を定めなければなりません（民法第４６５条の２。なお、法人が保証人になる場合に極度額の定めは不要です）。この極度額の定めがない場合には、保証契約自体が無効となりますので、必ず盛り込む必要があります。なお、極度額の定めは、金額が確定できていれば、必ずしも確定金額を記載する必要はないとされています。例えば条項例のように、「本契約書に記載のある賃料及び共益費相当額の２年分」という記載でも、金額が算定できれば差し支えないとされています。

(2) 第２項と第３項について
　第２項と第３項は、連帯保証人の欠格事由について定めた規定です。
　連帯保証は、家賃滞納や明渡訴訟など、トラブルが生じた際に備えて行われるものですから、資力に問題が生じた場合にはその交代を求める必要があります。第２項で報告義務を課し、第３項で連帯保証人の変更義務を課しています。但し、気を付けなければいけないのは、「変更を求めたからといって必ずしも変更に至るとは限らない」という点です。賃借人が他に保証人を頼める人がいない場合には、連帯保証人の交代には至らないので注意が必要です。

(3) 第４項について
　第４項は、連帯保証人の責任の範囲を定めたものです。
　保証人は、更新後の賃貸借契約に基づく賃借人の債務についても責任を負うというのが判例です（最判平成9年11月13日判決判時1633号81頁）。他方で、主債務の内容が保証契約の締結後に重くなった場合に保証人の責任は加重されないというのが確定した判例通説であり、民法にもその旨規定されました（第448条第２項）。この考え方だと、賃貸人と賃借人との合意により賃料等が増額された場合には、連帯保証人は増額分の滞納賃料の支払債務を負わない、との考え方になりそうです。
　しかし、民法後に契約を締結する場合、極度額の設定がなされたことから、連帯保証人の責任はこの極度額の範囲で責任を負うわけですから、この範囲であれば「負担が加重された」といえないと考えます。したがって、民法施行後は極度額の範囲であれば、その責任を負うと考えます。
　以上の考え方に従い、条項例では民法施行前とその後で文面を分けています。

３　滞納賃料の回収に備えた対応

　連帯保証人に対し、家賃滞納分の保証債務履行請求訴訟を提起する場合に多い主張が、「印鑑を押した覚えがない」つまり、保証否認です。このような主張を避けるために、契約時においては、連帯保証人に実印を押捺してもらうとともに、印鑑証明書を取得する必要があります。
　改正民法後においては、連帯保証人に対する情報提供義務が課せられています。賃貸人としては、この際に保証人から情報確認提供を受けた旨の書面を求めることになりますが、この際に自署にて署名・押印してもらうことも一つの対策になると思われます。

※2021/10/14　改正民法が施行されたことに伴い、記載を変更しました。

次のページ： １８．反社会的勢力の排除

目次：建物賃貸借契約条項解説

1. 賃貸借の目的物
2. 契約期間・更新条項
3. 使用目的
4. 更新料
5. 賃料等の支払時期・支払方法
6. 賃料改定・賃料増減請求
7. 敷金一般
8. 敷金返還債務の承継
9. 館内規則・利用規約等
10. 遅延損害金
11. 賃貸人の修繕義務
12. 契約の解除・信頼関係破壊の法理
13. 保証金
14. 賃借人たる地位の移転
15. 原状変更の原則禁止
16. 善管注意義務及び損害賠償
17. 連帯保証人（本ページ）
18. 反社会的勢力の排除
19. 当事者双方からの期間内解約条項

第〇条（善管注意義務及び損害賠償）
　１　賃借人は、本物件を善良な管理者としての注意をもって占有使用するものとし、別に定める管理規約その他本物件に適用される規則や賃貸人又はその他の第三者の指示を遵守する。
　２　賃借人若しくはその同居者又は従業員が本物件に対して損害を与えた場合には、賃借人は本物件を原状に復したうえで、賃貸人に生じた損害を賠償しなければならない。
　３　本物件に使用に関し、賃借人がその責めに帰すべき事由により第三者に損害を与えた場合ときは、賃借人は、第三者に対し、その生じた損害を賠償する義務を負い、賃貸人に何らの迷惑をかけないものとする。
　

【解説】

１　はじめに

　賃貸人としては、賃貸借契約における賃借人の占有使用により、物件に損害が生じることをできるだけ避けたいところですし、また、仮に損害が生じた場合にはその賠償を求めたいところです。加えて、善管注意義務違反が生じた場合の賠償責任を明示することによりこれらの事態を避けるべきです。
　　本条項は、以上のような観点から定めるべき条項といえます。

２　条項の内容

(1) まず、民法上、賃借人は当然に物件の善管注意義務を負います（民法400条）。第１項は、このことを確認した規定です。また、区分所有建物の場合において、マンション全体に適用される管理規約や、本物件の使用に関する賃貸人や賃貸人の委託を受けた管理会社の指示があれば、その内容を遵守することも善管注意義務の内容となります。条項例では、その旨明記しています（第１項）

(2) 賃借人本人ではなく、その同居者や従業員が物件に損害を与えるような行為を行った場合にも、賃借人は賃貸人に対して民法上賠償責任を負うことになります。同居者や従業員は、賃貸人との間で「占有補助者」として賃貸人の行為と同視されることがありますし、特に従業員については使用者責任（民法715条）が成立することもあります。民法上当然のことではありますが、第2項はその点を明示した規定です。

(3) 第3項は賃借人が第三者に損害を加えた場合を想定した規定です。賃借人が第三者に対して損害を与えた場合、第三者から賃貸人に対し（認められるかはともかくとして）責任追及を受ける場合があります。その場合に賃借人が自らの責任をもって解決することを定めることにより、賃貸人に生じる様々なリスクを一定程度回避することができる場合が生じます。

３　条項違反の効果

　善管注意義務違反は賃貸借契約における債務不履行事由となりますので、それ自体解除事由になりえますし、損害賠償の対象となります。但し、軽微な違反の場合には、賃貸人賃借人間の信頼関係が破壊されていないとして解除が認められないことも多いと思われます。

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目次：建物賃貸借契約条項解説

1. 賃貸借の目的物
2. 契約期間・更新条項
3. 使用目的
4. 更新料
5. 賃料等の支払時期・支払方法
6. 賃料改定・賃料増減請求
7. 敷金一般
8. 敷金返還債務の承継
9. 館内規則・利用規約等
10. 遅延損害金
11. 賃貸人の修繕義務
12. 契約の解除・信頼関係破壊の法理
13. 保証金
14. 賃借人たる地位の移転
15. 原状変更の原則禁止
16. 善管注意義務及び損害賠償（本ページ）
17. 連帯保証人
18. 反社会的勢力の排除
19. 当事者双方からの期間内解約条項

第〇条（原状変更の禁止）
１　賃借人は、賃貸人の書面による承諾を得ることなく、本物件の増築、改築、移転、改造、模様替え若しくは造作設備の新設、除去又は変更を行ってはならない。
２　賃借人が前項に規定する行為をしようとする場合には、事前にその内容を賃貸人に対して書面により説明しなければならない。
３　賃借人が行う第１項の工事は、賃貸人が指定又は承諾する工事業者において施工するものとする。
４　第１項の工事の施工にあたっては、賃借人の責任と負担において行うものとし、賃貸人に一切迷惑をかけない。また、本物件に賃借人が付加した財産に課される公租公課は賃借人の負担とする。

【解説】

１　はじめに

　本条項は賃借人が物件の原状変更を行う場合の手続・責任・費用等について定めた規定です。賃借人による物件内の原状変更を自由に許すと、物件価値の毀損に繋がりかねないことから、賃貸借契約において定めておく必要があります。

２　条項の内容

(1) まず、原状変更の内容を明確にしたうえで、それらの行為を原則として禁止する必要があります（第１項）。但し、内容によっては物件価値の増加や賃借人の定着に繋がることもあることから、賃貸人に対して事前説明のうえ、書面による承諾があれば、原状変更をすることも可能との建付けにすることが一般的です（第２項）。

(2) 原状変更工事における施工業者は、賃貸人が指定する業者に行わせることが望ましいといえます（第３項）。物件の内容を熟知した業者に工事を行わせた方が、工事において不慮の事故を防ぐために効果的だからです。

(3) また、工事施工は、賃借人の責任と負担で行わせる旨、原状変更による付加された物件について租税公課が生じる場合にはそれを賃借人の負担とする旨規定した方が良い場合が多いと思います（第４項）。

３　条項違反の効果

　本条項に違反し、無断で原状変更を行った場合には、賃料等の滞納がなくても、無断工事という事実により信頼関係が破壊されたと評価され、契約解除が認められる場合が多いと思われます。
　物件の明渡訴訟においては、無断工事の存在を立証することになりますが、「無断で工事をした」ことについては賃貸人が積極的に主張立証すべき事由になりますので、その意味でも、「工事においては書面が必要」という条項を入れておくべきと考えます。契約書に記載があるにも関わらず書面が無いということであれば、無断で工事されたことを推認しうるからです。

次のページ： １６．善管注意義務及び損害賠償

目次：建物賃貸借契約条項解説

1. 賃貸借の目的物
2. 契約期間・更新条項
3. 使用目的
4. 更新料
5. 賃料等の支払時期・支払方法
6. 賃料改定・賃料増減請求
7. 敷金一般
8. 敷金返還債務の承継
9. 館内規則・利用規約等
10. 遅延損害金
11. 賃貸人の修繕義務
12. 契約の解除・信頼関係破壊の法理
13. 保証金
14. 賃借人たる地位の移転
15. 原状変更の原則禁止（本ページ）
16. 善管注意義務及び損害賠償
17. 連帯保証人
18. 反社会的勢力の排除
19. 当事者双方からの期間内解約条項

第〇条（賃借権譲渡等の禁止）
　　賃借人は、賃貸人の事前の書面による承諾を得ることなく、本物件の全部又は一部につき、賃借権を譲渡し、又は転貸してはならない。

１　はじめに

　民法では、賃借権の譲渡・転貸は禁止されています（民法612条1項）。また、賃貸人の承諾を得ずに行われた賃借権の譲渡及び転貸は、賃貸借契約の解除事由とされています（民法612条2項）。
　賃借権の譲渡・転貸が禁止され、無断譲渡・転貸が解除事由とされている理由は、賃貸借契約が賃借人の信用に基づくものだからです。賃借人が変更されると、物件の使用収益の態様が大きく変化し、賃貸人に損害を与える恐れが生じるためです。
　賃貸借契約書においてもこのことを明示すべきです。

２　無断転貸・譲渡による解除は常に認められるとは限らない

　但し、無断転貸や賃借権譲渡をしたからといって、常に解除が有効となるとは限らないことに注意する必要があります。すなわち、「信頼関係を破壊するものと認めるに足りない特段の事情」が存在する場合には、解除は認められません（ 最判昭和46.11.4集民104-137 (判時654号57頁参照)。）。
　　　

３　解除の有効性が問題になるケース

(1) 株式譲渡の場合

　主に家族経営の小規模会社の株式が譲渡され、会社の経営権が別人に変更された場合など、会社の実態が実質的に変更された場合に、「賃借権の譲渡」に該当するか問題とされることがあります。
　判例（ 最判平成8.10.14民集50-9-2431）は、特定の個人が経営の実権を握り、社員や役員が個人の家族等で占められている小規模な有限会社が賃借人という事案において、持分の譲渡及び役員の交替により実質的に経営者が交替しても、法人格が全く形骸化しているような場合を除き、原則として賃借権の譲渡に該当しないとの判断を示しています。したがって、単に経営主体が変更になったというだけでは、解除は認められないと考えて差支えないと思われます。
　但し、判例が指摘するような「法人格が形骸化しているような場合」、つまり、賃借人である会社としての実態がなく、実質的に個人が賃借していると認められるような場合には、事実上個人から個人へ賃借権が譲渡されたものと同視できますので、解除が認められる場合があります。
　なお、特約において「会社の経営陣が実質的に変更された場合」に解除を認める特約を締結することも当然可能ですが、この場合にも、信頼関係が破壊されたと認められる特段の事情がなければ解除は有効とならないことに留意すべきです。

(2) シェアハウス

　賃貸人に無断で物件をシェアハウスとして第三者に賃貸した場合には、無断転貸と認められます。居住用物件に契約者以外の第三者を居住させるわけですし、また、居住用建物を自分の事業に利用するわけですから、「信頼関係が破壊されたと認めるに足りない特段の事情」が認められる場合はかなり例外的な場合に限られると考えられます。ほとんどの場合で契約解除が認められると考えられます。
　なお、シェアハウスとして利用された建物については、不特定多数人が居住しているわけですから、明渡訴訟提起にあたり、事前に占有移転禁止仮処分により占有者を特定すべきです。

(3) 民泊に供した場合

　居住用物件を民泊に供した場合も、無断転貸に該当すると考えて差支えありません。シェアハウスと同様、第三者を宿泊させるわけですし、居住用物件を営業用として利用するわけですから、「信頼関係が破壊されていると認めるに足りない特段の事情」が認められることもほとんどないと思われます。
　明渡訴訟提起にあたって、事前に占有移転禁止仮処分を経るべきであることもシェアハウスと同様です。利用態様が悪質である、違法民泊であるなどの事情があるときは、断行仮処分申し立ても検討するべきでしょう。

次のページ： １５．原状変更の原則禁止

目次：建物賃貸借契約条項解説

1. 賃貸借の目的物
2. 契約期間・更新条項
3. 使用目的
4. 更新料
5. 賃料等の支払時期・支払方法
6. 賃料改定・賃料増減請求
7. 敷金一般
8. 敷金返還債務の承継
9. 館内規則・利用規約等
10. 遅延損害金
11. 賃貸人の修繕義務
12. 契約の解除・信頼関係破壊の法理
13. 保証金
14. 賃借人たる地位の移転（本ページ）
15. 原状変更の原則禁止
16. 善管注意義務及び損害賠償
17. 連帯保証人
18. 反社会的勢力の排除
19. 当事者双方からの期間内解約条項

⑴　建物賃貸借契約締結の際に、賃借人が賃貸人に対して差し入れる金員として、「保証金」という名目のものがあります。
⑵　この「保証金」の法的性質は、契約において定められた内容によります。
「保証金」が債務を担保する趣旨であり、かつ、明渡の際に返還されるものであるときは、実質的に敷金と評価されるでしょう。他方で、新築建物に入居する場合において、これが建築費の一部に充てられる趣旨で交付する金員であれば、いわゆる「建設協力金」とみなされるでしょう。
⑶　「保証金」とは、結局その趣旨や内容によって法的性質が決定されるということになります。

２　保証金が敷金として評価される場合

「保証金」の法的性質が敷金か建設協力金かは、賃貸人（旧所有者）が第三者（新所有者）に賃貸建物を譲渡した場合に、新所有者に返還債務が承継されるか否かという点で結論が異なってきます。
「保証金」が敷金と評価されるときは、原則としてその返還義務が新所有者に承継されますので、賃借人は、新所有者に対して返還請求することができる場合があります。
これに対し、建設協力金（貸付金）と評価されるときは、その返還義務は新所有者に承継されません。賃借人は、旧賃貸人に対して返還請求することになります。
判例も、建物の賃貸借契約に際し、賃借人が差し入れた「保証金」について、契約成立時から5年間これを据え置き、6年目から利息を加えて１０年間毎年均等の割合で返還する約定があり、他に敷金も差し入れられていたという事案において、新所有者は、保証金返還債務を承継しないと判断しています（ 最判昭和51.3.4民集30巻2号25頁）。

次のページ： １４．賃借人たる地位の移転

目次：建物賃貸借契約条項解説

1. 賃貸借の目的物
2. 契約期間・更新条項
3. 使用目的
4. 更新料
5. 賃料等の支払時期・支払方法
6. 賃料改定・賃料増減請求
7. 敷金一般
8. 敷金返還債務の承継
9. 館内規則・利用規約等
10. 遅延損害金
11. 賃貸人の修繕義務
12. 契約の解除・信頼関係破壊の法理
13. 保証金（本ページ）
14. 賃借人たる地位の移転
15. 原状変更の原則禁止
16. 善管注意義務及び損害賠償
17. 連帯保証人
18. 反社会的勢力の排除
19. 当事者双方からの期間内解約条項

賃貸人としては、賃借人が家賃を滞納したり、目的物の用途に従った使用をしてくれなかったりした場合には、その賃借人との契約を解除したいと思うはずです。
賃貸借契約書には、必ず賃貸借契約の解除事由を定めた規定が置かれています。
一般に、催告の上契約を解除できる事由を定め（催告解除）、催告を要することなく契約を解除できる事由を定めることがほとんどです（無催告解除特約）。
ただし、解除事由に当たるからといって当然に解除が認められることにはならないため注意が必要です。実際に解除が認められるためには以下でみるように、「信頼関係が破壊されたこと」が必要になります。

２　契約解除の方法

賃借人に家賃滞納等の債務不履行があった場合、賃貸人としては契約の解除を検討することになります。契約を解除する方法としては、催告解除（改正民法５４１条）と無催告解除（同５４２条）があります。もっとも、無催告解除は例外的な場合に認められるものであり、催告解除が原則的な方法となります。

３　催告解除

⑴　催告解除の要件

民法の条文上、催告解除をするためには、①賃借人に債務不履行があること、②相当の期間を定めて催告すること、③催告期間内に債務不履行が是正されないこと、④解除の意思表示をすること、⑤債務不履行が社会通念に照らし軽微とはいえないこと、が必要です。
一般には、「滞納額〇〇万円を〇年〇月〇日にまでに支払え。支払いがなければ契約を解除する。」との内容を記載した内容証明郵便を賃借人に対して送付し（①②④）、期限内に支払いがないとき（③）は、賃料未払は軽微とはいえないことから（⑤）、条文上は解除できることになります。
もっとも、賃貸借契約は、売買契約の用に１回限りの契約ではなく、人的な信頼関係に基づく継続的な契約であるため、債務不履行があったとしても直ちに解除できるわけではなく、判例上の要件として、⑥信頼関係が破壊されたことも要求されます。

⑵　信頼関係破壊の法理

上記要件のうち特に問題になるのが⑥信頼関係が破壊されたといえるかどうかです。
例えば、契約書で「賃料等の支払を怠り、その額が２か月分以上に達したとき」と規定していたとしても、２か月分の賃料未払いが生じれば必ず解除が認められるというわけではありません。例えば、賃貸人が修繕しないので賃借人が賃料の支払いを拒否しているなどの事情がある場合には、賃料不払いにはそれ相応の理由があり、直ちに「信頼関係が破壊された」とまではいえない場合もあるでしょう。
では、具体的にどういう場合に信頼関係が破壊されたといえるのでしょうか。
実は、明確な判断基準があるわけではなく、諸般の事情を総合的に考慮して決することになります。
それでは基準がないのと同じじゃないかと思われるかもしれませんが、単純な賃料未払の事案では、賃料３か月分程度の未払いがあれば信頼関係が破壊されたと認められる可能性が高いです。また、２か月分の滞納であっても、賃料の支払状況（長期間にわたって約定支払日に遅れて賃料を支払っていたこと）やその他の債務不履行状況（更新料の支払も怠っている等）を総合的に考慮して、２か月分程度の賃料不払いでも解除が認められる可能性はあります。

４　無催告解除

無催告解除事由は、通常の催告解除よりも、より背信性が要求されます。
賃料不払いであれば、３か月以上の滞納等です（上述したように３か月以上の滞納があれば必ず無催告解除が認められるというわけではありません。ここでも信頼関係の破壊があったといえることが必要です）。
具体的にどのような場合に無催告解除が認められるかについても、明確な基準があるわけではなく、事情を総合考慮して決せられることになります。
実務上は、無催告解除特約が定められていたとしても、債務不履行の状況が是正される余地のある場合（未払賃料全額が支払われる可能性のある場合等）については、念のため催告したうえで解除したほうが、解除が認められる可能性はより高いといえるでしょう。

５　いかなる条項を設けるか

いかなる事由を催告解除事由するか、無催告解除事由とするか、ですが、例えば、催告によって是正される余地のある債務不履行については催告解除事由、反対に、催告しても是正の余地がないような事由（賃借人が破産手続き開始の申し立てをした場合等）については無催告解除事由とするような区分けをすることが考えられます。

次のページ： １３．保証金

目次：建物賃貸借契約条項解説

1. 賃貸借の目的物
2. 契約期間・更新条項
3. 使用目的
4. 更新料
5. 賃料等の支払時期・支払方法
6. 賃料改定・賃料増減請求
7. 敷金一般
8. 敷金返還債務の承継
9. 館内規則・利用規約等
10. 遅延損害金
11. 賃貸人の修繕義務
12. 契約の解除・信頼関係破壊の法理（本ページ）
13. 保証金
14. 賃借人たる地位の移転
15. 原状変更の原則禁止
16. 善管注意義務及び損害賠償
17. 連帯保証人
18. 反社会的勢力の排除
19. 当事者双方からの期間内解約条項

⑴　賃貸人は、賃貸目的物の使用・収益に必要な修繕をする義務を負います（改正民法６０６条１項本文）。もっとも、賃借人の責めに帰すべき事由によって賃貸目的物の修繕が必要になったときは、賃貸人は修繕義務を負いません（同６０６条１項但書）。

⑵　他方、賃貸目的物の保存に必要な修繕をすることは賃貸人の権利でもあるので（同６０６条２項参照）、賃貸目的物の棄損が放置されることによって賃貸目的物の価値が損なわれると判断される場合には、賃貸人は自ら修繕をすることができ、賃借人はこれを拒むことができません。

２　賃借人が修繕費用を負担する旨の具体的規定

⑴　賃借人所有の造作設備に対する維持・管理・修繕費用

　賃借人は、賃貸目的物の使用収益に際し、賃貸人の同意を得て造作設備を建物に付加する場合があります。このような場合に、賃貸人が同意したからといって当該造作設備の維持・管理・修繕の義務が当然に賃貸人に生じるわけではありません。賃貸借契約書ではこの旨を確認的に規定する場合がほとんどです。

⑵　賃借人の使用による経年劣化に基づく床の張替え・照明器具の取り換え費用等

　賃借人が賃貸目的物を使用すると、時間の経過とともにどうしても損耗していきます。そこで、こうした経年劣化に伴う損耗を回復する費用を賃借人の負担とする旨定めることができます。

⑶　賃貸人が修繕義務を負わない旨の特約は可能か

　上記民法の定めは任意規定に過ぎないので、特約によって賃貸人の修繕義務を排除することが可能です。もっとも、賃貸人が修繕義務を負わない旨を規定したからといって、当然に賃借人が修繕義務を負うことにはならないため注意が必要です。賃借人に修繕義務を負わせたい場合には、積極的に賃借人がいかなる費用について修繕費用を負担するかを明確に規定する必要があります。

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目次：建物賃貸借契約条項解説

1. 賃貸借の目的物
2. 契約期間・更新条項
3. 使用目的
4. 更新料
5. 賃料等の支払時期・支払方法
6. 賃料改定・賃料増減請求
7. 敷金一般
8. 敷金返還債務の承継
9. 館内規則・利用規約等
10. 遅延損害金
11. 賃貸人の修繕義務（本ページ）
12. 契約の解除・信頼関係破壊の法理
13. 保証金
14. 賃借人たる地位の移転
15. 原状変更の原則禁止
16. 善管注意義務及び損害賠償
17. 連帯保証人
18. 反社会的勢力の排除
19. 当事者双方からの期間内解約条項

　賃借人が金銭債務の履行を遅滞した場合に「遅延損害金」を定めることがあります。
　遅延損害金の定めの有無は、家賃回収において重要な役割を果たします。
　現行民法上、遅延損害金の利率は、特段の意思表示がない限り、原則として年率５％、商行為によって生じた商事債権については年率６％とされています。逆に言えば、これと異なる金額を合意することも可能です。
　改正民法施行後は、年率３％とされておりますが、３年毎に変動するものとされています。

２　利率の定めについて

　遅延損害金の利率については、年１４．６％、日歩４銭（年１４．６％と同義）、日歩１０銭（年３６．５％）などと定められることが多いと思われます。
　この点、利息制限法の適用はありませんので、年３６．５％という定めも有効です。
　但し、あまりにも遅延損害金が高すぎると、暴利行為等を理由に、規定自体無効となる可能性もあるので注意が必要です。

３　家賃回収・建物明渡における意義

　家賃回収・建物明渡の実務においては、発生した遅延損害金についてはいわば交渉材料として利用することが多いと思われます。例えば、遅延損害金を免除する代わりに滞納家賃の一括支払を求めたり、建物明渡の交渉において、任意退去をしてもらう代わりに、遅延損害金については免除する、という交渉を行うこともあります。
　実際に回収まですることはそれほど多くないかもしれません。
　但し、滞納金額が多くなればなるほど、遅延損害金の金額が多額となり、交渉における重要度が高まりますので、適正な遅延損害金利率を設定することは、賃貸管理においても重要です。

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目次：建物賃貸借契約条項解説

1. 賃貸借の目的物
2. 契約期間・更新条項
3. 使用目的
4. 更新料
5. 賃料等の支払時期・支払方法
6. 賃料改定・賃料増減請求
7. 敷金一般
8. 敷金返還債務の承継
9. 館内規則・利用規約等
10. 遅延損害金（本ページ）
11. 賃貸人の修繕義務
12. 契約の解除・信頼関係破壊の法理
13. 保証金
14. 賃借人たる地位の移転
15. 原状変更の原則禁止
16. 善管注意義務及び損害賠償
17. 連帯保証人
18. 反社会的勢力の排除
19. 当事者双方からの期間内解約条項