【建物賃貸借契約条項解説】2 契約期間・更新条項

1.はじめに
普通賃貸借契約の更新条項は、主に2種類あります。
ア 契約期間終了後、「合意により」賃貸借契約を更新できるという条項
イ 契約期間終了後、お互いの申し出がない場合には、自動的に契約期間を同一として、従前と同一条件で更新されるという条項
この2種類は一体何が違うのでしょうか。

2.更新後、解約申し入れができるようになる期間が異なる
(1)上記アの場合には、原則として賃貸借契約は契約期間の満了により終了するはずですが、借地借家法26条1項本文により、期間終了日の1年前から6か月前までの間に契約更新拒絶通知がなければ、期間満了後も同一の条件で契約は継続することになります(法定更新)。
このとき、更新後の契約期間は期間の定めのないものとなります(借地借家法26条1項但書)。期間の定めのない契約となる結果、賃貸人は、いつでも、解約の申し入れをすることができるようになります(借地借家法27条1項)。正当事由があれば、解約申し入れから6か月を経過することにより、賃貸借契約が終了します。
(2)上記イの場合には、契約期間が従前と同様の期間になり、期間の定めのある契約になりますので、(条件付)更新拒絶通知は、契約期間終了日の1年前から6か月前までの間に限られるということになります。
(3)以上によれば、賃貸人にとっては、自動更新条項より、当然に更新しない条項のほうが、明渡を求めるという次元においては有利ではないかと思われます。

3.契約期間は、条件変更のきっかけという事実上の意味がある
このようにみてくると、そもそも普通賃貸借契約で、契約期間を定める意味はあまりないのではないかという気もします。
しかし、契約期間は、賃貸人にとって「賃借人に対して契約変更を求めるタイミング」という事実上の意味があり、実際にそのような機会として利用されている例が多いと思われます。

投稿日時: (約1年3ヶ月前)
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