【建物賃貸借契約条項解説】１２ 契約の解除・信頼関係破壊の法理

【建物賃貸借契約条項解説】１２　契約の解除・信頼関係破壊の法理

１　はじめに

賃貸人としては、賃借人が家賃を滞納したり、目的物の用途に従った使用をしてくれなかったりした場合には、その賃借人との契約を解除したいと思うはずです。
賃貸借契約書には、必ず賃貸借契約の解除事由を定めた規定が置かれています。
一般に、催告の上契約を解除できる事由を定め（催告解除）、催告を要することなく契約を解除できる事由を定めることがほとんどです（無催告解除特約）。
ただし、解除事由に当たるからといって当然に解除が認められることにはならないため注意が必要です。実際に解除が認められるためには以下でみるように、「信頼関係が破壊されたこと」が必要になります。

２　契約解除の方法

賃借人に家賃滞納等の債務不履行があった場合、賃貸人としては契約の解除を検討することになります。契約を解除する方法としては、催告解除（改正民法５４１条）と無催告解除（同５４２条）があります。もっとも、無催告解除は例外的な場合に認められるものであり、催告解除が原則的な方法となります。

３　催告解除

⑴　催告解除の要件

民法の条文上、催告解除をするためには、①賃借人に債務不履行があること、②相当の期間を定めて催告すること、③催告期間内に債務不履行が是正されないこと、④解除の意思表示をすること、⑤債務不履行が社会通念に照らし軽微とはいえないこと、が必要です。
一般には、「滞納額〇〇万円を〇年〇月〇日にまでに支払え。支払いがなければ契約を解除する。」との内容を記載した内容証明郵便を賃借人に対して送付し（①②④）、期限内に支払いがないとき（③）は、賃料未払は軽微とはいえないことから（⑤）、条文上は解除できることになります。
もっとも、賃貸借契約は、売買契約の用に１回限りの契約ではなく、人的な信頼関係に基づく継続的な契約であるため、債務不履行があったとしても直ちに解除できるわけではなく、判例上の要件として、⑥信頼関係が破壊されたことも要求されます。

⑵　信頼関係破壊の法理

上記要件のうち特に問題になるのが⑥信頼関係が破壊されたといえるかどうかです。
例えば、契約書で「賃料等の支払を怠り、その額が２か月分以上に達したとき」と規定していたとしても、２か月分の賃料未払いが生じれば必ず解除が認められるというわけではありません。例えば、賃貸人が修繕しないので賃借人が賃料の支払いを拒否しているなどの事情がある場合には、賃料不払いにはそれ相応の理由があり、直ちに「信頼関係が破壊された」とまではいえない場合もあるでしょう。
では、具体的にどういう場合に信頼関係が破壊されたといえるのでしょうか。
実は、明確な判断基準があるわけではなく、諸般の事情を総合的に考慮して決することになります。
それでは基準がないのと同じじゃないかと思われるかもしれませんが、単純な賃料未払の事案では、賃料３か月分程度の未払いがあれば信頼関係が破壊されたと認められる可能性が高いです。また、２か月分の滞納であっても、賃料の支払状況（長期間にわたって約定支払日に遅れて賃料を支払っていたこと）やその他の債務不履行状況（更新料の支払も怠っている等）を総合的に考慮して、２か月分程度の賃料不払いでも解除が認められる可能性はあります。

４　無催告解除

無催告解除事由は、通常の催告解除よりも、より背信性が要求されます。
賃料不払いであれば、３か月以上の滞納等です（上述したように３か月以上の滞納があれば必ず無催告解除が認められるというわけではありません。ここでも信頼関係の破壊があったといえることが必要です）。
具体的にどのような場合に無催告解除が認められるかについても、明確な基準があるわけではなく、事情を総合考慮して決せられることになります。
実務上は、無催告解除特約が定められていたとしても、債務不履行の状況が是正される余地のある場合（未払賃料全額が支払われる可能性のある場合等）については、念のため催告したうえで解除したほうが、解除が認められる可能性はより高いといえるでしょう。

５　いかなる条項を設けるか

いかなる事由を催告解除事由するか、無催告解除事由とするか、ですが、例えば、催告によって是正される余地のある債務不履行については催告解除事由、反対に、催告しても是正の余地がないような事由（賃借人が破産手続き開始の申し立てをした場合等）については無催告解除事由とするような区分けをすることが考えられます。

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