【建物賃貸借契約条項解説】１４ 賃借人たる地位の移転

【建物賃貸借契約条項解説】１４　賃借人たる地位の移転

条項例

第〇条（賃借権譲渡等の禁止）
　　賃借人は、賃貸人の事前の書面による承諾を得ることなく、本物件の全部又は一部につき、賃借権を譲渡し、又は転貸してはならない。

１　はじめに

　民法では、賃借権の譲渡・転貸は禁止されています（民法612条1項）。また、賃貸人の承諾を得ずに行われた賃借権の譲渡及び転貸は、賃貸借契約の解除事由とされています（民法612条2項）。
　賃借権の譲渡・転貸が禁止され、無断譲渡・転貸が解除事由とされている理由は、賃貸借契約が賃借人の信用に基づくものだからです。賃借人が変更されると、物件の使用収益の態様が大きく変化し、賃貸人に損害を与える恐れが生じるためです。
　賃貸借契約書においてもこのことを明示すべきです。

２　無断転貸・譲渡による解除は常に認められるとは限らない

　但し、無断転貸や賃借権譲渡をしたからといって、常に解除が有効となるとは限らないことに注意する必要があります。すなわち、「信頼関係を破壊するものと認めるに足りない特段の事情」が存在する場合には、解除は認められません（最判昭和46.11.4集民104-137 (判時654号57頁参照)。）。
　　　

３　解除の有効性が問題になるケース

(1) 株式譲渡の場合

　主に家族経営の小規模会社の株式が譲渡され、会社の経営権が別人に変更された場合など、会社の実態が実質的に変更された場合に、「賃借権の譲渡」に該当するか問題とされることがあります。
　判例（最判平成8.10.14民集50-9-2431）は、特定の個人が経営の実権を握り、社員や役員が個人の家族等で占められている小規模な有限会社が賃借人という事案において、持分の譲渡及び役員の交替により実質的に経営者が交替しても、法人格が全く形骸化しているような場合を除き、原則として賃借権の譲渡に該当しないとの判断を示しています。したがって、単に経営主体が変更になったというだけでは、解除は認められないと考えて差支えないと思われます。
　但し、判例が指摘するような「法人格が形骸化しているような場合」、つまり、賃借人である会社としての実態がなく、実質的に個人が賃借していると認められるような場合には、事実上個人から個人へ賃借権が譲渡されたものと同視できますので、解除が認められる場合があります。
　なお、特約において「会社の経営陣が実質的に変更された場合」に解除を認める特約を締結することも当然可能ですが、この場合にも、信頼関係が破壊されたと認められる特段の事情がなければ解除は有効とならないことに留意すべきです。

(2) シェアハウス

　賃貸人に無断で物件をシェアハウスとして第三者に賃貸した場合には、無断転貸と認められます。居住用物件に契約者以外の第三者を居住させるわけですし、また、居住用建物を自分の事業に利用するわけですから、「信頼関係が破壊されたと認めるに足りない特段の事情」が認められる場合はかなり例外的な場合に限られると考えられます。ほとんどの場合で契約解除が認められると考えられます。
　なお、シェアハウスとして利用された建物については、不特定多数人が居住しているわけですから、明渡訴訟提起にあたり、事前に占有移転禁止仮処分により占有者を特定すべきです。

(3) 民泊に供した場合

　居住用物件を民泊に供した場合も、無断転貸に該当すると考えて差支えありません。シェアハウスと同様、第三者を宿泊させるわけですし、居住用物件を営業用として利用するわけですから、「信頼関係が破壊されていると認めるに足りない特段の事情」が認められることもほとんどないと思われます。
　明渡訴訟提起にあたって、事前に占有移転禁止仮処分を経るべきであることもシェアハウスと同様です。利用態様が悪質である、違法民泊であるなどの事情があるときは、断行仮処分申し立ても検討するべきでしょう。

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