【建物賃貸借契約条項解説】６ 賃料改定・賃料増減請求

【建物賃貸借契約条項解説】６　賃料改定・賃料増減請求

１．はじめに

(1)　原則論

賃貸借契約においては、当たり前のことですが、契約にて定められた賃料を支払わなければならず、賃貸人がこれを一方的に変更したり、賃借人がこれを一方的に変更したりすることはできません。
賃借人が、一方的に契約で定められた金額に満たない金額を支払ってきた場合には、賃料滞納となり、契約解除事由となる場合があります。契約が解除された場合には、建物明渡請求権が発生することになります。

(2)　賃料改定規定の内容

この点、賃料改定規定が定められることがあります。例えば、

「賃貸人は、更新の際に賃料を改定することができる。」
「賃貸人と賃借人は、物価変動、近隣相場等の諸般の事情にかんがみ合意のうえ賃料を変更することができる。」

などという規定です。
また、このほかに、賃料の増額や減額請求が法律上認められる場合があります。

２．賃貸借契約期間の途中での変更

(1)　合意による変更

賃貸借契約期間途中においても、賃貸人と賃借人の合意があれば、賃料を変更することができます。これは、賃貸借契約に規定がなくても変更することができます。
逆にいえば、一方的に賃料を変更できる場合は限定されています。

(2)　借地借家法32条の規定による借賃増額請求権

賃貸借契約期間中であっても、借地借家法32条1項本文により、経済事情の変動や近隣同種の建物の借賃に比較して不相当となった場合には、将来に向かって借賃の増減を請求することができます。ただし、一定期間借賃を増額しない旨の特約がある場合には、増額請求はできません。逆に、減額しない旨の定めがあっても、減額請求は可能です。
この規定による借賃増減請求は、契約書に規定がない場合も請求することができます。
気を付けなければいけないのは、協議が調わないときは、賃料額が裁判で確定するまで、従前の賃料を支払わなければならない、ということです。
一方的に減額後の賃料を支払えば、そのことが契約解除事由となり、解除が認められれば、建物明渡請求が認められることになります。
借地借家法32条の借賃増減請求をされた場合にも、賃貸人は従前どおりの賃料等の支払を求めなければなりません（変に妥協してしまうと、その時点で変更合意があったとみなされるリスクもあります。）。

(3)　賃借物の一部滅失等による賃料減額請求権（改正民法611条1項）

賃借人は、賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責に帰すことができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額されます。
民法611条1項によると、賃料は、滅失その他の事由が生じたときから当然に減額されることになります。したがって、借地借家法32条に基づく請求とは異なり、減額を主張される前の分に遡ることになります。
民法611条1項を根拠とする賃料減額の主張は、賃借人が一般消費者の場合によく見られます。
では、賃借人が、上記事由を主張した場合には、賃貸人はどのような対応をとるべきでしょうか。
賃貸人としては、まずは賃借人が主張する理由が正当かどうかを確認すべきです。
賃借人の主張が正当と確認できない場合には、従前の賃料請求を継続すべきです。滞納金額が多額となった場合には、契約解除・明渡請求を検討すべきでしょう。

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