【建物賃貸借契約条項解説】3 使用目的

1.賃貸借契約書の使用目的条項においては、契約にて定められた使用目的以外で物件を使用してはならない旨定められています。
賃貸借契約において、賃借人は、契約または目的物の性質によって定まった用法に従い、使用収益しなければならない、いわゆる用法遵守義務を負います(民法616条、民法594条1項)。
2.この使用目的の定め方としては、「住居」「事務所」といった使用種別の定め方のほか、「酒屋として使用するため」「ラーメン店に使用するため」などといったように具体的に特定する方法もあります。
具体的に特定することにより、使用目的に反する利用を禁止することにより、近隣テナントとの調整を図る(例えば、同一フロアに同一業種の会社が入ることを避けるために利用されることがあると思われます)ため、また、物件の価値を維持するのに役立てることができます。
3.使用目的に違反した場合には、必ず契約を解除できるのでしょうか。
結論としては、使用目的に違反したからといって、必ず解除できるとは限りません。
信頼関係破壊の法理に従って決められることになると思われます。
例えば、一般的な事務作業や経理作業を行うことを目的として賃貸した場合に、その場所の一部を利用してコールセンターを営んでいたとか、実質的に使用態様があまり変わらず、かつ、近隣への影響や物件の価値に対する影響が変わらない場合など、使用目的の逸脱の程度が軽微と認められる場合には、解除が認められない場合もあると思われます。
他方で、洋品店として賃貸していたにも関わらず、ラーメン店を営むようになったなどと、実質的にも使用態様が変化しており、近隣への影響(臭気など)や物件価値への影響が大きいと認められる場合には、解除が認められる可能性が高いのではないかと思われます。
4.なお、使用目的が変更されていることを発見して放置すると、その使用を黙認したとみなされる場合があります。発見次第、即座に使用中止を求めたり、場合によっては、賃料等の条件変更の申し出を行うことが肝要と思われます。

投稿日時: (約1年2ヶ月前)
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