【家賃滞納・建物明渡専門弁護士による契約条項解説】18 反社会的勢力の排除

【賃貸借契約の条項例】

第〇条(反社会的勢力の排除)

  1. 賃借人は、賃貸人に対し、次の各号の事項を確約する。
    1. 自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員(以下総称して「反社会的勢力」という。)ではないこと。
    2. 自らの役員(業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう。)が反社会的勢力ではないこと。
    3. 反社会的勢力に自己の名義を利用させ、この契約を締結するものでないこと。
    4. 自ら又は第三者を利用して、次の行為をしないこと。
      • 相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為
      • 偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為
  2. 賃借人は、賃貸人の承諾の有無にかかわらず、本物件の全部又は一部につき、反社会的勢力に賃借権を譲渡し、又は転貸してはならない。
  3. 賃借人は次の各号の行為を行ってはならない。
    1. 本物件を反社会的勢力の事務所その他活動の拠点に供すること
    2. 本物件又は本物件の周辺において、著しく粗野若しくは乱暴な言動を行い、又は威勢を示すことにより、付近の住民又は通行人に不安を覚えさせること
    3. 本物件に反社会的勢力を居住させ、又は反社会的勢力を出入りさせること
  4. 賃借人が次のいずれかに該当した場合には、賃貸人は、何らの催告も要せずして、本契約を解除することができる。
    1. 本条第1項各号の確約に反する事実が判明した場合
    2. 契約締結後に自ら又は役員が反社会的勢力に該当した場合
    3. 賃借人が本条第2項又は第3項に定める行為を行った場合

【賃貸借契約条項の解説】

1 趣旨

賃貸借契約では反社会的勢力排除を定めることが一般的です。暴力団排除の気運が高まり、全国各地で暴力団排除条例の制定されたことに伴い定められるようになったものです。各地の暴力団排除条例は、契約締結の際に賃借人が暴力団関係者でないことを確認することを義務付けたり、暴力団関係者が反社会的勢力であることが判明した場合には契約解除をするように義務付けておりますので、その点も踏まえて条項案を検討する必要があります。

2 条項の内容

 第1項は、賃借人が賃貸人に対し、反社会的勢力でないことを誓約する旨の定めです。なお、賃貸借契約においては、別に反社会勢力に該当しない旨の誓約書面を取得することが一般的です。
 第2項及び第3項は、反社会的勢力排除に関連して、賃借人に対する禁止行為を定めたものです。
 重要なのは第4条の解除条項です。本条に定める禁止行為に該当する場合には、無催告で契約を解除することができる旨の条項です。

3 賃借人が禁止行為に該当した場合

賃借人が禁止行為を行ったことが判明した場合には、速やかに契約を解除して、物件の明け渡しを求めることができます。賃借人が逮捕された際に報道や警察からの問い合わせで反社会的勢力であることが判明した場合が典型です。逮捕された場合には、同時に家賃滞納が生じることも多く、早めの弁護士相談が必要です。

4 裁判で条項違反を主張する場合の注意点

裁判所における明渡訴訟において本条の条項違反を主張する場合には、客観的な証拠を裁判所に提出する必要があります。ここで明らかな証拠が提出できないときは、明渡請求が棄却されて後々無用なトラブルを招くこともありますので注意が必要です。裁判の前に、内容証明郵便を送付するなどして交渉を先行させることも検討すべきです(実際にはすぐ任意で退去していくことも多いです)。場合によっては、警察のなどの公的機関の助力も得るべきでしょう。

目次:建物賃貸借契約条項解説

  1. 賃貸借の目的物
  2. 契約期間・更新条項
  3. 使用目的
  4. 更新料
  5. 賃料等の支払時期・支払方法
  6. 賃料改定・賃料増減請求
  7. 敷金一般
  8. 敷金返還債務の承継
  9. 館内規則・利用規約等
  10. 遅延損害金
  11. 賃貸人の修繕義務
  12. 契約の解除・信頼関係破壊の法理
  13. 保証金
  14. 賃借人たる地位の移転
  15. 原状変更の原則禁止
  16. 善管注意義務及び損害賠償
  17. 連帯保証人
  18. 反社会的勢力の排除(本ページ)
  19. 当事者双方からの期間内解約条項
投稿日時: (約4年5ヶ月前)

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よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか?

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか?

当事務所での解決までの平均期間は、4か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、1カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

  1. 内容証明郵便による契約解除通知送付(受任から3日~1週間程度)
  2. 訴訟提起(内容証明郵便送付日の翌日~2週間程度)
  3. 第1回期日(訴訟提起日から1ケ月~1ケ月半程度)
  4. 判決期日(第1回期日から1週間~2週間程度)
  5. 強制執行申立(判決期日から2週間~1ケ月程度)
  6. 断行手続(強制執行申立から1ケ月~1ケ月半程度)
  7. 退去完了

強制執行手続のうち、断行手続(裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続)によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね4ケ月~5ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、1カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね4ケ月程度です。

【2022年10月11日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか?

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額140万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか?

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい?

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

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