【家賃滞納・建物明渡専門弁護士による契約条項解説】17 連帯保証人

【条項例】

第〇条(連帯保証人)
1 連帯保証人は、本契約に基づく賃借人の賃貸人に対する一切の債務について、本契約書に記載された賃料及び共益費相当額の2年分を限度として、賃借人と連帯して履行の責めを負う。
2 賃借人又は連帯保証人は、連帯保証人が以下の各号に該当するときは、直ちに書面又はメールにより賃貸人へ通知する。
 (1) 支払停止若しくは支払不能に陥ったとき
 (2) 破産手続・特別清算・特定調停・民事再生手続・会社更生手続等の申立てを受け、若しくは自らこれの申し立てをしたとき
 (3) 死亡したとき
 (4) 後見・補佐・補助開始の審判又は任意後見契約がなされたとき
3 連帯保証人が前項のうち一つにでも該当した場合には、賃借人は直ちに他の連帯保証人を選定したうえで、賃貸人の承諾を得なければならない。
4 連帯保証人は、本契約が更新された場合及び賃料、共益費その他賃借人が負担する一切の費用に変更があった場合にも、第1項に定める極度額の限度で賃借人と連帯して履行する責めを負うものとする。

【解説】

1 趣旨

 本条は、賃借人の連帯保証人に関して定めた規定です。連帯保証人を定めるのは、賃借人が家賃滞納を生じさせた場合、また、何らかの理由で賃貸人に損害を生じさせるなど、賃貸人に対する何らかの債務不履行を生じさせた場合に、その履行(賠償責任)を担保することにあります。
 気を付けなければならないのは、連帯保証人が担保する債務は、明け渡しに関する債務を含まないという点です。例えば、賃借人が家賃滞納を理由に契約を解除され場合に、連帯保証人に建物明け渡しを求めることはできません。建物の明け渡しは、賃借人しか履行できないものだからです。
 近年は家賃保証会社による機関保証が主流になっていますが、機関保証だけではカバーできない損害も生じ得ます。また、賃借人に家賃滞納が生じた場合や、明渡請求に至った場合に連帯保証人の協力により解決に至ることも多々あります。このような観点から、資力のある連帯保証人を確保する必要性が低下したとはいえません。

2 条項の内容

(1) 第1項について
 民法第447条の規定を明文化したものです。保証債務は、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たるすべてのものを包含するものとされています。その点を明文化したものです。
 もう1点注意点があります。賃貸借契約について個人が保証人になる場合には極度額を定めなければなりません(民法第465条の2。なお、法人が保証人になる場合に極度額の定めは不要です)。この極度額の定めがない場合には、保証契約自体が無効となりますので、必ず盛り込む必要があります。なお、極度額の定めは、金額が確定できていれば、必ずしも確定金額を記載する必要はないとされています。例えば条項例のように、「本契約書に記載のある賃料及び共益費相当額の2年分」という記載でも、金額が算定できれば差し支えないとされています。

(2) 第2項と第3項について
 第2項と第3項は、連帯保証人の欠格事由について定めた規定です。
 連帯保証は、家賃滞納や明渡訴訟など、トラブルが生じた際に備えて行われるものですから、資力に問題が生じた場合にはその交代を求める必要があります。第2項で報告義務を課し、第3項で連帯保証人の変更義務を課しています。但し、気を付けなければいけないのは、「変更を求めたからといって必ずしも変更に至るとは限らない」という点です。賃借人が他に保証人を頼める人がいない場合には、連帯保証人の交代には至らないので注意が必要です。

(3) 第4項について
 第4項は、連帯保証人の責任の範囲を定めたものです。
 保証人は、更新後の賃貸借契約に基づく賃借人の債務についても責任を負うというのが判例です(最判平成9年11月13日判決判時1633号81頁)。他方で、主債務の内容が保証契約の締結後に重くなった場合に保証人の責任は加重されないというのが確定した判例通説であり、民法にもその旨規定されました(第448条第2項)。この考え方だと、賃貸人と賃借人との合意により賃料等が増額された場合には、連帯保証人は増額分の滞納賃料の支払債務を負わない、との考え方になりそうです。
 しかし、民法後に契約を締結する場合、極度額の設定がなされたことから、連帯保証人の責任はこの極度額の範囲で責任を負うわけですから、この範囲であれば「負担が加重された」といえないと考えます。したがって、民法施行後は極度額の範囲であれば、その責任を負うと考えます。
 以上の考え方に従い、条項例では民法施行前とその後で文面を分けています。

3 滞納賃料の回収に備えた対応

 連帯保証人に対し、家賃滞納分の保証債務履行請求訴訟を提起する場合に多い主張が、「印鑑を押した覚えがない」つまり、保証否認です。このような主張を避けるために、契約時においては、連帯保証人に実印を押捺してもらうとともに、印鑑証明書を取得する必要があります。
 改正民法後においては、連帯保証人に対する情報提供義務が課せられています。賃貸人としては、この際に保証人から情報確認提供を受けた旨の書面を求めることになりますが、この際に自署にて署名・押印してもらうことも一つの対策になると思われます。

※2021/10/14 改正民法が施行されたことに伴い、記載を変更しました。

次のページ: 18.反社会的勢力の排除

目次:建物賃貸借契約条項解説

  1. 賃貸借の目的物
  2. 契約期間・更新条項
  3. 使用目的
  4. 更新料
  5. 賃料等の支払時期・支払方法
  6. 賃料改定・賃料増減請求
  7. 敷金一般
  8. 敷金返還債務の承継
  9. 館内規則・利用規約等
  10. 遅延損害金
  11. 賃貸人の修繕義務
  12. 契約の解除・信頼関係破壊の法理
  13. 保証金
  14. 賃借人たる地位の移転
  15. 原状変更の原則禁止
  16. 善管注意義務及び損害賠償
  17. 連帯保証人(本ページ)
  18. 反社会的勢力の排除
  19. 当事者双方からの期間内解約条項
投稿日時: (約5年1ヶ月前)

アクセス

関連サイト・サービス内容

 

所有者不明土地(名義人不明問題)

不動産に関する各種契約書を、迅速かつ適切な形で作成します。証券化に関する契約書や不動産信託に関する契約書、財務局への届出書類などについても対応します。

 

共有不動産問題

共有不動産問題は、先送りにすると問題解決を困難にしますので、早期の弁護士相談が有効です。一緒に解決策を考えていきましょう。

 

破産・再生・債務整理

不動産の処理が問題になる法人・個人破産手続、民事再生手続や債務整理手続についても、多数の案件を取り扱ってきました。経験を生かして適切な処理を行います。

M&A関連業務

M&Aと企業再編の成功に向け、不動産問題を多数取り扱った経験を踏まえて最善の努力を尽くします。

法人顧問(不動産会社向け)

多数の不動産問題を取り扱った経験やアドバイスを行った経験を踏まえ、企業活動に適切な指針を与えます。また、不動産Techに関する法的課題について適切にアドバイスします。

不動産証券化

一社)不動産証券化協会認定マスターを取得しています。不動産証券化業務に関する契約書レビュー、取得物件デューデリジェンスや各種法的アドバイスを行います。

不動産Techに関する
法的問題

不動産Techに関しては、様々な法的課題があります。未知の課題に関しても、これまでの経験を踏まえてアドバイスしま

各種契約書等の作成

不動産に関する各種契約書を、迅速かつ適切な形で作成します。証券化に関する契約書や不動産信託に関する契約書、財務局への届出書類などについても対応します。

よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか?

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか?

当事務所での解決までの平均期間は、4か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、1カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

  1. 内容証明郵便による契約解除通知送付(受任から3日~1週間程度)
  2. 訴訟提起(内容証明郵便送付日の翌日~2週間程度)
  3. 第1回期日(訴訟提起日から1ケ月~1ケ月半程度)
  4. 判決期日(第1回期日から1週間~2週間程度)
  5. 強制執行申立(判決期日から2週間~1ケ月程度)
  6. 断行手続(強制執行申立から1ケ月~1ケ月半程度)
  7. 退去完了

強制執行手続のうち、断行手続(裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続)によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね4ケ月~5ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、1カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね4ケ月程度です。

【2022年10月11日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか?

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額140万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか?

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい?

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

よくある質問をもっと見る

お問い合わせ

  • 東京事務所
  • 03-6550-8835
  • 受付時間:平日10時〜17時
  • 福岡事務所
  • 092-717-8220
  • 受付時間:平日10時〜17時

メールでのお問い合わせはこちら

© AKM弁護士法人 赤坂門法律事務所

赤坂門法律事務所 不動産専門チームが、不動産オーナー、
大家さんや管理会社様のお悩みを解決します。
お困りの方はすぐにご連絡ください。