【建物賃貸借契約条項解説】 15 原状変更の原則禁止

【条項例】

第〇条(原状変更の禁止)
1 賃借人は、賃貸人の書面による承諾を得ることなく、本物件の増築、改築、移転、改造、模様替え若しくは造作設備の新設、除去又は変更を行ってはならない。
2 賃借人が前項に規定する行為をしようとする場合には、事前にその内容を賃貸人に対して書面により説明しなければならない。
3 賃借人が行う第1項の工事は、賃貸人が指定又は承諾する工事業者において施工するものとする。
4 第1項の工事の施工にあたっては、賃借人の責任と負担において行うものとし、賃貸人に一切迷惑をかけない。また、本物件に賃借人が付加した財産に課される公租公課は賃借人の負担とする。

【解説】

1 はじめに

 本条項は賃借人が物件の原状変更を行う場合の手続・責任・費用等について定めた規定です。賃借人による物件内の原状変更を自由に許すと、物件価値の毀損に繋がりかねないことから、賃貸借契約において定めておく必要があります。

2 条項の内容

(1) まず、原状変更の内容を明確にしたうえで、それらの行為を原則として禁止する必要があります(第1項)。但し、内容によっては物件価値の増加や賃借人の定着に繋がることもあることから、賃貸人に対して事前説明のうえ、書面による承諾があれば、原状変更をすることも可能との建付けにすることが一般的です(第2項)。
(2) 原状変更工事における施工業者は、賃貸人が指定する業者に行わせることが望ましいといえます(第3項)。物件の内容を熟知した業者に工事を行わせた方が、工事において不慮の事故を防ぐために効果的だからです。
(3) また、工事施工は、賃借人の責任と負担で行わせる旨、原状変更による付加された物件について租税公課が生じる場合にはそれを賃借人の負担とする旨規定した方が良い場合が多いと思います(第4項)。

3 条項違反の効果

 本条項に違反し、無断で原状変更を行った場合には、賃料等の滞納がなくても、無断工事という事実により信頼関係が破壊されたと評価され、契約解除が認められる場合が多いと思われます。
 物件の明渡訴訟においては、無断工事の存在を立証することになりますが、「無断で工事をした」ことについては賃貸人が積極的に主張立証すべき事由になりますので、その意味でも、「工事においては書面が必要」という条項を入れておくべきと考えます。契約書に記載があるにも関わらず書面が無いということであれば、無断で工事されたことを推認しうるからです。

投稿日時: (約2ヶ月前)
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