１．事案の概要

依頼者である家主の方は、約30年前から所有する九州内の賃貸アパートの一室を、ある賃借人に賃貸していました。長年にわたり入居を続けていたこの賃借人が、令和8年1月にご逝去されました。

賃借人が亡くなった後も、室内には家財道具などの残置物がそのまま残され、附属駐車場には自動車が置かれた状態が続きました。加えて、賃料の滞納も生じており、家主としては物件を再び活用することができずに困っておられました。そこで、賃借人のご逝去後に、家主の方から当事務所へご相談・ご依頼をいただきました。

もっとも、賃借人が死亡した場合であっても、家主が独断で室内に立ち入って残置物を処分することは原則として「自力救済」にあたり、法律上許されていません。後日、相続人から損害賠償を請求されるおそれがあります。また、そもそも賃借権を承継する相続人が誰であるのかが判然としないという問題もありました。こうした状況の中で、当事務所が賃借人の相続人に対する明渡請求を受任しました。

２．解決までの経緯

当事務所ではまず、戸籍等の資料を取り寄せて相続人の調査を行い、賃借人の相続人（2名）を確定しました。

続いて、確定した相続人の全員に対し、賃貸借契約の内容、賃借人がご逝去された事実、室内の残置物や駐車場の自動車、そして賃料の滞納が生じている状況を丁寧にお伝えし、物件の明渡しと残置物の処理について協議を進めました。交渉を重ねた結果、相続人の全員から「明渡及び残置物放棄確認書」を取得することができました。

この確認書により、物件の明渡しに加えて、室内に残された造作・備品等の動産、および駐車場の自動車について、相続人が所有権その他一切の権利を放棄し、その処分について異議を述べないことを書面で明確にすることができました。こうして、訴訟を提起することなく、受任から約3か月という短期間で、建物の明渡しと残置物の処理を円満に完了しました。

３．本件のポイント

賃借人が亡くなっても賃貸借契約は消えず、相続人に引き継がれる

賃借人が亡くなっても、賃貸借契約（賃借権）は消滅するわけではなく、当然に相続人へと引き継がれます。したがって、家主が自らの判断で鍵を開けて室内に立ち入り、残置物を処分してしまうと、たとえ相手が亡くなった後であっても、自力救済として違法と評価され、相続人から損害賠償を請求されるリスクがあります。感情的に対応するのではなく、法的に正しい手順を踏むことが重要です。

出発点は「相続人の確定」

その第一歩となるのが、相続人を正確に確定することです。本件のように相続人が複数存在する場合には、原則として相続人全員の同意を得る必要があり、戸籍調査による相続人の特定が解決の出発点となります。

残置物（特に自動車）は所有権放棄・処分同意を書面化する

残置物（とりわけ自動車のように登録・廃車手続を伴うもの）については、後日の紛争を防ぐため、所有権の放棄と処分についての同意を書面で明確に取り付けておくことが極めて重要です。本件で取得した確認書でも、動産全般の所有権放棄に加え、自動車の廃車手続への協力を定めることで、明渡し後の処理まで見据えた解決を図りました。

協力的な相続人には、訴訟によらない早期解決が可能

相続人が協力的なケースでは、訴訟によらず任意交渉によって早期かつ低コストで解決できる場合が少なくありません。相手方のご心情に配慮した通知・交渉を心がけることも、円満な解決につながります。当事務所では、賃借人の死亡という難しい局面においても、家主の立場に立って迅速な物件の明渡しを実現しています。

よくある質問（FAQ）

賃借人（借主）が亡くなったら、賃貸借契約はどうなりますか？

賃借人が死亡しても賃貸借契約（賃借権）は消滅せず、原則として相続人へ承継されます。そのため、明渡しや残置物処理の交渉相手は相続人となり、まず相続人が誰かを戸籍調査などで確定する必要があります。

入居者が亡くなった後、大家が勝手に部屋を片付けたり残置物を処分してもよいですか？

原則としてできません。家主が独断で鍵を開けて室内に立ち入り、残置物を処分する行為は「自力救済」として法律上許されず、後日、相続人から損害賠償を請求されるおそれがあります。相続人を確定したうえで、明渡しと残置物の処分について同意を得る手続を踏む必要があります。但し、放置することにより損害が生じる場合（典型的には孤独死の場合等）は例外的に許されることもあります。

室内に残された家財や駐車場の自動車（残置物）はどう処理すればよいですか？

後日の紛争を防ぐため、相続人から所有権の放棄と処分についての同意を書面で明確に取り付けておくことが重要です。特に自動車は登録・廃車手続を伴うため、廃車手続への協力条項も含めて書面化しておくと安全です。

相続人が複数いる場合、全員の同意が必要ですか？

原則として相続人全員の同意が必要です。相続人が協力的であれば、訴訟によらず任意交渉で早期かつ低コストに解決できる場合が少なくありません。本事例でも相続人全員から明渡及び残置物放棄確認書を取得し、訴訟を経ずに解決しました。

※本事例は、依頼者のプライバシー保護のため、当事務所の守秘義務に抵触しない範囲で、当事者を特定し得る固有名詞や具体的事実を一部省略・抽象化して掲載しています。

【物　　件】地方都市にある戸建て住宅（依頼者の実家）
【借主・占有者】依頼者の弟及びその子
【案件の特徴】父が設定した民事信託により実家の所有権を取得した依頼者（受託者）が、占有する弟に明渡しを請求。占有者が主張する使用貸借の抗弁と、信託の有効性（訴訟信託該当性）が争点となった。
【解決内容】第一審は明渡し及び賃料相当損害金を認める全面勝訴判決。相手方の控訴後、控訴審で明渡期限を区切る和解が成立し、期限内に明渡しが完了。
【解決までの期間】受任から解決まで約２年（第一審・控訴審を通じて）

１．事案の概要

依頼者の父は、自らを委託者兼受益者、依頼者（子）を受託者とする民事信託契約を公正証書により締結しました。これにより、依頼者の父母が長年居住してきた実家（本件建物）の所有権が、父から受託者である依頼者に移転しました。

本件建物には、依頼者の親族（依頼者の弟）とその子らが十数年にわたり居住していました。もともとは父母と同居していましたが、父が施設を出た後、母は同居する依頼者の弟との関係悪化により、追い出されるような形で本件建物を退去しました。依頼者が明渡しを求めても相手方は応じず、「父から無償で住み続けることを認められていた（使用貸借がある）」として明渡しを拒否したため、訴訟提起に至りました。

２．解決までの経緯

当職は、受託者である依頼者を代理し、所有権に基づく建物明渡しと賃料相当損害金の支払を求めて提訴しました。主な争点は、①相手方が主張する使用貸借の抗弁の当否、②信託契約が訴訟信託（信託法１０条）として無効とならないか、の２点でした。

第一審裁判所は、信託契約は有効であるとしたうえで、民事信託による所有権移転によって、占有者の使用貸借の抗弁は明渡請求を妨げるものではないと判断し、明渡し及び賃料相当損害金の支払を命じる全面勝訴の判決を言い渡しました。

相手方はこれを不服として控訴しました。控訴審においては、早期・確実に明渡しを実現するため、明渡期限を区切り、期限内に任意に明け渡した場合には損害金の一部を免除するという内容で、裁判所の和解勧告がなされ、和解が成立し、相手方は期限内に本件建物を明け渡して、本件は解決しました。

３．本件のポイント

本件で重要なのは、民事信託による所有権の移転が、占有者の使用貸借の抗弁を破ったという点です。使用貸借は貸主・借主間の債権的な関係にとどまり、第三者に対する対抗力を持ちません。そのため、信託により所有権が委託者（父）から受託者（依頼者）へ移転すると、新たな所有者は前所有者が結んだ使用貸借に拘束されず、占有者に明渡しを求めることができます。本件の明渡しは、この所有権移転の効果によって導かれたものです。

もっとも、民事信託を用いれば常に同じ結論になるわけではありません。専ら明渡請求（訴訟提起）を行う目的で民事信託を利用したとみなされる場合には、信託法１０条が禁じる訴訟信託にあたり、信託行為自体が無効となるリスクが生じると考えられます。本件では、信託設定に相応の実体・目的があったことなどから訴訟信託には該当しないと判断されましたが、明渡しを主目的として拙速に信託を設定すると、かえって信託の有効性全体が否定される可能性もありますので注意が必要です。

上記案件に関するＱ＆Ａ

Q. 家族信託（民事信託）を使えば、建物の明渡しは必ず認められますか？

必ずではありません。信託により所有権が受託者へ移転すると、前所有者が結んだ対抗力のない使用貸借に新所有者は拘束されず、明渡しを求めやすくなります。ただし、専ら明渡し（訴訟提起）を目的として信託を設定したとみなされる場合には、信託法１０条の訴訟信託にあたり、信託自体が無効となるリスクがあります。

Q. 使用貸借があると、建物の明渡しはできないのですか？

使用貸借は貸主・借主間の債権的な関係にとどまり、賃貸借と異なり第三者への対抗力がありません。そのため、所有権が第三者（本件では受託者）へ移転した場合、原則として新所有者は使用貸借に拘束されず、借主に対して明渡しを請求できることがあります。

Q. 訴訟信託とは何ですか？

主として訴訟行為を行わせることを目的とする信託をいい、信託法１０条により禁止され、無効となります。明渡しだけを目的として拙速に信託を設定すると、これに該当するリスクがあります。

Q. 親族間の建物明渡しで注意すべき点は何ですか？

感情的な対立から長期化しやすく、使用貸借や権利濫用の主張が出やすい類型です。判決で権利を確定させつつ、控訴審の段階では和解により明渡期限を区切って任意の明渡しを確保するなど、事案に応じた柔軟な解決が有効です。

家族信託・民事信託を用いた実家の明渡しや、親族間の建物明渡し・立ち退きは、通常の賃貸借とは異なる専門的な検討を要します。当事務所（赤坂門法律事務所）では、建物明渡し・不動産に関する多数の案件を取り扱ってまいりました。同種のお悩みをお持ちの家主様・不動産オーナー様は、ぜひ一度ご相談ください。

※守秘義務の関係より、事案の性質や概要を変更しない範囲で、実際の事案と異なる部分があります。当事者名・所在地・金額等の具体的な特定情報は記載しておりません。

１．事案の概要

　今回は、任意交渉のみにて早期に退去合意した事例を紹介します。
　借主は50代の女性で、夫と子供1名の計３名で入居していました。
　賃貸人がご高齢のため、賃貸の運用を終了し、親族に居住させたいとのことで賃借人に退去を求めていました。しかし、話がなかなか進まずにお困りのところ、赤坂門法律事務所にご相談いただきました。

２．解決までの経緯

(1)　まずは、賃借人に対して、賃貸借契約を終了し、明渡を求める旨の書面を送付しました。明渡を求めると同時に、具体的な立退料の提示も行いました。
　すると相手方から連絡があり、直接面談してお話をすることになりました。一度お会いして信頼関係を構築し、改めて条件の提示を行いました。
(2)　その後、条件について数度打ち合わせを行った結果、明渡時期や条件面について妥結することができ、受任後２か月ほどで物件を明け渡す旨の合意書を締結することができました。

３．本件のポイント

　本件では、①賃貸人様のご了承を経て、早期に立退料を具体的に提示したこと、②借主に早い段階で面談し信頼関係を築くことができたこと、が早期解決に至ったポイントとなりました。結果、お互いに納得のいく条件で合意書を締結することができました。
　弁護士に依頼することで早期解決に至る場合があります。まずは弁護士へのご相談をお勧めします。
　ご相談だけでも解決策が見える場合がありますので、借主がなかなか立ち退いてくれないことにお困りの賃貸人様におかれましては、是非お問い合わせください。

※守秘義務の関係より、事案の性質や概要を変更しない範囲で実際の事案と異なる部分があります。

１．事案の概要

　今回は、賃貸人に対して威圧的な態度を取る賃借人を退去させた事例を紹介します。
　借主は60代の男性で、内縁の女性と同居していました。
　契約締結当初から、度々賃料の支払の遅れがありました。家賃滞納が続いたので、家賃の督促を行いましたが、その後も支払がありませんでした。さらに賃貸人やその家族に対して、不必要な建物修繕を要求するなどの過度な要求や、威圧的な言動がありました。そこで、赤坂門法律事務所にご相談いただきました。

２．解決までの経緯

　(1)　受任後、まずは内容証明郵便を送付しました。
　　すると、同居している内縁の女性から、滞納額を支払うと連絡がありました。その後一部振込はあったものの、再度滞納をするようになりました。
　(2)　そこで建物明渡訴訟を提起しました。賃借人は出頭することなく、明渡を命じる判決が下されました。
　(3)　判決後も賃借人から一切連絡が無く、そのまま居住していましたので、強制執行手続を申し立てました。
　(4)　その後、強制執行における催告手続が行われましたが、その際、賃借人は、裁判所執行官や当職に対して「痛い目あいたいのか」「殺すぞ」などと危害を加える旨を述べたり、殴りかかるようなそぶりを見せるなど、威圧的な言動を繰り返しました。しかし、これまでの経験を踏まえ、賃借人をなだめすかして落ち着かせ、明渡期日（断行期日）の指定に至りました。
　(5)　その後、断行期日までに部屋の荷物等が撤去され、物件の明渡が実現しました。

３．本件のポイント

　一般論として、大家様や他の入居者に対して威圧的な賃借人に対する対応は、弁護士を通じた毅然とした対応が効果的な場合があります。また、裁判手続により紛争を解決する姿勢を見せることで、大家様や周りの入居者に対する威圧的な対応や迷惑行為が一時的に止まる可能性もあります。
　本件では、威圧的な賃借人であったことを踏まえ、家賃滞納のタイミングで滞納を理由とした明渡請求訴訟を速やかに提起した事例です。本件の賃借人は、当職や裁判所執行官に対しても威圧的な態度をとりましたが、裁判所の手続を経ることで無事明渡が実現しました。
　ご相談だけでも、解決策が見える場合がありますので、是非お問い合わせください。

※守秘義務の関係より、事案の性質や概要を変更しない範囲で実際の事案と異なる部分があります。

１．はじめに

　今回紹介する解決事例は、漏水等の発生を放置し賃貸人に報告せず、部屋内部を広範囲にわたり損壊させたことを理由とする明渡事例です。

２．事案の概要

　まず、本件は賃借人に家賃の滞納はありませんでした。また、近隣への迷惑行為等もありませんでした。
　しかし、部屋内部で漏水が発生したものの、賃借人がそのことを賃貸人に伝えず、そのうちに部屋の天井、床、扉などが損壊するに至りました。賃借人は漏水の事実や損壊の事実を伝えず放置していたということです。偶然にも契約更新にあたって部屋を訪問した管理会社の従業員が部屋内部の様子を確認し発覚した次第です。
　その後賃借人に対して明け渡しを求め、破損費用についても請求したいということで、弊事務所へ相談がありました。

３．事案の経過

　(1)　まず、賃借人に対し、漏水を破損し建物内の設備等を破損に至らしめたことを理由として、賃貸借契約を解除する旨を記載した内容証明郵便を送付しました。しかしながら、賃借人からは連絡はなく、また、電話をかけても繋がらなかったことから、裁判所に物件の明渡を求めて訴訟提起しました。
　(2)　訴訟提起後も賃借人からは音沙汰がなく、訴訟も当方の主張を全面的に認める判決が下されました。その後、物件の玄関ポストに裁判所からの書留郵便の不在票が挟まっているのを見たお父様より連絡が入り、その後、本人とも連絡がとれるようになりました。
　(3)　賃借人本人と話をし、強制執行は行わずに任意で退去してもらうこととし、原状回復費用（１００万円）についても毎月の分割払にて支払う旨合意に至りました。現在も毎月数万円ずつ支払って頂いています。

４．本件のポイント

(1)　賃借人の善管注意義務

　賃借人は、物件の使用についてこれを善良なる管理者をもって管理する義務を負います。この善管注意義務を踏まえ、一般的な賃貸借契約書は、賃借人が部屋の中の破損を知った場合には速やかに賃貸人に通知する義務が定められています。
　本件の賃借人は民法上の善管注意義務、及び、賃貸借契約に基づく破損個所の通知義務に違反し、その結果部屋の中の設備を破損させるに至ったということです。賃借人のこの行為は、賃貸借契約に定める賃借人の義務の履行を怠ったということになりますから、契約の解除事由になる、ということです。

(2)　本件における善管注意義務違反

　本件では部屋の中で漏水が発生していますが、この漏水は建物自体の瑕疵によるものであり、漏水自体に賃借人の責任はありませんでした。
　しかし、漏水発覚後すぐに管理会社や賃貸人に連絡して修繕を求めれば部屋内部の設備も破損することはありませんでしたが、本件の賃借人は漏水をかなりの長期間にわたってこれを放置し、その結果部屋の天井や床、扉などが破損するに至りました。
　加えて、今回の場合には、賃借人が長期間にわたり漏水を放置した結果、ワンルームのアパートであるにも関わらず、破損部分の修繕費用（原状回復費用）が１００万円を超える金額となるなど、部屋全体が大きく破損するに至りました。

(3)　善管注意義務違反が契約解除事由となること

　賃借人が善管注意義務違反となる行為を行い、その結果賃貸人と賃借人間の信頼関係が完全に破壊されると評価される程度に至った場合には、賃貸借契約の解除事由となります。
　本件における賃借人の義務違反の程度は大きいというべきであり、また、その結果として生じた賃貸人の損害もまた大きいと言わざるを得ません。比較的特殊な事例ではありますが、このようなケースでは賃貸人と賃借人間の信頼関係が破壊されたとして、本件においては、賃貸借契約の解除が認められる事由であるといえます。

(4)　原状回復費用の回収

　比較的特殊な事例ではありますが、原状回復費用が多額にわたる場合、一括で回収することができない場合があります。
　本件では半年程度の分割払いにて対応しましたが、多額の費用を回収しようとする場合には、分割払いにて少しでも多く回収する形で対応すべき場合もあります。

５．最後に

　弊事務所では、本件のような賃借人の善管注意義務違反に基づく賃貸借契約解除・建物明渡請求についても多くの経験を有しています。
　お困りの際にはぜひご相談ください。

【類似事例】

【建物明け渡し（立ち退き）解決事例】
物件内にカビが生えることを理由に家賃の一部（２５％相当額）の支払を拒否されたものの、明渡が認められた事例

【建物明け渡し（立ち退き）解決事例】
ペットの無断飼育を訴訟において立証し、借主退去に至った事例

１．所有物件に親族が住んでいるが明渡を求めたい

　依頼者は、遺産分割により、一軒家を取得・所有していたところ、親族である相手方から求められて、相手方に無償で対象物件を貸しました。その後、地方公共団体から用地買収の話があったため、相手方を退去させ、スムーズに用地買収を行いたかったことから、相手方に明け渡しを求めました。これに対し、相手方もいったんは明渡を了承し、引っ越し費用として金銭を受け取っていましたが、相手方が心変わりし、明渡しに至りませんでした。
　そのため、依頼者本人では対応が困難であったことから明渡請求を専門とする赤坂門法律事務所に相談がありました。

２．書面を送付し、電話にて相手方と交渉

　弁護士が物件の写真を確認したところ、相手方の物件の管理が不十分であり、雑草が生い茂るなどしている状況でした。また、弁護士は、地方公共団体の担当者から、具体的な用地買収の状況を確認しました。そのため、弁護士は、相手方に対し、相手方が占有している法的根拠を使用貸借契約とし、相手方が物件の管理を行わなかったことや地方公共団体から用地買収が予定されていることなどを記載し、物件の明渡を求める書面を送付しました。

３．明渡の実現

　その後、相手方から弁護士に対して連絡がありました。弁護士より、物件の用地買収が予定されており、近いうちに地方公共団体から明渡を求められる可能性などを指摘して、交渉を行い、相手方との間で、物件を早期に明け渡すことで合意することができました。

４．状況の確認し、適切な交渉を行うこと

　本件のポイントは、弁護士が地方公共団体の担当者から聴取を行い、具体的な事情を確認した点です。
　地方公共団体の担当者は、相談者に用地買収の話を行っていましたが、相談者が用地買収の具体的な法的根拠まで理解できていませんでした。弁護士が地方公共団体の担当者に確認することで、依頼者が理解できていなかった法的根拠を確認することができ、相手方との交渉においてこれを活用することで、早期明渡が実現しました。
　地方公共団体の用地買収が予定されているような案件でも、早期に弁護士に依頼し、弁護士が法的根拠等の調査を行うことで、家主への明渡が実現できる場合があります。
　まずは、弁護士に相談し依頼することの重要性を示す案件だといえます。

※守秘義務の関係より、事案の性質や概要を変更しない範囲で実際の事案と異なる部分があります。

　親族間の使用貸借については、他にも早期解決事例があります。ご確認ください。

【建物明け渡し（立ち退き）解決事例】
親族間の使用貸借にて、明渡を拒否する同居者が弁護士介入後１か月で退去した事例
　　
【建物明け渡し（立ち退き）解決事例】
物件に居座る前所有者の妻に対する明渡請求　

　親族間の使用貸借に関するトラブルについては、不動産トラブルに強い赤坂門法律事務所にお問い合わせください。
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１．近隣迷惑行為を行う悪質入居者

　今回は、近隣迷惑行為を行う悪質入居者を退去させた事例を紹介します。
　借主は単身者男性です。新型コロナウイルス感染拡大の観点より、自宅で仕事をすることが多くなりました。
　借主は、入居後まもなく、同じアパートの入居者に対する暴言・激昂、威圧行為、待ち伏せなどの嫌がらせ行為（階下から棒のようなものでドンドンする等）、アパート設備の破損行為（激昂して共用部設備を破損）、過剰なクレーム行為（毎日のように抗議の手紙を入れる）といった行動を起こすようになりました。
　そのうちに、借主のこのような行動を嫌がり、周りの部屋の入居者が退去するようになりました。家主様は退去後の部屋に新たな入居者を入れるわけにもいかず、非常にお困りの様子でした。
　そこで、赤坂門法律事務所にご相談があり、弊所で借主に対する明渡訴訟を受任しました。

２．内容証明郵便の送付と相手方からの反応

　受任後、当方でまずは賃貸借契約の内容を確認しました。賃貸借契約において、近隣の迷惑行為が解除事由に該当する旨の規定が定められていました。
　そこで、借主に対し、入居者に対する暴言、威圧行為や嫌がらせ行為が賃貸借契約における解除事由に該当するものとして、賃貸借契約の解除を内容とする内容証明郵便を送付しました。
　まもなく借主から連絡がありましたが、自らの非を認める、居住継続を主張してきました。
　交渉の余地はないものと考え、直ちに裁判所に対して明渡訴訟を提起しました。

３．訴訟上で退去を内容とする和解成立

　訴訟提起後、借主にその旨を伝えたところ、早期に退去するとの連絡を受けました。退去までは迷惑を行わないように約束する、退去期限には遅れないようにする、との約束もしてもらいました。
　そこで、裁判所において、借主との間で、退去を内容とする訴訟上の和解を成立させるに至りました。
　その後紆余曲折はありましたが、無事物件の退去に至りました。

４．本件のポイント

(1)　近隣や他の入居者への迷惑行為は契約解除事由になります

　近隣住民や他の住居者への迷惑行為は、契約解除事由になります。
　まず、賃貸借契約において、近隣や他の入居者への迷惑行為が条項で定められている場合には、この条項に基づき契約解除が認められる場合があります。
　他方で、（特にかなり昔の契約書においては）迷惑行為が契約解除事由に定められていない場合もあると思います。その場合でも、契約解除が認められる場合があります。
　一般的に、契約解除が認められるには、家主と借主との間の信頼関係を破壊するに足りる特段の事情が必要とされます。この点、近隣や他の入居者への迷惑行為は、そもそも道義的に許されません。また、法的にも許されない場合があります（脅迫罪や強要罪が成立する場合もあります）。したがって、迷惑行為が存在すること自体、家主と借主との信頼関係を破壊するに足りる特段の事情の存在が存在すると判断される場合が多いと思われます。

(2)　弁護士による毅然とした対応が効果的

　迷惑行為を行う借主に対する対応は、毅然とした対応が効果的な場合があります。
　家主が、弁護士に依頼して毅然とした対応を示すことが解決の第一歩です。
　管理会社様に依頼して解決することも一つの方法ですが、弁護士法の観点より問題が生じる場合があります。弁護士法違反である旨、逆に借主から追及を受け、対応に窮する場合もあります。
　迷惑行為を行う悪質入居者への対応は、弁護士に依頼することで早期解決に至る場合があります。まずは弁護士へのご相談をお勧めします。
　ご相談だけでも、解決策が見える場合がありますので、是非お問い合わせください。

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以下の事例についてもご確認ください。
類似事例①迷惑行為を行う借主に対して明渡を求めた事例
類似事例②ペットの無断飼育を訴訟において立証し、借主退去に至った事例

※守秘義務の関係より、事案の性質や概要を変更しない範囲で実際の事案と異なる部分があります。

１．明渡事由がなく、賃借人から多額の立退料が請求されている

　依頼者は、一軒家を所有し、管理会社に依頼することなく、自己管理で、賃借人に対し、賃貸していました。しかし、賃借人から、一軒家の修繕を求められることが多くなり、その対応への負担や修繕費などの金銭的負担が大きくなってきました。そのため、依頼者は、一軒家が老朽化していることを理由に、賃借人に明け渡しを求めましたが、依頼者と賃借人との間で口論となり、賃借人から多額の立退料が請求されました。
　依頼者本人では、対応が困難であったことから明渡請求を専門とする赤坂門法律事務所に相談がありました。

２．物件調査

　相談を受けた段階では、賃借人に対し、明渡を求める法的な理由もなく、明渡を求めることは困難な状況でした。ただ、様々な情報をインターネットで検索すると、賃借人が無断で、一軒家で事業を行っている可能性があることが判明しました。
そこで、弁護士が現地の調査を行ったところ、賃借人が一軒家で事業を行っている事実は発見できませんでしたが、賃借人が無断で一軒家の増改築を行っていることなどの契約解除事由を発見しました。
　そこで、弁護士は、賃借人に対し、契約解除事由を指摘したうえで、協議を希望する旨の書面を送付しました。

３．明渡の実現

　その後、賃借人から弁護士に対して連絡があり、賃借人は、現地を確認しながらの交渉を希望しました。そこで、弁護士が再度、現地に行き、賃借人と現地で交渉を行い、早期明渡を行うことや賃借人が請求する一部の立退料を支払うことで合意を行い、無事に明渡となりました。

４．明渡事由がなくてもあきらめない

　本件のポイントは、現地調査で契約解除事由を発見した点です。
　現地を調査すると、依頼者が知らなかった事実が発見されることもあります。また、弁護士が専門家として現地を確認することにより、依頼者では気付くことができない契約解除事由を発見することができる場合があります。
　そのため、明渡が認められないような案件でも、早期に弁護士に依頼し、弁護士が調査を行うことで明渡が認められる事実を発見でき、交渉が有利に進められる場合があります。明渡が認められないような案件で、賃貸人が明渡を希望したい場合、あきらめるのではなく、まずは、弁護士に相談することが重要です。

※守秘義務の関係より、事案の性質や概要を変更しない範囲で実際の事案と異なる部分があります。

１．不法占拠者が居座って退去してくれない

　依頼者は、一軒家を所有していました。引っ越しにより空き家になったことからこれをシェアハウスとして賃貸していました。しかし、賃貸直後から賃料が滞りがちになり、賃借人（契約者）は間もなくして所在不明となりました。
　その後、賃借人の知人（会社経営者）とその従業員が一軒家を不法占拠するようになりました。
　依頼者は、不法占拠者に対して、一軒家を明け渡すように求めていました。しかし、不法占拠はいろいろと理屈をつけ、頑としてこれに応じませんでした。また、反社会的勢力とのつながりがあるような素振りを見せました。不法占拠者の氏名もはっきりとは分からないという状況でした。
　その不法占拠者は、弁護士が介入することを極端に嫌がっていました。依頼者も依頼を躊躇していたようです。しかし、明渡交渉が進まなかったことから、明渡請求を専門とする赤坂門法律事務所に相談がありました。

２．物件訪問と仮処分申立

　本件では、不法占拠者の氏名が分からない状況でした。そこで物件訪問を試みました。
　郵便物を確認したところ、氏名が異なる数人の方の郵便物を確認しました。また、数人の方が出入りしている形跡もありました。
　そこで、郵便受けに、弁護士名義の文書を投函しました。
　同時に、占有者を特定すべく、占有移転禁止の仮処分を申し立てました。

３．明渡の実現

　その後、不法占拠者より依頼者に対する連絡がありました。「弁護士を外して交渉したい」との話でした。依頼者は、これを断り赤坂門法律事務所に連絡するように伝え、また、今後裁判手続に入る旨伝えました。
　すると、数週間後、不法占拠者から物件から退去する旨の連絡が依頼者に入り、その後明渡が完了しました。

４．弁護士を嫌がる賃借人・不法占拠者ほど弁護士介入が効果的

　本件のポイントは、弁護士介入を嫌がった不法占拠者に対する明渡請求である点です。
　本件の不法占拠者は、弁護士が介入することを極端に嫌がり、「弁護士が入れば解決はしない」などと依頼者に言っていたようです。しかし、弁護士介入し、その後裁判が行われることを認識した後は直ちに物件を明け渡すに至りました。
　経験上の話にはなりますが、弁護士介入を嫌がる方ほど、弁護士介入後早期明け渡しに至る場合が多いように思います。物件内で違法行為を行っていたり、反社会的勢力である場合など、公に知られたくない事実があるのかもしれません。
　弁護士を嫌がる賃借人・不法占拠者の意向を慮り、弁護士依頼を躊躇すると、逆に損害が拡大することがあります。不法占拠者につきましては特に弁護士介入が効果的です。

※守秘義務の関係より、事案の性質や概要を変更しない範囲で実際の事案と異なる部分があります。

１．賃貸物件にいつの間にか子供が住んでいる？

　物件は千葉県内の小さな一軒家です。賃借人は高齢の女性で、内縁の夫（婚約者）が同居者になるものとされていました。なお、賃貸借契約書には「同居人変更の場合には家主の許可が必要」との文言がありました。
　なお、賃貸借契約開始から１年経過したころ、物件から複数名の子供の声が聞こえるようになりました。また、夫とは年の離れた女性の姿も見受けられるようになりました。大家様が賃借人（妻）に電話で事情を質したところ、「夫の孫が家に遊びに来て、面倒を見ている。遊びに来ているだけなので、数週間で出ていくと思う」とのことでした。
　しかし、それから数カ月経過しても、女性や子供が物件から退去する様子はなく、しまいには、学校の制服を着て出入りするようになりました。明らかに子供が居住していましたが、賃借人は「もう少ししたら出ていく」というばかりで、さらに２カ月が経過しました。
　対応に困った大家様から赤坂門法律事務所にご相談を頂きました。お伺いした内容ですと、状況が明らかではありませんので、まずは物件に住民票を置いているのが誰か、確認することにしました。
　　

２．占有者の調査

　住民票調査を行ったところ、賃借人である妻の住民票は物件で該当がありませんでした。賃借人は、物件ではなく、別の場所に住民票を置き、そこで生活していることが分かりました。
　賃借人ではない夫は、物件に住民票を置いていました。加えて、夫の娘と孫の住民票が、最近になって物件に移転されていることが判明しました。
　つまり、賃借人である妻は別の場所に住んでおり、夫がその娘と孫と一緒に居住し物件を使用占有しているということが判明しました。
　　

３．賃借人と占有者に対する明渡請求

(1)大家様に、夫の家族が物件を占有使用している様子である旨を報告しました。すると、契約時との話が違うので、賃貸借契約を解除し夫の家族には物件から退去してもらいたいとの意向を示されました。
　そこで、赤坂門法律事務所にて明渡請求を受任し、手続を進めることになりました。

(2)まずは、賃借人に対して、無断転貸を理由とする契約解除通知書を送付しました。
　解除通知書到達後すぐに賃借人から電話連絡があり、夫の子と孫が住んでいるだけだから契約解除は認められない、家賃は支払っているのだから別に良いではないか、といった内容の主張が展開されました。当方からは、①物件の占有主体が夫とその家族になっており、転貸となっている、②娘と孫については居住を認めたこともない、③賃料滞納が無くても、転貸があれば契約解除を認めるのが民法の考え方、等と反論するなどして退去するよう説得を試みました。
　しかしながら、賃借人はあくまでも居住継続を主張してきましたので、やむなく、管轄の地方裁判所に、賃借人及びその夫、子を被告とする建物明渡請求訴訟を提起しました。

(3)訴訟提起後、賃借人には訴訟提起した旨と伝え、引き続き明渡交渉を継続しました。
　しばらくして賃借人から連絡があり、「退去することにした」との連絡がありました。
　連絡から１か月程度間を空け、本件建物の明渡しがされました。訴訟についても速やかに取下げ、解決に至りました。

４．本件のポイント

　本件は、転貸を理由に賃貸借契約を解除し、首尾よく早期に明渡が実現した事例です。
　転貸か否かについては、「物件を事実上占有する主体が誰か」によって決定されます。同居者として記載があっても、賃借人が別の場所に住んでおり、物件を同居者のみが占有している場合には、賃借人が同居者に物件を「転貸」していると評価されることがあります。
　今回の場合には、同居者が単独で居住するだけではなく、その子や孫も居住していることが発覚したことから、賃貸借契約を解除し明渡請求に至ったものです。
　このように、賃貸借契約において同居者として記載がされていても、賃借人が物件に居住していない場合には明渡請求権が認められることがあります。
　物件の居住者に疑義がある場合、占有者の調査のみを行うこともできますので、お悩みの方は是非ご相談頂ければと思います。