家賃滞納を理由とする明渡請求訴訟の実務 | 家賃回収・建物明渡の弁護士専門相談サイト東京・福岡

【明渡請求訴訟事件の実務】１５　訴訟手続～①訴えの提起「管轄・手数料」～

y-nakazawa — Fri, 28 Oct 2022 03:54:05 +0000

(1)　全体像

　建物明渡請求訴訟提起後、判決が下されるまでの流れは、具体的には以下のとおりです。
　 ①訴えの提起
　 ②第１回期日決定→被告への訴状送達
　 ③第１回期日・続行期日（審理）
　 ④判決又は和解、取り下げ
　 ⑤上訴・上告
　今回は、このうち①訴えの提起で問題になる点のうち、「管轄」と「訴え提起の手数料」について解説します。

(2)　訴訟提起の管轄

ア　訴訟の管轄とは

　訴訟は、裁判所に訴状を提出することにより行います（民事訴訟法１３３条１項）。
　しかし、裁判所に訴状を提出するといっても、裁判所であればどこでも良いというものではありません。事件を管轄する裁判所に訴訟提起する必要があります。

イ　事物管轄

　地方裁判所と簡易裁判所のどちらに訴訟提起するかは、「訴訟の目的の価額」（訴額）によります。訴額は１４０万円以下の場合には簡易裁判所が、訴額がこれを超える場合には地方裁判所がそれぞれ管轄裁判所となります。もっとも、不動産明渡訴訟のような不動産に関する事件については、訴額に関係なく地方裁判所に訴えを提起することができます（裁判所法２４条１号）。

ウ　土地管轄

　どこの裁判所に訴訟を提起すればよいかは、民事訴訟法にて「土地管轄」が定められています。原則として被告の住所又は主たる事務所に提起する必要があります（民事訴訟法４条）。一方的に訴えを提起される被告の利益を保護しようとする趣旨です。
　但し、不動産明渡請求については、明渡の対象となる不動産の所在地について土地管轄が認められます（民事訴訟法５条１２号）。また、滞納賃料の請求については、原則として、賃料を受領する賃貸人の住所地に土地管轄が認められます（民事訴訟法５条１号）。賃料の支払は債権者の現在の住所地にてすることが原則であり（民法４８４条１項）、債権者の住所地が「義務履行地」となるためです。
　不動産の明渡請求と賃料請求を併合して訴訟提起する場合には、不動産の明渡請求と賃料請求を合わせてどちらかの管轄裁判所に一緒に提起することができます。例えば、不動産の所在地が福岡県、賃貸人が宮崎県に居住、賃借人が東京都に居住していた場合には、東京地方裁判所に明渡訴訟を提起できるほか、福岡地方裁判所でも宮崎地方裁判所でも訴訟提起することができます。
　また、賃貸借契約書等の多くに定められているとおり、管轄裁判所について合意が存在する場合には、合意された裁判所に訴訟を提起することができます（合意管轄　民事訴訟法１１条）。なお、１つまたは複数の裁判所にのみ管轄を認める専属的合意管轄裁判所を定めることもでき、この場合には、合意により定められた裁判所にのみ管轄が認められます。専属的合意管轄裁判所の定めは見落としがちですので、特に注意が必要です。

エ　異なる管轄裁判所に訴訟を提起してしまった場合の処理

　異なる管轄裁判所に訴訟を提起した場合には、管轄違いの移送（民事訴訟法１６条１項）を申し立てることができます。
　しかし、管轄違いの移送手続には１か月～２か月程度かかることがあります。訴訟を取り下げたうえで正しい裁判所に訴訟提起するという処理を行う方が早いことの方が多いです。基本的には訴訟を速やかに取り下げたうえで適切な管轄裁判所に訴訟を提起することになります。

(3)　訴え提起の手数料

ア　手数料の算定基準（訴額に応じた算定）

　訴訟提起においては、訴額に応じた所定の手数料を裁判所に納める必要があります。訴額は原告が訴えをもって主張する利益により算定されます。

　不動産明渡請求訴訟における原則的な訴額の算定は、
　①土地明渡請求の場合
　　（不動産の固定資産税評価額の２分の１）×（明渡請求権の根拠となる請求権ごとに定められた割合（所有権：２分の１、賃貸借終了に基づく請求権：２分の１）を乗じた額）
　②建物明渡請求の場合
　　（不動産の固定資産税評価額）×（明渡請求権の根拠となる請求権ごとに定められた割合（所有権：２分の１、賃貸借終了に基づく請求権：２分の１）を乗じた額）
　　以上のような算定方法となります。

イ　具体的な算定方法

　具体的に言えば、賃貸借契約終了に基づく明渡請求の場合、土地明渡請求の場合には、明渡対象土地の固定資産税評価額の４分の１、建物明渡請求の場合には、明渡対象建物の固定資産税評価額の２分の１が訴額となり、当該訴額に応じた手数料を裁判所に納める必要があります。
　訴額は、明渡の対象面積により決定されます。
　土地の一部の明渡を求める場合には、明渡を求める面積の割合により算定された固定資産税評価額に４分の１を乗じた金額が訴額となります。建物の一部の明渡を求める場合にも同様です。
　区分所有建物全体の明渡を求める場合には、区分所有建物の建物部分の固定資産税評価額に２分の１を乗じた金額を訴額として算定することになります。

ウ　固定資産税評価額が存在しない場合

　新築物件や過去の未評価物件など、固定資産税額が存在しない土地建物もあります。
　そのような場合には、不動産が所在する法務局が定める「新築建物課税標準価格認定基準表」を利用して物件自体の価格を算定します。この場合、訴状とともに上申書を提出して訴額を明らかにすることになります。
　なお、トランクルームの明渡請求のように、固定資産税評価額がそもそも存在しえない場合には、当該トランクルームの新品価格を参考に訴額を算定することになります。

エ　手数料の納付方法

　納付方法は、訴状に手数料相当額の収入印紙を貼付する方法により納めます。
　実務上は、貼付せずに小さな袋に入れてクリップ止めして提出することもあります。

【明渡請求訴訟事件の実務】１４　訴訟提起にあたっての考慮事項（手段選択）

y-nakazawa — Mon, 24 Oct 2022 01:19:18 +0000

(1)賃料滞納に基づく明渡請求は訴訟提起が原則

　賃料滞納に基づく建物明渡請求を行う場合には、任意交渉を継続するとともに、可能な限り訴訟を速やかに提起すべきです。赤坂門法律事務所は、任意交渉を継続するともに、速やかに賃借人に対する訴訟提起を行うことがほとんどです。

　理由は以下のとおりです。

　①賃料滞納に基づく明渡請求は、放置すると日々損害が発生します。賃借人が任意に退去しない場合に、できるだけ早期に強制執行手続を申し立てることができるよう、可能な限り早期に債務名義（賃借人に対して明け渡しを命じる判決）を取得する必要があります。
　
　②任意交渉のみで明渡を実現しようとすると、退去に乗り気でない賃借人により交渉を引き延ばされる可能性があります。
　
　③仮に任意交渉にて退去合意を取り付けたとしても、合意書に定めた退去合意が履行されない可能性があります。例えば荷物をそのままにして連絡も無く所在不明となった場合などです。この際、賃貸人側で部屋の中の荷物を撤去し、強制的な明渡を実現するためには、別途訴訟を提起する必要が生じる場合があります。
　
　④訴訟提起後も、訴訟外で明渡交渉を行うことも可能です。また、訴訟手続きの中で合意を成立させることもできます。例えば、３か月後に退去するなど、一定期日までに退去する旨の和解を成立させたり、賃料滞納を解消すること、又は分割払いを認めることでそのまま物件への居住を認めることができる場合もあります。
　
　⑤訴訟提起が賃借人の問題解決にとっての契機となり、膠着していた状況を打開することができることがあります。

　なお、速やかに訴訟を提起することが、賃借人を心理的に追い詰めることを心配し、訴訟提起について心理的抵抗がある管理会社様やオーナー様もいらっしゃるかと思います。
　しかし、訴訟提起を事前に予告するとともに訴訟の趣旨を説明することもあり、賃借人の心理的負担をある程度解消することもできます。
　このように、賃料滞納に基づく明渡請求については、任意交渉がまとまらないようであれば、訴訟提起を速やかに行うことが鉄則です。

(2)調停申立を行うことが適切な場合

　このように、賃料滞納に基づく明渡請求については、訴訟を行うことが鉄則ともいえ、弊事務所としても速やかに訴訟提起を行うことを推奨しています。
　しかしながら、必ず訴訟提起をしなければならないというものでもありません。
　例えば、親族間の賃貸借の場合等、訴訟提起により事態が悪化する場合、訴訟を提起した場合に抗弁が主張される可能性が高い場合などは、訴訟提起より前に調停を申し立てて早期の解決を図ることが効果的な場合もあります。

(3)早期に任意交渉がまとまった場合の対応

　交渉後速やかに任意交渉がまとまり、「１か月後に退去する。既に転居先も決まっている」といった場合には、そもそも訴訟提起も調停申立も行う必要が無いと思われます。仮に期日までに退去しない場合であっても、そこから訴訟提起しても遅延による損失はそう大きいものではないですし、また、訴訟中に退去に至るケースも多いからです。
　但し、退去日が先となっている場合（例えば１年後に退去するといった内容の合意）は、いわゆる即決和解（訴え提起前の和解）を申立て、明渡に関する債務名義を取得しておくという方法もあります。

(4)手段選択については弁護士にご相談を

　既に述べた通り、賃料滞納に基づく明渡請求においては、任意交渉と同時並行で訴訟提起を行うことが鉄則です。但し、調停申立が適切な場合もありますし、そもそも訴訟提起や調停申立が不要な場合もあります。
　ご依頼頂いた場合には、手段選択について柔軟に検討することも可能です。まずは詳しく御事情をお伺いしたうえで手段を検討していくことになると思われます。

【明渡請求訴訟事件の実務】１３　占有移転禁止の仮処分の要否

y-nakazawa — Mon, 29 Aug 2022 05:09:22 +0000

(1)　占有移転禁止の仮処分の意義

ア　明渡を命じられた被告に対してのみ強制執行手続ができる（原則）

賃貸人が家賃滞納を理由として賃貸借契約を解除し、賃借人に対して建物の明渡請求を行うケースを想定します。
　賃借人が任意で明渡を行わない場合、賃貸人は賃借人や占有者を被告として建物明渡請求訴訟を提起することになります。建物明渡請求訴訟において、被告が出廷してこない場合や、明渡を拒否する場合には、債務
名義（判決）を得たうえで、強制執行手続への移行を検討することになります。
　このとき、強制執行手続により裁判所の強制力をもって物件から退去させることができるのは、判決において明渡を命じられた被告と、審理終結後に被告から占有権を承継した第三者のみです。したがって、訴訟の
審理が終結する前に物件を占有していた第三者に対しては、強制執行手続により物件から退去させることはできません。

イ　強制執行妨害や強制執行が困難になる場合

　この強制執行手続の仕組みを利用し、第三者に物件を占有させることで強制執行を妨害する賃借人や占有者が少なからず存在します。
　また、物件が従業員の社宅や派遣型風俗店の待機所として使用されている場合、また、賃借人が友人に又貸しを重ねている場合などは、訴訟を遂行している間に予期せずに占有者が変更されていく場合もあります。

ウ　占有移転禁止の仮処分の必要性

　占有移転禁止の仮処分とは、訴訟中に占有者が変更され、強制執行が不可能となるという事態を防ぐために、民事保全手続きの一種として認められている手続です。
　具体的には、明渡訴訟の被告となる占有者を訴訟前に固定し、勝訴判決後の強制執行に備えるための手続です。民事保全法に基づく手続の一種です。
　占有移転禁止の仮処分手続において、物件の占有者が佐藤さんであると認められたとしましょう。この場合、審理の途中で仮処分後に鈴木さんや田中さん等の第三者が建物の占有を取得したとしても、佐藤さんに対する建物明渡訴訟の勝訴判決に基づいて、鈴木さんや田中さんに対しても、建物明渡しの強制執行手続ができます。
　　

(2)　占有移転禁止の仮処分を検討する場合

ア　賃借人ではない不特定の複数人が物件に出入りしている場合

　物件に不特定の第三者が出入りしている場合は、賃借人が既に物件を占有しておらず、第三者が占有している可能性が高いといえます。また、不特定の複数人が出入りしている場合には、そもそも占有者の特定が困難であるともいえます。
　いわば、占有移転禁止の仮処分が必要となる典型的なケースであり、仮処分の申し立てが必須であるといえます。

イ　賃借人が賃借物件から退去し、特定の第三者が占有している場合

　物件の占有者を明確に確定することができれば問題ありません。例えば、賃借人が転貸しており、実際に転借人が物件の使用を明確に認めている場合です（なお、往々にしてこのような場合には賃借人は転貸が違法であるとの認識がありません）。
　しかし、転貸の場合には、そのように明確に特定できない場合もあります。例えば、占有者自身と連絡が取れない場合や、居住目的であるもののいつの間にか事業用の目的で使用されている場合です。
　また、転借人が、さらに第三者に転貸するというケースも生じがちです。
　このような場合には、占有移転禁止の仮処分を検討すべきです。

ウ　その他、賃借人による第三者への転貸が生じる可能性がある場合

　ケースバイケースですが、使用目的や使用の用途により検討すべき場合があります。
　従業員社宅は実際に使用する従業員が知らない間に変更されている場合もあります。　　個人事業での店舗や事務所などは、経営主体がいつの間にか変更されている場合があります。このように、占有者が明確に認定できない場合や転貸の可能性が少しでもある場合においては、占有移転禁止の仮処分を経由した方が無難です。逆に、家族で一軒家に居住し、かつ小学校の子供がいるといった場合は、第三者に占有を移転することが想定されませんので、仮処分を経由する必要はない場合が多いといって差し支えありません。
　明確に執行妨害が生じている場合などは、断行仮処分を検討した方が良いケースもあります。断行仮処分については、別途解説します。

エ　まとめ

　建物明渡請求訴訟を提起する場合に占有移転禁止の仮処分を経由する必要があるか否かは、事案の性質によります。
　①賃借人ではない不特定の複数人が物件に出入りしている場合は必須
　②特定の第三者に転貸していることが明確な場合は推奨
　③占有者が明確に認定できない場合や転貸の可能性が少しでもある場合にも推奨
　④居住用物件に家族で居住しているような場合には、必ずしも必要ではない
　簡単にまとめると、以上のとおりかと思います。

【明渡請求訴訟事件の実務】１２　訴訟提起の判断基準

y-nakazawa — Tue, 23 Aug 2022 01:49:09 +0000

(1)明渡請求においては、訴訟提起を先行させることが多い

　建物明渡請求においては、原則として交渉と同時並行にて明渡請求訴訟を提起するのが一般的です。これは、相手方が退去を引き延ばすことを防ぐことに目的があります。
　例えば、建物明渡請求において、相手方との間で退去合意をしたとします。相手方が合意どおりに退去してくれれば差し支えありません。しかし、合意を反故にされ居座られる場合があります。合意を反故にされたタイミングから明渡を求めて訴訟提起することになります。合意書に定めた猶予期間の分明渡が遅れることになります。これだと早期解決は期待できませんし、賃貸人としても想定外の損害を被ることになります。
　そこで、一般的には、明渡請求訴訟を提起するとともに、同時並行で退去交渉を行うことになります。訴訟中に退去が完了し、訴訟自体を取り下げることもあります。

(2)　訴訟提起を選択しない場合もある

　訴訟提起を選択しない場合として、早期退去が見込める場合があります。早期退去が見込める以上、訴訟提起をするまでもないという単純な話です。早期退去と訴訟提起しないことを前提として、滞納家賃を一部免除したり分割払の合意を行うこともあります。
　　

(3)　訴え提起前の和解（即決和解）を成立させる場合

　訴訟外で退去合意を行い、その内容を訴訟上の和解に反映させることもあります。
　訴訟上で退去合意を行うことにより、退去合意を反故にされないようにする点にその主眼があります。
　退去時期が先になった場合などによく利用されます。

(4) まとめ

　明渡請求においては、原則として訴訟提起を経たうえで任意交渉を行うことになります。但し、案件の性質によっては、
　これまで述べたことはあくまで一般論です。賃借人の属性や明渡の見込み、また、ご依頼者のご意向等により訴訟提起するか否かの判断が変わります。
　訴訟提起をせずに明渡交渉をご依頼したいという方につきましては、そのご意向に従って手続を進めることになります。

【明渡請求訴訟事件の実務】１１　相手方との交渉

y-nakazawa — Fri, 19 Aug 2022 03:42:58 +0000

(1)　賃貸借契約を解除して賃借人に明け渡しを求める場合

ア　契約解除通知の発送

　賃貸借契約を解除し、賃借人に対して明け渡し請求を行う場合、弁護士が賃借人に対して契約解除通知を送付します。
　契約解除通知の内容は、大きく分けて、
①　催告解除（期限を定めて賃料支払等の履行を求め、期限内に履行が無かった場合に解除するもの）
②　無催告解除（期限を定めずに即時解除するもの）
　この２種類があります。
　契約解除の意思表示は内容証明郵便で送付するのが一般的です。契約解除の意思表示が到達した日、解除の意思表示の内容について記録を残すためです。
　なお、内容証明郵便が受け取られない場合に備えた措置として、同内容の通知書を特定記録郵便等で送付することもあります。但し、これはケースバイケースです。

イ　賃借人に対する連絡と交渉

　契約解除通知到達後、賃借人に対する連絡と明渡に関する交渉を行います。
　賃借人に対する電話連絡において、契約解除通知の内容を説明します。
　また、賃借人との間で退去時期に関する交渉を行います。賃借人が生活に困窮していると認められる場合などは、弁護士から行政機関（生活保護担当部署等）の案内をすることもあります。
　そもそも賃借人と電話連絡がつかない場合もあります。その際には物件の明渡を求める訴訟を提起することになります。

(2)　占有者に対して明渡を求める場合

ア　明渡を求める通知書送付

　物件を不法に占有されている場合等は、相手方に対し、まずは物件の明渡を求める文書を送付することが通例です。（その前提として、占有者が誰かを特定する必要があります。）
　内容としては、所有権・賃借権に基づく妨害排除請求権として物件の明渡を求める、という形になるのが通例です。

イ　そのうえで、相手方との間で明渡の交渉を行うことになります。

　相手方に対しては、即時明渡を求めることになります。特に不法占拠の場合には、物件に予想不可能な損害を生じさせるためです。
　相手方と連絡が取れない場合には、相手方に対して物件の明渡を求める訴訟を提起します。そもそも不法占拠者の特定ができないという場合もあります。その場合には、占有移転禁止の仮処分等の手続を経ることで占有者を特定することができます。また、占有移転禁止の仮処分を経ていれば、その後占有者が変わっても強制執行に支障が無い状態にすることができます。

【明渡請求訴訟事件の実務】１０　明渡対象物件の特定

y-nakazawa — Wed, 01 Jun 2022 03:34:58 +0000

(1)　明渡の対象となる物件を特定する必要性

　建物明渡請求訴訟においては、明渡の対象となる物件が何か特定することが必要です。
　明渡の対象が特定できない場合には、強制執行手続において執行の対象が不特定となる結果、強制執行手続により明渡が実現できないという結果となる可能性があります。
　また、明渡の対象となる物件を訴状において特定していない場合、訴状が却下される可能性もあります。
　賃貸借契約の対象が明渡の対象となりますので、明渡の対象は一般的には賃貸借契約書の記載により決定されることになります。
　以下では、建物明渡請求訴訟において、物件の類型ごとに具体的にどのように物件を特定していくのか検討していきます。

(2)　区分所有マンション

　区分所有マンションにおいては、不動産登記簿に記載されている専有部分が原則として明渡請求の対象となります。但し、賃貸借契約の内容において共用部分がその対象となっている場合もありますので（管理組合や他の区分所有者との関係でどのように整理されているかは別問題です）、そのような場合には明渡請求の対象を慎重に検討することが必要ですし、そもそも賃借人が排他的に占有使用できるかどうかという問題もありますので、そもそも「明渡請求の対象になるかどうか」の検討が必要です。

(3)　アパートや一棟建賃貸マンション

　アパートや一棟建賃貸マンションにおいては、部屋番号等で物件を特定することが多いと思われます。部屋番号で部屋が区切られていますので、部屋番号さえ特定できれば、明渡の対象もおのずと明らかになるためです。
　但し、賃貸借契約の内容によっては、部屋以外の専用の物置や駐輪場等、部屋以外の部分も賃貸借の対象とされている場合もあり、その場合には注意が必要です（部屋の明渡は完了したが、物置の明渡はできなかったということになりかねません）。

(4)　戸建物件

　いわゆる戸建物件の場合には、建物とその敷地たる土地が対象となることが一般的です。建物の敷地も含めて明渡の対象とするというのが一般的な考え方です^※。

※この点、敷地のうち建物が建っている以外の部分のみが対象となるという考え方があり、そのような訴訟指揮を行う裁判官に出会ったこともありますが、その考え方だと特定に困難を生じる場合が生じますし、厳密に決定できるものでもありませんので、このような特定の仕方は疑問であると考えています。

　問題は、「明け渡しの対象となる敷地はどこからどこまでか」という点です。
　いわゆる建売分譲住宅団地のように、それぞれの境界が明確な場合には良いですが、一つの土地に数棟の一戸建の建物が建てられている場合だと、どこからどこまでが敷地としてよいか不明の場合があります。
　このような場合には、ある程度利用範囲を画して物件を特定するか、若しくはそもそも建物のみを明渡の対象とするといったときもあります。これはケースバイケースというほかなく、訴訟提起時に使用実態を詳しく調査したうえで決定することになります。
　　

(5)　オフィスビルの事務所・テナント

　オフィスビルの事務所やテナントの場合には、部屋番号自体が明らかではなく「Ａ区画」とか「Ｂ区画」といった形で賃貸借契約において特定されてる場合が多く、また、区画をまたいで賃貸されている場合もあります。
　そこで、オフィスビルの事務所やテナントについては、原則として賃貸借の対象を図面で示して特定することが一般的です。そうでもしないと一見どこが賃貸借の対象なのかわからないためです。
　ここで注意したいのは、「賃貸借契約書に添付された図面が正しいとは限らない」という点です。例えば、賃貸借契約書に添付された書面が簡素な内容である場合です。このよう場合には、実際の賃貸対象範囲と一致していない場合がありますので、このような場合には、別図面等で実際に賃貸の対象となる範囲を特定する必要があります。

(6)　駐車場

　建物ではないですが、建物に付随して駐車場の賃貸借契約が締結されることがあります。
　駐車場番号が付され、かつ、区画が白線等で区切られている場合には特定は容易です。しかし、例えば、「この駐車場内のどこにでも駐車しても良い」という場合にはそもそも明渡の対象となる土地の特定ができません。
この場合には、明渡請求ではなく車両の撤去請求等を検討する必要があり、注意が必要です。

【明渡請求訴訟事件の実務】９　請求権者（賃貸人・所有者）の特定（２）

y-nakazawa — Tue, 10 May 2022 01:28:20 +0000

(1)　請求権者を具体的に検討する必要性

　「７　明渡請求における当事者の検討」にて、不動産明渡請求における請求権を有する人は、①賃貸人、又は、②所有権者（オーナー）と説明しました。
　ただ、ひとくちに「賃貸人」「所有者」といっても、誰が賃貸人か、誰が所有者なのか、悩む場合も少なくありません。
　前回は、「誰が賃貸人なのか」を検討しました。
　そこで、今回は、「誰が所有者といえるか」を検討します。

(2)　登記済不動産

ア　原則

　所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物を使用し、収益し、処分する権利を有します（民法２０６条）。所有者とは物につきその所有権を有する者と言い換えることもできます。
　不動産の所有権は、登記にて公示されます。登記において現在の所有者として登録している者は、いわゆる登記の推定力により、当該不動産の所有者であると推定されます。具体的にいえば、不動産に関する履歴事項全部証明書に現在の所有者として記載されている者、が、所有者と推定されます。
　

イ　例外（反証）

　但し、登記簿に記載されている所有者であることは反証により覆すことができます。
　例えば、登記原因となった売買契約が無効であることや既に取り消されていること等を主張立証することで、所有者であることを否定することもできます。

(3)　未登記不動産について

　登記されていない未登記不動産については、いわゆる登記の推定力が働きません。
　この場合、不動産に関する建築確認申請を行ったことや固定資産税の課税証明書等によりその所有権を証明する必要があります。
　固定資産税は固定資産の所有者に課するものとされており（地方税法３４３条１項）、所有者とは、土地又は家屋については、登記簿又は土地補充課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に所有者として登記又は登録がされている者をいうものとされています。未登記建物について固定資産税の課税義務者として登録されている者が所有者であると認められることが多いものと考えられます。

(4)　まとめ

　以上のとおり、不動産の所有権は原則として不動産登記簿に現在の所有者として記載された者に帰属するものと推定されます。
　なお、登記上において所有者であるとの記録がなされていても反証により覆されることがあること、未登記不動産の場合においては登記の推定力が及ばない結果、所有権の存在について主張立証を必要とする場合があることに注意が必要です。

【明渡請求訴訟事件の実務】８　請求権者（賃貸人・所有者）の特定（１）

k-tanaka — Thu, 03 Feb 2022 03:56:00 +0000

(1)　請求権者を具体的に検討する必要性

　「７　明渡請求における当事者の検討」にて、明渡請求の請求権を有する人は、①賃貸人、又は、②所有権者（オーナー）と説明しました。
　ただ、ひとくちに「賃貸人」「所有者」といっても、誰が賃貸人か、誰が所有者なのか、悩む場合も少なくありません。

　例えば、
　　・賃貸借契約書に賃貸人の氏名が記載されているが、既に亡くなっている
　　・賃貸借契約当時から、所有権が変わっている。
　　・物件が共有物である

　このような場合には、果たして誰が賃貸人なのか不明の場合も多いと思います。
　そこで、今回は、「誰が賃貸人なのか」を検討します。

(2)　「賃貸人」は誰なのか

ア　原則

　賃貸人とは、「賃貸借契約の当事者である貸主」です。
　具体的にいえば、契約書の賃貸人欄に貸主として記載されている者、が、契約当時の貸主ということになります^※1。
　そして、以下で述べる、物件所有者が変更となった場合（オーナーチェンジ）や、別途サブリース契約書を締結して賃貸人が変更となった場合、契約書記載の貸主（個人）が死亡したという事情が無い限り、契約書の賃貸人欄に貸主として記載されている者が現時点での賃貸人と考えて差支えありません。

※1: なお、賃貸借契約はその成立に書面を必要としません（民法６０１条）。したがって、厳密にいえば、賃貸借契約書に貸主として記載されていても賃貸人ではない、というケースも理論上ありえます。しかしながら、訴訟においては、賃貸借契約書と異なる意思表示がなされた特段の事情を借主が立証しない限り、契約書作成当時の賃貸人が契約書記載の賃貸人であると認定されますし、そのような場合は極めてまれなケースです（この原稿を書いている令和４年１月３１日時点で経験した４０００件の中にそのようなケースは１件もありません。）。

イ　例外①オーナーチェンジの場合

　賃借権が対抗要件を備えている場合、不動産が譲渡されたときは、賃貸人の地位は譲受人に移転します（民法６０５条の２第１項）。したがって、オーナーチェンジの場合、譲受人（新オーナー）が賃貸人となります。

　ただし、譲渡人（旧オーナー）と譲受人（新オーナー）が、賃貸人の地位を譲渡人（旧オーナー）に留保し、当該不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する場合（いわゆるマスターリース契約を別途結ぶ場合には、賃貸人たる地位は譲受人に移転しません（民法６０５条の２　第２項・下記図参照。）。この場合、賃貸人は譲渡人（旧オーナー）のままになり、譲渡人と賃借人との間の契約が転貸借契約（サブリース契約）、譲渡人（旧オーナー）と譲受人（新オーナー）との間にも賃貸借契約が成立（マスターリース契約）することになります。

イ　例外②別途サブリース契約が締結された場合

　また、オーナーチェンジを伴わなくても、所有者（従来の賃貸人）と、新賃貸人が転貸目的の賃貸借契約（マスターリース契約）を締結し、賃貸人の地位移転について賃借人が同意した場合には、賃貸人の地位は、新賃貸人（例：サブリース業者）に移転します。

ウ　例外③契約書上の賃貸人が死亡している場合

　契約書に記載された賃貸人が死亡している場合には、原則としてその相続人が賃貸人となります。相続人が複数いる場合には、共同して賃貸人の地位に立つことになります（民法８９６条）。
　但し、遺産分割協議の結果、または遺言等により、相続人の一人に物件の所有権が相続された場合には、（賃貸人の地位について明確な合意がなくても）当該相続人が賃貸人の地位に立つと考えられます。それが相続人間、及び、賃貸人と賃借人の合理的意思に基づくものだからです。

【明渡請求訴訟事件の実務】７　明渡請求の当事者の検討

k-tanaka — Mon, 17 Jan 2022 03:28:21 +0000

(1)　家賃滞納を理由とする明渡請求を行うに際して検討すべきこと

明渡請求を行うにあたり、まず検討すべきなのは、以下の内容です。

①　「誰に対して」明け渡しを請求するのか（相手方）
　→借主本人か、その家族か、その他の第三者（転借人）か、という観点からの検討です。
②　「誰が」明渡請求をするのか（請求者）
　→物件のオーナーか、管理会社か、サブリース会社か、という観点からの検討です。

(2)　「誰に対して」明渡を請求するか

ア　明渡の定義

　「明渡」とは、占有者がその建物の占有を解いて所有者・貸主が占有し得る状況にすることを意味します。
　したがって、明渡の相手方は、現に不動産を占有している者、ということになります。

イ　借主本人が相手方となる

　賃料滞納に基づく明渡請求においては、賃貸借契約が存在します。
　賃料滞納を理由として賃貸借契約が解除された場合、借主は、賃貸借契約終了に基づく目的物返還債務を負い、貸主は、目的物返還請求権としての不動産の明渡請求権を有するに至ります。
　この目的物返還債務は、借主が物件に現に居住しているか否かに関係なく認められるものです。例えば、借主が第三者に転貸しているとしても、借主が目的物返還債務を免れることはできません。借主は、貸主に対し、第三者の占有を解いたうえで、物件を貸主に返還する債務を負います。要するに、借主は、「又貸ししているから自分は関係ない」といって明渡請求を免れることはできません。
　他方で、借主と同居する家族は、相手方になりません。同居する家族は「占有補助者」といって、独立した占有を認められないためです（近江幸治「物権法」（第４版・2020） 180頁参照）。
　また、法人が借主として物件を店舗として利用している場合、法人の役員及び従業員も、同様に「占有補助者」ですので明渡請求の相手方にはなりません。

ウ　借主以外の第三者が占有利用している場合

借主が第三者に対して転貸している場合
借主本人は住んでおらず、その家族だけが住んでいる場合
（例えば、親権者が借主で、物件には未成年者が住んでいる場合）
法人の社宅に、役員又は従業員のみが住んでいる場合
法人が借主でその子会社が占有利用している場合
借主が物件を奪われて第三者に不法占拠されている場合

　以上のように、借主本人は物件を使用しておらず、第三者のみが物件を居住・利用している場合は、借主のみならず、占有利用する第三者を明渡請求の相手方とする必要があります。これは、借主が物件を使用していない場合には、占有利用する第三者が占有権（直接占有）を有しているためです。

(3)　「誰が」請求するのか

ア　借主のみが占有している場合

　借主のみが物件を占有している場合は、貸主が、借主に対し、賃貸借契約終了に基づく目的物返還請求権としての明渡請求権を有することになります。
　したがって、貸主が請求権者となり、借主に対して明渡請求を求めることになります。
　これは、貸主がオーナー（物件所有者である場合）と、貸主が物件のサブリースを受けている場合で変わりません。

イ　第三者が占有している場合

　借主ではない第三者が物件を占有している場合には、

　①借主に対しては、賃貸借契約に基づく目的物返還請求権としての明渡請求
　②第三者に対しては、所有権に基づく妨害排除請求権、又は、（対抗要件を備えている場合には）賃借権に基づく妨害排除請求権としての明渡請求（民法６０５条の４第２号）

　以上を求めることができます。
　この点、②において、所有権に基づく妨害排除請求を求めるのであればオーナー、賃借権に基づく妨害排除請求を求めるのであれば、貸主が請求権者となります。

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【明渡請求訴訟事件の実務】６　弁護士相談の際の留意点（必要資料と解決方法）

k-tanaka — Tue, 11 Jan 2022 02:08:36 +0000

（１）　弁護士相談にあたっての必要資料

　弁護士相談にあたってまず必要なものは、「手持ちの客観的な資料」です。
　弁護士は、まずは客観的資料から認められる明らかな事実を把握したうえで、事案の解決方針を組み立てるためです。具体的には以下のような書類になります。

賃貸借契約書
重要事項説明書、（定期建物賃貸借の場合）事前説明書面
間取り図面
駐車場図面
募集時広告
全部事項証明書（不動産登記簿謄本）又は現在の登記情報
固定資産税評価証明書又は固定資産税課税証明書
（借主が法人の場合）法人登記簿謄本又は法人登記情報
家賃台帳
（交渉があれば）交渉時にやり取りをした書面

　以上のような客観的資料が必要となります。ただし、以上の書類が揃わないといけない、というわけではありません。以上に記した資料の一部のみであっても、弁護士相談は可能です。
　従前の経緯が記載された書面もあると弁護士としては有難いですが、必須ではありません。具体的な経緯などは、弁護士相談の際に確認することになります。
　

（２）　解決方針の確認

　弁護士相談をした際に重要なことは、「どのような解決方針を立てるか」ということです。賃料滞納に基づく明渡請求において、解決方針は、主に以下の内容に従って決定することになります。

家主の意向（賃料の分割払を認めるか、あくまでも退去を求めるか等）
連帯保証人の有無及びその財産状況（資力）
賃料滞納金額と滞納解消の見通し
賃料滞納以外の他の解除事由や非違行為が存在するか

　上記の事情を確認したうえで、あくまで明渡を求めるのか、分割払によって居住を認めるのか、その他解決方針を決定することになります。
　解決方針を決定して、見通しを立てることが弁護士相談においては何より重要です。

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家賃滞納を理由とする明渡請求訴訟の実務 | 家賃回収・建物明渡の弁護士専門相談サイト 東京・福岡

【明渡請求訴訟事件の実務】１５ 訴訟手続～①訴えの提起「管轄・手数料」～

(1) 全体像

(2) 訴訟提起の管轄

ア 訴訟の管轄とは

イ 事物管轄

ウ 土地管轄

エ 異なる管轄裁判所に訴訟を提起してしまった場合の処理

(3) 訴え提起の手数料

ア 手数料の算定基準（訴額に応じた算定）

イ 具体的な算定方法

ウ 固定資産税評価額が存在しない場合

エ 手数料の納付方法

目次

【明渡請求訴訟事件の実務】１４ 訴訟提起にあたっての考慮事項（手段選択）

(1)賃料滞納に基づく明渡請求は訴訟提起が原則

(2)調停申立を行うことが適切な場合

(3)早期に任意交渉がまとまった場合の対応

(4)手段選択については弁護士にご相談を

目次

【明渡請求訴訟事件の実務】１３ 占有移転禁止の仮処分の要否

(1) 占有移転禁止の仮処分の意義

ア 明渡を命じられた被告に対してのみ強制執行手続ができる（原則）

イ 強制執行妨害や強制執行が困難になる場合

ウ 占有移転禁止の仮処分の必要性

(2) 占有移転禁止の仮処分を検討する場合

ア 賃借人ではない不特定の複数人が物件に出入りしている場合

イ 賃借人が賃借物件から退去し、特定の第三者が占有している場合

ウ その他、賃借人による第三者への転貸が生じる可能性がある場合

エ まとめ

目次

【明渡請求訴訟事件の実務】１２ 訴訟提起の判断基準

(1)明渡請求においては、訴訟提起を先行させることが多い

(2) 訴訟提起を選択しない場合もある

(3) 訴え提起前の和解（即決和解）を成立させる場合

(4) まとめ

目次

【明渡請求訴訟事件の実務】１１ 相手方との交渉

(1) 賃貸借契約を解除して賃借人に明け渡しを求める場合

ア 契約解除通知の発送

イ 賃借人に対する連絡と交渉

(2) 占有者に対して明渡を求める場合

ア 明渡を求める通知書送付

イ そのうえで、相手方との間で明渡の交渉を行うことになります。

目次

【明渡請求訴訟事件の実務】１０ 明渡対象物件の特定

(1) 明渡の対象となる物件を特定する必要性

(2) 区分所有マンション

(3) アパートや一棟建賃貸マンション

(4) 戸建物件

(5) オフィスビルの事務所・テナント

(6) 駐車場

目次

【明渡請求訴訟事件の実務】９ 請求権者（賃貸人・所有者）の特定（２）

(1) 請求権者を具体的に検討する必要性

(2) 登記済不動産

ア 原則

イ 例外（反証）

(3) 未登記不動産について

(4) まとめ

目次

【明渡請求訴訟事件の実務】８ 請求権者（賃貸人・所有者）の特定（１）

(1) 請求権者を具体的に検討する必要性

(2) 「賃貸人」は誰なのか

ア 原則

イ 例外①オーナーチェンジの場合

イ 例外②別途サブリース契約が締結された場合

ウ 例外③契約書上の賃貸人が死亡している場合

目次

【明渡請求訴訟事件の実務】７ 明渡請求の当事者の検討

(1) 家賃滞納を理由とする明渡請求を行うに際して検討すべきこと

(2) 「誰に対して」明渡を請求するか

ア 明渡の定義

イ 借主本人が相手方となる

ウ 借主以外の第三者が占有利用している場合

(3) 「誰が」請求するのか

ア 借主のみが占有している場合

イ 第三者が占有している場合

目次

【明渡請求訴訟事件の実務】６ 弁護士相談の際の留意点（必要資料と解決方法）

家賃滞納を理由とする明渡請求訴訟の実務 | 家賃回収・建物明渡の弁護士専門相談サイト東京・福岡

【明渡請求訴訟事件の実務】１５　訴訟手続～①訴えの提起「管轄・手数料」～

(1)　全体像

(2)　訴訟提起の管轄

ア　訴訟の管轄とは

イ　事物管轄

ウ　土地管轄

エ　異なる管轄裁判所に訴訟を提起してしまった場合の処理

(3)　訴え提起の手数料

ア　手数料の算定基準（訴額に応じた算定）

イ　具体的な算定方法

ウ　固定資産税評価額が存在しない場合

エ　手数料の納付方法

【明渡請求訴訟事件の実務】１４　訴訟提起にあたっての考慮事項（手段選択）

【明渡請求訴訟事件の実務】１３　占有移転禁止の仮処分の要否

(1)　占有移転禁止の仮処分の意義

ア　明渡を命じられた被告に対してのみ強制執行手続ができる（原則）

イ　強制執行妨害や強制執行が困難になる場合

ウ　占有移転禁止の仮処分の必要性

(2)　占有移転禁止の仮処分を検討する場合

ア　賃借人ではない不特定の複数人が物件に出入りしている場合

イ　賃借人が賃借物件から退去し、特定の第三者が占有している場合

ウ　その他、賃借人による第三者への転貸が生じる可能性がある場合

エ　まとめ

【明渡請求訴訟事件の実務】１２　訴訟提起の判断基準

(2)　訴訟提起を選択しない場合もある

(3)　訴え提起前の和解（即決和解）を成立させる場合

【明渡請求訴訟事件の実務】１１　相手方との交渉

(1)　賃貸借契約を解除して賃借人に明け渡しを求める場合

ア　契約解除通知の発送

イ　賃借人に対する連絡と交渉

(2)　占有者に対して明渡を求める場合

ア　明渡を求める通知書送付

イ　そのうえで、相手方との間で明渡の交渉を行うことになります。

【明渡請求訴訟事件の実務】１０　明渡対象物件の特定

(1)　明渡の対象となる物件を特定する必要性

(2)　区分所有マンション

(3)　アパートや一棟建賃貸マンション

(4)　戸建物件

(5)　オフィスビルの事務所・テナント

(6)　駐車場

【明渡請求訴訟事件の実務】９　請求権者（賃貸人・所有者）の特定（２）

(1)　請求権者を具体的に検討する必要性

(2)　登記済不動産

ア　原則

イ　例外（反証）

(3)　未登記不動産について

(4)　まとめ

【明渡請求訴訟事件の実務】８　請求権者（賃貸人・所有者）の特定（１）

(1)　請求権者を具体的に検討する必要性

(2)　「賃貸人」は誰なのか

ア　原則

イ　例外①オーナーチェンジの場合

イ　例外②別途サブリース契約が締結された場合

ウ　例外③契約書上の賃貸人が死亡している場合

【明渡請求訴訟事件の実務】７　明渡請求の当事者の検討

(1)　家賃滞納を理由とする明渡請求を行うに際して検討すべきこと

(2)　「誰に対して」明渡を請求するか

ア　明渡の定義

イ　借主本人が相手方となる

ウ　借主以外の第三者が占有利用している場合

(3)　「誰が」請求するのか

ア　借主のみが占有している場合

イ　第三者が占有している場合

【明渡請求訴訟事件の実務】６　弁護士相談の際の留意点（必要資料と解決方法）

（１）　弁護士相談にあたっての必要資料

（２）　解決方針の確認