【明渡請求訴訟事件の実務】12 訴訟提起の判断基準

(1)明渡請求においては、訴訟提起を先行させることが多い

 建物明渡請求においては、原則として交渉と同時並行にて明渡請求訴訟を提起するのが一般的です。これは、相手方が退去を引き延ばすことを防ぐことに目的があります。
 例えば、建物明渡請求において、相手方との間で退去合意をしたとします。相手方が合意どおりに退去してくれれば差し支えありません。しかし、合意を反故にされ居座られる場合があります。合意を反故にされたタイミングから明渡を求めて訴訟提起することになります。合意書に定めた猶予期間の分明渡が遅れることになります。これだと早期解決は期待できませんし、賃貸人としても想定外の損害を被ることになります。
 そこで、一般的には、明渡請求訴訟を提起するとともに、同時並行で退去交渉を行うことになります。訴訟中に退去が完了し、訴訟自体を取り下げることもあります。

(2) 訴訟提起を選択しない場合もある

 訴訟提起を選択しない場合として、早期退去が見込める場合があります。早期退去が見込める以上、訴訟提起をするまでもないという単純な話です。早期退去と訴訟提起しないことを前提として、滞納家賃を一部免除したり分割払の合意を行うこともあります。
  

(3) 訴え提起前の和解(即決和解)を成立させる場合

 訴訟外で退去合意を行い、その内容を訴訟上の和解に反映させることもあります。
 訴訟上で退去合意を行うことにより、退去合意を反故にされないようにする点にその主眼があります。
 退去時期が先になった場合などによく利用されます。

(4) まとめ

 明渡請求においては、原則として訴訟提起を経たうえで任意交渉を行うことになります。但し、案件の性質によっては、
 これまで述べたことはあくまで一般論です。賃借人の属性や明渡の見込み、また、ご依頼者のご意向等により訴訟提起するか否かの判断が変わります。
 訴訟提起をせずに明渡交渉をご依頼したいという方につきましては、そのご意向に従って手続を進めることになります。

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記事カテゴリ: コラム
投稿日時: (約1年9ヶ月前)

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よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか?

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか?

当事務所での解決までの平均期間は、4か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、1カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

  1. 内容証明郵便による契約解除通知送付(受任から3日~1週間程度)
  2. 訴訟提起(内容証明郵便送付日の翌日~2週間程度)
  3. 第1回期日(訴訟提起日から1ケ月~1ケ月半程度)
  4. 判決期日(第1回期日から1週間~2週間程度)
  5. 強制執行申立(判決期日から2週間~1ケ月程度)
  6. 断行手続(強制執行申立から1ケ月~1ケ月半程度)
  7. 退去完了

強制執行手続のうち、断行手続(裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続)によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね4ケ月~5ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、1カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね4ケ月程度です。

【2022年10月11日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか?

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額140万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか?

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい?

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

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