【明渡請求訴訟事件の実務】５ 弁護士に依頼するのに適した案件

【明渡請求訴訟事件の実務】５　弁護士に依頼するのに適した案件

（１）はじめに

　家賃滞納にお困りの場合であっても、すべての案件が弁護士依頼に適するわけではありません。別途弁護士費用がかかるためです。では、どのような案件を弁護士に対して依頼するのが良いのでしょうか。
　具体的には、法的手続の必要性が高い以下の案件です。

行方不明の場合
刑事施設に身柄拘束されているような場合
滞納期間が長く、滞納額が半年分以上となっている場合
賃料が高額の案件

以下、それぞれについて詳細に解説いたします。

（２）行方不明の場合

　借主が行方不明の場合には、任意での明渡が期待できません。この場合、行方不明であっても、借主に無断で部屋の中の荷物を撤去してはいけません。無断で部屋の鍵を変えたり、緊急性のない限り、開錠して部屋の中に入ってはいけません。これは、賃貸借契約書において行方不明の場合に部屋の中の荷物を撤去することができるといった記載がある場合や、鍵を開錠して部屋の中に入ることができる旨の記載がある場合も同様です。郵便物の内容を確認することも許されないことがあります。
　明渡を実現するためには法的手続を取らざるを得ず、弁護士への依頼に適する案件であるといえます。

（３）刑事施設に身柄拘束されている場合

　賃借人が刑事施設に身柄拘束されている場合にも、行方不明の場合と同じく、本人による明渡が期待できません。この場合にも、行方不明の場合と同様、明渡を実現するためには訴訟等の法的手続を取らざるを得ません。
　行方不明の場合と異なるのは、弁護士が弁護士会を通じた照会等を行うことにより、どこの刑事施設に収容されているか判明することがあるということです。また、弁護人が判明すれば、弁護人を通じて明渡手続を進めることができることはあります。
　これらの手続や照会は、弁護士を通じて行った方がスムーズですので、刑事施設に身柄拘束されている場合も、弁護士への依頼に適する案件です。

（４）滞納期間が長く、滞納金額も半年分以上となっている場合

　滞納期間が長く、滞納金額も半年分以上となっている場合、ほとんどのケースで滞納の解消は期待できません。しかしながら借主としては、半年分であれば何とかなるであろうと考え、退去手続を躊躇する傾向にあり、状況が膠着している場合が多く見受けられます。
　この場合、法的手続に進むことで事態の抜本的な解決ができることがあります。逆にいえば、法的手続に進まないと、膠着状態を解決できないともいえます。
　

（５）賃料が高額の案件

　賃料が高額の案件、例えばファミリー向け物件や店舗事務所の契約等は、法的手続による解決に適した案件です。なぜならば、賃料滞納による損害が拡大しやすく、明渡による解決や早期の家賃回収による解決が必要となるためです。なお、賃料が高額であるということは、裏を返せば当初はそれだけの支払能力があったということでもあります。したがって、賃料の滞納解消や早期の明渡が期待できる案件でもあり、法的手続による早期の解決が見込める案件でもあります。

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