【明渡請求訴訟事件の実務】１３ 占有移転禁止の仮処分の要否

【明渡請求訴訟事件の実務】１３　占有移転禁止の仮処分の要否

(1)　占有移転禁止の仮処分の意義

ア　明渡を命じられた被告に対してのみ強制執行手続ができる（原則）

賃貸人が家賃滞納を理由として賃貸借契約を解除し、賃借人に対して建物の明渡請求を行うケースを想定します。
　賃借人が任意で明渡を行わない場合、賃貸人は賃借人や占有者を被告として建物明渡請求訴訟を提起することになります。建物明渡請求訴訟において、被告が出廷してこない場合や、明渡を拒否する場合には、債務
名義（判決）を得たうえで、強制執行手続への移行を検討することになります。
　このとき、強制執行手続により裁判所の強制力をもって物件から退去させることができるのは、判決において明渡を命じられた被告と、審理終結後に被告から占有権を承継した第三者のみです。したがって、訴訟の
審理が終結する前に物件を占有していた第三者に対しては、強制執行手続により物件から退去させることはできません。

イ　強制執行妨害や強制執行が困難になる場合

　この強制執行手続の仕組みを利用し、第三者に物件を占有させることで強制執行を妨害する賃借人や占有者が少なからず存在します。
　また、物件が従業員の社宅や派遣型風俗店の待機所として使用されている場合、また、賃借人が友人に又貸しを重ねている場合などは、訴訟を遂行している間に予期せずに占有者が変更されていく場合もあります。

ウ　占有移転禁止の仮処分の必要性

　占有移転禁止の仮処分とは、訴訟中に占有者が変更され、強制執行が不可能となるという事態を防ぐために、民事保全手続きの一種として認められている手続です。
　具体的には、明渡訴訟の被告となる占有者を訴訟前に固定し、勝訴判決後の強制執行に備えるための手続です。民事保全法に基づく手続の一種です。
　占有移転禁止の仮処分手続において、物件の占有者が佐藤さんであると認められたとしましょう。この場合、審理の途中で仮処分後に鈴木さんや田中さん等の第三者が建物の占有を取得したとしても、佐藤さんに対する建物明渡訴訟の勝訴判決に基づいて、鈴木さんや田中さんに対しても、建物明渡しの強制執行手続ができます。
　　

(2)　占有移転禁止の仮処分を検討する場合

ア　賃借人ではない不特定の複数人が物件に出入りしている場合

　物件に不特定の第三者が出入りしている場合は、賃借人が既に物件を占有しておらず、第三者が占有している可能性が高いといえます。また、不特定の複数人が出入りしている場合には、そもそも占有者の特定が困難であるともいえます。
　いわば、占有移転禁止の仮処分が必要となる典型的なケースであり、仮処分の申し立てが必須であるといえます。

イ　賃借人が賃借物件から退去し、特定の第三者が占有している場合

　物件の占有者を明確に確定することができれば問題ありません。例えば、賃借人が転貸しており、実際に転借人が物件の使用を明確に認めている場合です（なお、往々にしてこのような場合には賃借人は転貸が違法であるとの認識がありません）。
　しかし、転貸の場合には、そのように明確に特定できない場合もあります。例えば、占有者自身と連絡が取れない場合や、居住目的であるもののいつの間にか事業用の目的で使用されている場合です。
　また、転借人が、さらに第三者に転貸するというケースも生じがちです。
　このような場合には、占有移転禁止の仮処分を検討すべきです。

ウ　その他、賃借人による第三者への転貸が生じる可能性がある場合

　ケースバイケースですが、使用目的や使用の用途により検討すべき場合があります。
　従業員社宅は実際に使用する従業員が知らない間に変更されている場合もあります。　　個人事業での店舗や事務所などは、経営主体がいつの間にか変更されている場合があります。このように、占有者が明確に認定できない場合や転貸の可能性が少しでもある場合においては、占有移転禁止の仮処分を経由した方が無難です。逆に、家族で一軒家に居住し、かつ小学校の子供がいるといった場合は、第三者に占有を移転することが想定されませんので、仮処分を経由する必要はない場合が多いといって差し支えありません。
　明確に執行妨害が生じている場合などは、断行仮処分を検討した方が良いケースもあります。断行仮処分については、別途解説します。

エ　まとめ

　建物明渡請求訴訟を提起する場合に占有移転禁止の仮処分を経由する必要があるか否かは、事案の性質によります。
　①賃借人ではない不特定の複数人が物件に出入りしている場合は必須
　②特定の第三者に転貸していることが明確な場合は推奨
　③占有者が明確に認定できない場合や転貸の可能性が少しでもある場合にも推奨
　④居住用物件に家族で居住しているような場合には、必ずしも必要ではない
　簡単にまとめると、以上のとおりかと思います。

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よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか？

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか？

当事務所での解決までの平均期間は、４か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、１カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

内容証明郵便による契約解除通知送付（受任から３日～１週間程度）
訴訟提起（内容証明郵便送付日の翌日～２週間程度）
第１回期日（訴訟提起日から1ケ月～１ケ月半程度）
判決期日（第１回期日から１週間～２週間程度）
強制執行申立（判決期日から２週間～１ケ月程度）
断行手続（強制執行申立から１ケ月～１ケ月半程度）
退去完了

強制執行手続のうち、断行手続（裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続）によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね４ケ月～５ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、１カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね４ケ月程度です。

【２０２２年１０月１１日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか？

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額１４０万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか？

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい？

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

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