【明渡請求訴訟事件の実務】８ 請求権者（賃貸人・所有者）の特定（１）

【明渡請求訴訟事件の実務】８　請求権者（賃貸人・所有者）の特定（１）

(1)　請求権者を具体的に検討する必要性

　「７　明渡請求における当事者の検討」にて、明渡請求の請求権を有する人は、①賃貸人、又は、②所有権者（オーナー）と説明しました。
　ただ、ひとくちに「賃貸人」「所有者」といっても、誰が賃貸人か、誰が所有者なのか、悩む場合も少なくありません。

　例えば、
　　・賃貸借契約書に賃貸人の氏名が記載されているが、既に亡くなっている
　　・賃貸借契約当時から、所有権が変わっている。
　　・物件が共有物である

　このような場合には、果たして誰が賃貸人なのか不明の場合も多いと思います。
　そこで、今回は、「誰が賃貸人なのか」を検討します。

(2)　「賃貸人」は誰なのか

ア　原則

　賃貸人とは、「賃貸借契約の当事者である貸主」です。
　具体的にいえば、契約書の賃貸人欄に貸主として記載されている者、が、契約当時の貸主ということになります^※1。
　そして、以下で述べる、物件所有者が変更となった場合（オーナーチェンジ）や、別途サブリース契約書を締結して賃貸人が変更となった場合、契約書記載の貸主（個人）が死亡したという事情が無い限り、契約書の賃貸人欄に貸主として記載されている者が現時点での賃貸人と考えて差支えありません。

※1: なお、賃貸借契約はその成立に書面を必要としません（民法６０１条）。したがって、厳密にいえば、賃貸借契約書に貸主として記載されていても賃貸人ではない、というケースも理論上ありえます。しかしながら、訴訟においては、賃貸借契約書と異なる意思表示がなされた特段の事情を借主が立証しない限り、契約書作成当時の賃貸人が契約書記載の賃貸人であると認定されますし、そのような場合は極めてまれなケースです（この原稿を書いている令和４年１月３１日時点で経験した４０００件の中にそのようなケースは１件もありません。）。

イ　例外①オーナーチェンジの場合

　賃借権が対抗要件を備えている場合、不動産が譲渡されたときは、賃貸人の地位は譲受人に移転します（民法６０５条の２第１項）。したがって、オーナーチェンジの場合、譲受人（新オーナー）が賃貸人となります。

　ただし、譲渡人（旧オーナー）と譲受人（新オーナー）が、賃貸人の地位を譲渡人（旧オーナー）に留保し、当該不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する場合（いわゆるマスターリース契約を別途結ぶ場合には、賃貸人たる地位は譲受人に移転しません（民法６０５条の２　第２項・下記図参照。）。この場合、賃貸人は譲渡人（旧オーナー）のままになり、譲渡人と賃借人との間の契約が転貸借契約（サブリース契約）、譲渡人（旧オーナー）と譲受人（新オーナー）との間にも賃貸借契約が成立（マスターリース契約）することになります。

イ　例外②別途サブリース契約が締結された場合

　また、オーナーチェンジを伴わなくても、所有者（従来の賃貸人）と、新賃貸人が転貸目的の賃貸借契約（マスターリース契約）を締結し、賃貸人の地位移転について賃借人が同意した場合には、賃貸人の地位は、新賃貸人（例：サブリース業者）に移転します。

ウ　例外③契約書上の賃貸人が死亡している場合

　契約書に記載された賃貸人が死亡している場合には、原則としてその相続人が賃貸人となります。相続人が複数いる場合には、共同して賃貸人の地位に立つことになります（民法８９６条）。
　但し、遺産分割協議の結果、または遺言等により、相続人の一人に物件の所有権が相続された場合には、（賃貸人の地位について明確な合意がなくても）当該相続人が賃貸人の地位に立つと考えられます。それが相続人間、及び、賃貸人と賃借人の合理的意思に基づくものだからです。