【明渡請求訴訟事件の実務】10 明渡対象物件の特定

(1) 明渡の対象となる物件を特定する必要性

 建物明渡請求訴訟においては、明渡の対象となる物件が何か特定することが必要です。
 明渡の対象が特定できない場合には、強制執行手続において執行の対象が不特定となる結果、強制執行手続により明渡が実現できないという結果となる可能性があります。
 また、明渡の対象となる物件を訴状において特定していない場合、訴状が却下される可能性もあります。
 賃貸借契約の対象が明渡の対象となりますので、明渡の対象は一般的には賃貸借契約書の記載により決定されることになります。
 以下では、建物明渡請求訴訟において、物件の類型ごとに具体的にどのように物件を特定していくのか検討していきます。

(2) 区分所有マンション

 区分所有マンションにおいては、不動産登記簿に記載されている専有部分が原則として明渡請求の対象となります。但し、賃貸借契約の内容において共用部分がその対象となっている場合もありますので(管理組合や他の区分所有者との関係でどのように整理されているかは別問題です)、そのような場合には明渡請求の対象を慎重に検討することが必要ですし、そもそも賃借人が排他的に占有使用できるかどうかという問題もありますので、そもそも「明渡請求の対象になるかどうか」の検討が必要です。

(3) アパートや一棟建賃貸マンション

 アパートや一棟建賃貸マンションにおいては、部屋番号等で物件を特定することが多いと思われます。部屋番号で部屋が区切られていますので、部屋番号さえ特定できれば、明渡の対象もおのずと明らかになるためです。
 但し、賃貸借契約の内容によっては、部屋以外の専用の物置や駐輪場等、部屋以外の部分も賃貸借の対象とされている場合もあり、その場合には注意が必要です(部屋の明渡は完了したが、物置の明渡はできなかったということになりかねません)。

(4) 戸建物件

 いわゆる戸建物件の場合には、建物とその敷地たる土地が対象となることが一般的です。建物の敷地も含めて明渡の対象とするというのが一般的な考え方です

※この点、敷地のうち建物が建っている以外の部分のみが対象となるという考え方があり、そのような訴訟指揮を行う裁判官に出会ったこともありますが、その考え方だと特定に困難を生じる場合が生じますし、厳密に決定できるものでもありませんので、このような特定の仕方は疑問であると考えています。

 問題は、「明け渡しの対象となる敷地はどこからどこまでか」という点です。
 いわゆる建売分譲住宅団地のように、それぞれの境界が明確な場合には良いですが、一つの土地に数棟の一戸建の建物が建てられている場合だと、どこからどこまでが敷地としてよいか不明の場合があります。
 このような場合には、ある程度利用範囲を画して物件を特定するか、若しくはそもそも建物のみを明渡の対象とするといったときもあります。これはケースバイケースというほかなく、訴訟提起時に使用実態を詳しく調査したうえで決定することになります。
  

(5) オフィスビルの事務所・テナント

 オフィスビルの事務所やテナントの場合には、部屋番号自体が明らかではなく「A区画」とか「B区画」といった形で賃貸借契約において特定されてる場合が多く、また、区画をまたいで賃貸されている場合もあります。
 そこで、オフィスビルの事務所やテナントについては、原則として賃貸借の対象を図面で示して特定することが一般的です。そうでもしないと一見どこが賃貸借の対象なのかわからないためです。
 ここで注意したいのは、「賃貸借契約書に添付された図面が正しいとは限らない」という点です。例えば、賃貸借契約書に添付された書面が簡素な内容である場合です。このよう場合には、実際の賃貸対象範囲と一致していない場合がありますので、このような場合には、別図面等で実際に賃貸の対象となる範囲を特定する必要があります。

(6) 駐車場

 建物ではないですが、建物に付随して駐車場の賃貸借契約が締結されることがあります。
 駐車場番号が付され、かつ、区画が白線等で区切られている場合には特定は容易です。しかし、例えば、「この駐車場内のどこにでも駐車しても良い」という場合にはそもそも明渡の対象となる土地の特定ができません。
この場合には、明渡請求ではなく車両の撤去請求等を検討する必要があり、注意が必要です。

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記事カテゴリ: コラム
投稿日時: (約6ヶ月前)
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