【明渡請求訴訟事件の実務】11 相手方との交渉

(1) 賃貸借契約を解除して賃借人に明け渡しを求める場合

ア 契約解除通知の発送

 賃貸借契約を解除し、賃借人に対して明け渡し請求を行う場合、弁護士が賃借人に対して契約解除通知を送付します。
 契約解除通知の内容は、大きく分けて、
① 催告解除(期限を定めて賃料支払等の履行を求め、期限内に履行が無かった場合に解除するもの)
② 無催告解除(期限を定めずに即時解除するもの)
 この2種類があります。
 契約解除の意思表示は内容証明郵便で送付するのが一般的です。契約解除の意思表示が到達した日、解除の意思表示の内容について記録を残すためです。
 なお、内容証明郵便が受け取られない場合に備えた措置として、同内容の通知書を特定記録郵便等で送付することもあります。但し、これはケースバイケースです。

イ 賃借人に対する連絡と交渉

 契約解除通知到達後、賃借人に対する連絡と明渡に関する交渉を行います。
 賃借人に対する電話連絡において、契約解除通知の内容を説明します。
 また、賃借人との間で退去時期に関する交渉を行います。賃借人が生活に困窮していると認められる場合などは、弁護士から行政機関(生活保護担当部署等)の案内をすることもあります。
 そもそも賃借人と電話連絡がつかない場合もあります。その際には物件の明渡を求める訴訟を提起することになります。

(2) 占有者に対して明渡を求める場合

ア 明渡を求める通知書送付

 物件を不法に占有されている場合等は、相手方に対し、まずは物件の明渡を求める文書を送付することが通例です。(その前提として、占有者が誰かを特定する必要があります。)
 内容としては、所有権・賃借権に基づく妨害排除請求権として物件の明渡を求める、という形になるのが通例です。

イ そのうえで、相手方との間で明渡の交渉を行うことになります。

 相手方に対しては、即時明渡を求めることになります。特に不法占拠の場合には、物件に予想不可能な損害を生じさせるためです。
 相手方と連絡が取れない場合には、相手方に対して物件の明渡を求める訴訟を提起します。そもそも不法占拠者の特定ができないという場合もあります。その場合には、占有移転禁止の仮処分等の手続を経ることで占有者を特定することができます。また、占有移転禁止の仮処分を経ていれば、その後占有者が変わっても強制執行に支障が無い状態にすることができます。

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記事カテゴリ: コラム
投稿日時: (約1ヶ月前)
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