【明け渡し(立ち退き)請求訴訟の実務】弁護士相談のタイミングと弁護士相談の前に行うべきこと

1.はじめに

 借主が家賃を滞納しているので物件からの立ち退きを求めたいけれども、具体的にどうすれば良いのか分からないという家主様や管理会社様も多いと思われます。
 大家や管理会社様が悩まれるのは、「どのタイミングやどのようなケースで弁護士に相談したらよいのか」という点だと思います。3か月滞納で解除、といっても、弁護士に依頼すると費用がかかる関係で、できればご自身で解決したいと思われるのは自然なことです。
 保証会社による家賃保証がついている物件については、代位弁済請求を行えば、その後の回収は保証会社が行うことになりますが、家賃保証がついていない物件については、大家様や管理会社様がご自身で対応することになります。
 本稿では、主として保証会社が付いていないケースを念頭に置き、弁護士相談の前に行うべきこと、弁護士相談のタイミングを解説します。

2.弁護士相談の前に行うべきこと

(1) 1~2か月滞納したというタイミングで弁護士に相談すべきか

 1~2か月滞納したという時点で相談するのは、顧問弁護士がいる場合を除いて時期尚早だと思います。
 弁護士に相談する前にまずやるべきことがあるというのが正直なところです。

(2) 大家様や管理会社様での初動対応

 ・賃借人に家賃滞納が発生した際の初動対応は、以下に整理されると思います。
 ・賃借人に連絡をとり、支払を求める。それでも支払が無かった場合には、家賃滞納が発生した理由、賃借人の状況を確認する。
 ・滞納金額について協議し、支払計画を立てる。場合によっては支払計画を書面に残す。
 ・生活に困ってる方には、行政機関等に相談することを勧める(場合によっては生活保護受給の検討を勧める)。
 ・連帯保証人に連絡し、状況を説明して滞納分の支払を求める。
 ・賃借人や連帯保証人と連絡がとれる状態で、かつ、1~2か月程度の滞納であれば、このような対応で解決できる場合がほとんどかと思われます。

(3) 内容証明郵便を送付する際の注意点

 なお、但し、賃借人や連帯保証人に対して、内容証明郵便により支払を求めるときは、弁護士に文面をチェックしてもらった方が良いと思います。
 なぜなら、家主様にとって法律的に不利となるような文面を避ける必要があるためです。
 内容証明の言葉のせいで、訴訟において不利な立場に置かれることは決して珍しいことではありません。

3.弁護士相談を行うケースやタイミング

(1) 借主が所在不明で、連帯保証人や緊急連絡先とも連絡が取れない場合

 借主が所在不明になっており、連帯保証人や緊急連絡先と連絡がとれない場合には、損害を防ぐために速やかに弁護士に相談された方が良いと思います。
 そのまま放置すると、どんどん損害が拡大するため、速やかに明け渡しの判決を取得するべきです。

(2) 初動対応にも関わらず滞納金額が3か月分を超えた場合

 滞納金額が3か月分を超えてくる場合には、もはや滞納を解消することは困難となっていると思われます。また、3か月分を超えてくると、借主との連絡もとれなくなってきます。
 3か月分を滞納する場合には、裁判実務上、賃貸借契約の無催告解除も認められうることから、この時点で弁護士に相談された方が良いと思われます。

(3) 支払計画を履行しなくなった場合

 初動対応で定められた支払計画を履行しなくなったときも、弁護士相談のタイミングだと言えます。
 当初履行できると考えた支払計画が履行できないのですから、借主は経済的に苦境に立たされているともいえます。このタイミングで弁護士に相談し、適切な対応を行うのが借主にとっても、大家様や管理会社様にとっても重要です。

※2021/02/15に追記・修正しました。

投稿日時: (約10ヶ月前)
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