【明渡請求訴訟事件の実務】７ 明渡請求の当事者の検討

【明渡請求訴訟事件の実務】７　明渡請求の当事者の検討

(1)　家賃滞納を理由とする明渡請求を行うに際して検討すべきこと

明渡請求を行うにあたり、まず検討すべきなのは、以下の内容です。

①　「誰に対して」明け渡しを請求するのか（相手方）
　→借主本人か、その家族か、その他の第三者（転借人）か、という観点からの検討です。
②　「誰が」明渡請求をするのか（請求者）
　→物件のオーナーか、管理会社か、サブリース会社か、という観点からの検討です。

(2)　「誰に対して」明渡を請求するか

ア　明渡の定義

　「明渡」とは、占有者がその建物の占有を解いて所有者・貸主が占有し得る状況にすることを意味します。
　したがって、明渡の相手方は、現に不動産を占有している者、ということになります。

イ　借主本人が相手方となる

　賃料滞納に基づく明渡請求においては、賃貸借契約が存在します。
　賃料滞納を理由として賃貸借契約が解除された場合、借主は、賃貸借契約終了に基づく目的物返還債務を負い、貸主は、目的物返還請求権としての不動産の明渡請求権を有するに至ります。
　この目的物返還債務は、借主が物件に現に居住しているか否かに関係なく認められるものです。例えば、借主が第三者に転貸しているとしても、借主が目的物返還債務を免れることはできません。借主は、貸主に対し、第三者の占有を解いたうえで、物件を貸主に返還する債務を負います。要するに、借主は、「又貸ししているから自分は関係ない」といって明渡請求を免れることはできません。
　他方で、借主と同居する家族は、相手方になりません。同居する家族は「占有補助者」といって、独立した占有を認められないためです（近江幸治「物権法」（第４版・2020） 180頁参照）。
　また、法人が借主として物件を店舗として利用している場合、法人の役員及び従業員も、同様に「占有補助者」ですので明渡請求の相手方にはなりません。

ウ　借主以外の第三者が占有利用している場合

借主が第三者に対して転貸している場合
借主本人は住んでおらず、その家族だけが住んでいる場合
（例えば、親権者が借主で、物件には未成年者が住んでいる場合）
法人の社宅に、役員又は従業員のみが住んでいる場合
法人が借主でその子会社が占有利用している場合
借主が物件を奪われて第三者に不法占拠されている場合

　以上のように、借主本人は物件を使用しておらず、第三者のみが物件を居住・利用している場合は、借主のみならず、占有利用する第三者を明渡請求の相手方とする必要があります。これは、借主が物件を使用していない場合には、占有利用する第三者が占有権（直接占有）を有しているためです。

(3)　「誰が」請求するのか

ア　借主のみが占有している場合

　借主のみが物件を占有している場合は、貸主が、借主に対し、賃貸借契約終了に基づく目的物返還請求権としての明渡請求権を有することになります。
　したがって、貸主が請求権者となり、借主に対して明渡請求を求めることになります。
　これは、貸主がオーナー（物件所有者である場合）と、貸主が物件のサブリースを受けている場合で変わりません。

イ　第三者が占有している場合

　借主ではない第三者が物件を占有している場合には、

　①借主に対しては、賃貸借契約に基づく目的物返還請求権としての明渡請求
　②第三者に対しては、所有権に基づく妨害排除請求権、又は、（対抗要件を備えている場合には）賃借権に基づく妨害排除請求権としての明渡請求（民法６０５条の４第２号）

　以上を求めることができます。
　この点、②において、所有権に基づく妨害排除請求を求めるのであればオーナー、賃借権に基づく妨害排除請求を求めるのであれば、貸主が請求権者となります。

次のページ：【明渡請求訴訟事件の実務】８請求権者（賃貸人・所有者）の特定（１）

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よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか？

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか？

当事務所での解決までの平均期間は、４か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、１カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

内容証明郵便による契約解除通知送付（受任から３日～１週間程度）
訴訟提起（内容証明郵便送付日の翌日～２週間程度）
第１回期日（訴訟提起日から1ケ月～１ケ月半程度）
判決期日（第１回期日から１週間～２週間程度）
強制執行申立（判決期日から２週間～１ケ月程度）
断行手続（強制執行申立から１ケ月～１ケ月半程度）
退去完了

強制執行手続のうち、断行手続（裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続）によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね４ケ月～５ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、１カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね４ケ月程度です。

【２０２２年１０月１１日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか？

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額１４０万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか？

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい？

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

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