【明渡請求訴訟事件の実務】１４ 訴訟提起にあたっての考慮事項（手段選択）

【明渡請求訴訟事件の実務】１４　訴訟提起にあたっての考慮事項（手段選択）

(1)賃料滞納に基づく明渡請求は訴訟提起が原則

　賃料滞納に基づく建物明渡請求を行う場合には、任意交渉を継続するとともに、可能な限り訴訟を速やかに提起すべきです。赤坂門法律事務所は、任意交渉を継続するともに、速やかに賃借人に対する訴訟提起を行うことがほとんどです。

　理由は以下のとおりです。

　①賃料滞納に基づく明渡請求は、放置すると日々損害が発生します。賃借人が任意に退去しない場合に、できるだけ早期に強制執行手続を申し立てることができるよう、可能な限り早期に債務名義（賃借人に対して明け渡しを命じる判決）を取得する必要があります。
　
　②任意交渉のみで明渡を実現しようとすると、退去に乗り気でない賃借人により交渉を引き延ばされる可能性があります。
　
　③仮に任意交渉にて退去合意を取り付けたとしても、合意書に定めた退去合意が履行されない可能性があります。例えば荷物をそのままにして連絡も無く所在不明となった場合などです。この際、賃貸人側で部屋の中の荷物を撤去し、強制的な明渡を実現するためには、別途訴訟を提起する必要が生じる場合があります。
　
　④訴訟提起後も、訴訟外で明渡交渉を行うことも可能です。また、訴訟手続きの中で合意を成立させることもできます。例えば、３か月後に退去するなど、一定期日までに退去する旨の和解を成立させたり、賃料滞納を解消すること、又は分割払いを認めることでそのまま物件への居住を認めることができる場合もあります。
　
　⑤訴訟提起が賃借人の問題解決にとっての契機となり、膠着していた状況を打開することができることがあります。

　なお、速やかに訴訟を提起することが、賃借人を心理的に追い詰めることを心配し、訴訟提起について心理的抵抗がある管理会社様やオーナー様もいらっしゃるかと思います。
　しかし、訴訟提起を事前に予告するとともに訴訟の趣旨を説明することもあり、賃借人の心理的負担をある程度解消することもできます。
　このように、賃料滞納に基づく明渡請求については、任意交渉がまとまらないようであれば、訴訟提起を速やかに行うことが鉄則です。

(2)調停申立を行うことが適切な場合

　このように、賃料滞納に基づく明渡請求については、訴訟を行うことが鉄則ともいえ、弊事務所としても速やかに訴訟提起を行うことを推奨しています。
　しかしながら、必ず訴訟提起をしなければならないというものでもありません。
　例えば、親族間の賃貸借の場合等、訴訟提起により事態が悪化する場合、訴訟を提起した場合に抗弁が主張される可能性が高い場合などは、訴訟提起より前に調停を申し立てて早期の解決を図ることが効果的な場合もあります。

(3)早期に任意交渉がまとまった場合の対応

　交渉後速やかに任意交渉がまとまり、「１か月後に退去する。既に転居先も決まっている」といった場合には、そもそも訴訟提起も調停申立も行う必要が無いと思われます。仮に期日までに退去しない場合であっても、そこから訴訟提起しても遅延による損失はそう大きいものではないですし、また、訴訟中に退去に至るケースも多いからです。
　但し、退去日が先となっている場合（例えば１年後に退去するといった内容の合意）は、いわゆる即決和解（訴え提起前の和解）を申立て、明渡に関する債務名義を取得しておくという方法もあります。

(4)手段選択については弁護士にご相談を

　既に述べた通り、賃料滞納に基づく明渡請求においては、任意交渉と同時並行で訴訟提起を行うことが鉄則です。但し、調停申立が適切な場合もありますし、そもそも訴訟提起や調停申立が不要な場合もあります。
　ご依頼頂いた場合には、手段選択について柔軟に検討することも可能です。まずは詳しく御事情をお伺いしたうえで手段を検討していくことになると思われます。