コラム | 家賃回収・建物明渡の弁護士専門相談サイト東京・福岡

【明渡請求訴訟事件の実務】１５　訴訟手続～①訴えの提起「管轄・手数料」～

y-nakazawa — Fri, 28 Oct 2022 03:54:05 +0000

(1)　全体像

　建物明渡請求訴訟提起後、判決が下されるまでの流れは、具体的には以下のとおりです。
　 ①訴えの提起
　 ②第１回期日決定→被告への訴状送達
　 ③第１回期日・続行期日（審理）
　 ④判決又は和解、取り下げ
　 ⑤上訴・上告
　今回は、このうち①訴えの提起で問題になる点のうち、「管轄」と「訴え提起の手数料」について解説します。

(2)　訴訟提起の管轄

ア　訴訟の管轄とは

　訴訟は、裁判所に訴状を提出することにより行います（民事訴訟法１３３条１項）。
　しかし、裁判所に訴状を提出するといっても、裁判所であればどこでも良いというものではありません。事件を管轄する裁判所に訴訟提起する必要があります。

イ　事物管轄

　地方裁判所と簡易裁判所のどちらに訴訟提起するかは、「訴訟の目的の価額」（訴額）によります。訴額は１４０万円以下の場合には簡易裁判所が、訴額がこれを超える場合には地方裁判所がそれぞれ管轄裁判所となります。もっとも、不動産明渡訴訟のような不動産に関する事件については、訴額に関係なく地方裁判所に訴えを提起することができます（裁判所法２４条１号）。

ウ　土地管轄

　どこの裁判所に訴訟を提起すればよいかは、民事訴訟法にて「土地管轄」が定められています。原則として被告の住所又は主たる事務所に提起する必要があります（民事訴訟法４条）。一方的に訴えを提起される被告の利益を保護しようとする趣旨です。
　但し、不動産明渡請求については、明渡の対象となる不動産の所在地について土地管轄が認められます（民事訴訟法５条１２号）。また、滞納賃料の請求については、原則として、賃料を受領する賃貸人の住所地に土地管轄が認められます（民事訴訟法５条１号）。賃料の支払は債権者の現在の住所地にてすることが原則であり（民法４８４条１項）、債権者の住所地が「義務履行地」となるためです。
　不動産の明渡請求と賃料請求を併合して訴訟提起する場合には、不動産の明渡請求と賃料請求を合わせてどちらかの管轄裁判所に一緒に提起することができます。例えば、不動産の所在地が福岡県、賃貸人が宮崎県に居住、賃借人が東京都に居住していた場合には、東京地方裁判所に明渡訴訟を提起できるほか、福岡地方裁判所でも宮崎地方裁判所でも訴訟提起することができます。
　また、賃貸借契約書等の多くに定められているとおり、管轄裁判所について合意が存在する場合には、合意された裁判所に訴訟を提起することができます（合意管轄　民事訴訟法１１条）。なお、１つまたは複数の裁判所にのみ管轄を認める専属的合意管轄裁判所を定めることもでき、この場合には、合意により定められた裁判所にのみ管轄が認められます。専属的合意管轄裁判所の定めは見落としがちですので、特に注意が必要です。

エ　異なる管轄裁判所に訴訟を提起してしまった場合の処理

　異なる管轄裁判所に訴訟を提起した場合には、管轄違いの移送（民事訴訟法１６条１項）を申し立てることができます。
　しかし、管轄違いの移送手続には１か月～２か月程度かかることがあります。訴訟を取り下げたうえで正しい裁判所に訴訟提起するという処理を行う方が早いことの方が多いです。基本的には訴訟を速やかに取り下げたうえで適切な管轄裁判所に訴訟を提起することになります。

(3)　訴え提起の手数料

ア　手数料の算定基準（訴額に応じた算定）

　訴訟提起においては、訴額に応じた所定の手数料を裁判所に納める必要があります。訴額は原告が訴えをもって主張する利益により算定されます。

　不動産明渡請求訴訟における原則的な訴額の算定は、
　①土地明渡請求の場合
　　（不動産の固定資産税評価額の２分の１）×（明渡請求権の根拠となる請求権ごとに定められた割合（所有権：２分の１、賃貸借終了に基づく請求権：２分の１）を乗じた額）
　②建物明渡請求の場合
　　（不動産の固定資産税評価額）×（明渡請求権の根拠となる請求権ごとに定められた割合（所有権：２分の１、賃貸借終了に基づく請求権：２分の１）を乗じた額）
　　以上のような算定方法となります。

イ　具体的な算定方法

　具体的に言えば、賃貸借契約終了に基づく明渡請求の場合、土地明渡請求の場合には、明渡対象土地の固定資産税評価額の４分の１、建物明渡請求の場合には、明渡対象建物の固定資産税評価額の２分の１が訴額となり、当該訴額に応じた手数料を裁判所に納める必要があります。
　訴額は、明渡の対象面積により決定されます。
　土地の一部の明渡を求める場合には、明渡を求める面積の割合により算定された固定資産税評価額に４分の１を乗じた金額が訴額となります。建物の一部の明渡を求める場合にも同様です。
　区分所有建物全体の明渡を求める場合には、区分所有建物の建物部分の固定資産税評価額に２分の１を乗じた金額を訴額として算定することになります。

ウ　固定資産税評価額が存在しない場合

　新築物件や過去の未評価物件など、固定資産税額が存在しない土地建物もあります。
　そのような場合には、不動産が所在する法務局が定める「新築建物課税標準価格認定基準表」を利用して物件自体の価格を算定します。この場合、訴状とともに上申書を提出して訴額を明らかにすることになります。
　なお、トランクルームの明渡請求のように、固定資産税評価額がそもそも存在しえない場合には、当該トランクルームの新品価格を参考に訴額を算定することになります。

エ　手数料の納付方法

　納付方法は、訴状に手数料相当額の収入印紙を貼付する方法により納めます。
　実務上は、貼付せずに小さな袋に入れてクリップ止めして提出することもあります。

【明渡請求訴訟事件の実務】１４　訴訟提起にあたっての考慮事項（手段選択）

y-nakazawa — Mon, 24 Oct 2022 01:19:18 +0000

(1)賃料滞納に基づく明渡請求は訴訟提起が原則

　賃料滞納に基づく建物明渡請求を行う場合には、任意交渉を継続するとともに、可能な限り訴訟を速やかに提起すべきです。赤坂門法律事務所は、任意交渉を継続するともに、速やかに賃借人に対する訴訟提起を行うことがほとんどです。

　理由は以下のとおりです。

　①賃料滞納に基づく明渡請求は、放置すると日々損害が発生します。賃借人が任意に退去しない場合に、できるだけ早期に強制執行手続を申し立てることができるよう、可能な限り早期に債務名義（賃借人に対して明け渡しを命じる判決）を取得する必要があります。
　
　②任意交渉のみで明渡を実現しようとすると、退去に乗り気でない賃借人により交渉を引き延ばされる可能性があります。
　
　③仮に任意交渉にて退去合意を取り付けたとしても、合意書に定めた退去合意が履行されない可能性があります。例えば荷物をそのままにして連絡も無く所在不明となった場合などです。この際、賃貸人側で部屋の中の荷物を撤去し、強制的な明渡を実現するためには、別途訴訟を提起する必要が生じる場合があります。
　
　④訴訟提起後も、訴訟外で明渡交渉を行うことも可能です。また、訴訟手続きの中で合意を成立させることもできます。例えば、３か月後に退去するなど、一定期日までに退去する旨の和解を成立させたり、賃料滞納を解消すること、又は分割払いを認めることでそのまま物件への居住を認めることができる場合もあります。
　
　⑤訴訟提起が賃借人の問題解決にとっての契機となり、膠着していた状況を打開することができることがあります。

　なお、速やかに訴訟を提起することが、賃借人を心理的に追い詰めることを心配し、訴訟提起について心理的抵抗がある管理会社様やオーナー様もいらっしゃるかと思います。
　しかし、訴訟提起を事前に予告するとともに訴訟の趣旨を説明することもあり、賃借人の心理的負担をある程度解消することもできます。
　このように、賃料滞納に基づく明渡請求については、任意交渉がまとまらないようであれば、訴訟提起を速やかに行うことが鉄則です。

(2)調停申立を行うことが適切な場合

　このように、賃料滞納に基づく明渡請求については、訴訟を行うことが鉄則ともいえ、弊事務所としても速やかに訴訟提起を行うことを推奨しています。
　しかしながら、必ず訴訟提起をしなければならないというものでもありません。
　例えば、親族間の賃貸借の場合等、訴訟提起により事態が悪化する場合、訴訟を提起した場合に抗弁が主張される可能性が高い場合などは、訴訟提起より前に調停を申し立てて早期の解決を図ることが効果的な場合もあります。

(3)早期に任意交渉がまとまった場合の対応

　交渉後速やかに任意交渉がまとまり、「１か月後に退去する。既に転居先も決まっている」といった場合には、そもそも訴訟提起も調停申立も行う必要が無いと思われます。仮に期日までに退去しない場合であっても、そこから訴訟提起しても遅延による損失はそう大きいものではないですし、また、訴訟中に退去に至るケースも多いからです。
　但し、退去日が先となっている場合（例えば１年後に退去するといった内容の合意）は、いわゆる即決和解（訴え提起前の和解）を申立て、明渡に関する債務名義を取得しておくという方法もあります。

(4)手段選択については弁護士にご相談を

　既に述べた通り、賃料滞納に基づく明渡請求においては、任意交渉と同時並行で訴訟提起を行うことが鉄則です。但し、調停申立が適切な場合もありますし、そもそも訴訟提起や調停申立が不要な場合もあります。
　ご依頼頂いた場合には、手段選択について柔軟に検討することも可能です。まずは詳しく御事情をお伺いしたうえで手段を検討していくことになると思われます。

＜「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」の解説＞

y-nakazawa — Mon, 03 Oct 2022 01:37:19 +0000

１.はじめに

　これまで過去に人の死が生じた物件の不動産取引を行う際、宅地建物取引業者（宅建業者）による適切な調査や告知に関する明確なルールがなかったことから、円滑な流通や安心できる取引が阻害されていました。
判断基準がないことで、所有する物件で死亡事故が生じた場合に、全て事故物件として取り扱われるのではないかとの所有者の懸念から、特に単身高齢者の入居が困難となる問題がありました。
　このような背景の下、国土交通省では、宅地建物取引業者が負うべき義務の解釈について、２０２０年２月より「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」でガイドラインの方向性・内容について議論を開始しました。
　議論の結果、２０２１年１０月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定されました。

２．ガイドラインの内容

(1)宅地建物取引業者の義務の判断基準としての位置づけ

　宅地建物取引業者が宅地建物取引業法上負うべき義務の解釈について、トラブル未然防止の観点から、現時点で一般的に妥当と考えられるものを整理し、とりまとめたものです。あくまで宅地建物取引業法に関するものですので、民事上の調査・説明義務などによる損害賠償責任の有無は、個別具体的に判断されます。
　但し、宅地建物取引業者の行為が宅地建物取引法上の重要事項説明義務違反等に該当する場合、民事上の注意義務違反が成立し、損害賠償請求がなされる場合は多いと思われます。

(2)対象とする不動産の範囲

　本ガイドラインにおいては、マンションや一戸建て、居住用建物の敷地など、住宅として用いられる居住用不動産を対象としています。居室だけではなくベランダやエレベーター、廊下などの共用部も含まれます。事業用不動産については、契約締結の判断に与える影響が一様でないことからガイドラインの対象外とされています。

(3) 調査について

　宅地建物取引業者は、販売活動、媒介活動に伴う通常の情報収集を行うべき業務上の一般的な義務を負っています。ただし、人の死に関する事案が生じたことを疑わせる特段の事情がないのであれば、人の死に関する事案が発生したか否かを自発的に調査すべき義務までは宅地建物取引業法上は認められません。原則として、聞き込みやインターネットサイトを調査するなどの自発的な調査を行う義務もありません。
　他方で、販売活動・媒介活動に伴う通常の情報収集等の調査過程において、売主・貸主・管理業者から、過去に、人の死に関する事案が発生したことを知らされた場合や自ら事案が発生したことを認識した場合に、この事実が取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、宅地建物取引業者は、買主・借主に対してこれを告げなければなりません。
　なお、宅地建物取引業者が媒介を行う場合、売主・貸主に対し、告知書等に過去に生じた事案についての記載を求めることにより、媒介活動に伴う通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとされています。この告知書等に記載を求める場合の留意点として売主・貸主に対して記載が適切に行われるよう必要に応じて助言するとともに、故意に告知しなかった場合等には、民事上の責任を問われる可能性がある旨をあらかじめ伝えることが望ましいとされています。
　但し、「売主買主が記載した告知書等に記載がない場合には告知義務は生じない」というものでもありません。告知書等により、売主・貸主からの告知がない場合であっても、人の死に関する事案の存在を疑う事情があるときは、売主・貸主に確認する必要があります。

(4) 告知について

ア　宅地建物取引業者が告げなくても良い場合
　宅地建物取引業者は、原則として、人の死に関する事案が、取引相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、告知が必要です。他方で、ガイドラインにおいて、告知不要となる場合の判断基準が以下のとおり示されています。
①自然死・不慮の事故の場合（賃貸・売買取引どちらも告知不要）
　対象不動産で老衰や病死など、いわゆる自然死については、住居用不動産について発生することは当然に予想されるものですので、原則として、告知は不要です。このほか、事故死に相当するものであっても、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中での不慮の死についても、当然に予想されるものですので、原則として、告知は不要です。ただし、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合においては、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため、告知が必要です。

②賃貸取引で発生・発覚後３年経過した場合（賃貸取引のみ）
　対象不動産・日常生活で通常使用する集合住宅の共用部分（例えば共用の玄関・エレベーター・廊下・階段など）で発生した自殺、他殺等が発生（特殊清掃が行われた場合は発覚）し、概ね３年が経過した後は告知不要です。ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響が特に高い場合（例えば凄惨な殺人事件が発生した場合が考えられます）はこの限りではありません。
　この点注意が必要なのは、「３年が経過する前に、第三者への賃貸に供したか否かによって、３年の期間が短縮されるものではない」という点です。ガイドラインは、第三者に賃貸に供したか否かについは基準に含めていません。

③隣接住戸及び通常使用しない集合住宅の共用部分（売買取引・賃貸取引共通）
　取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分（居住者が自由に出入りできない屋上や、通常使用しない非常階段、敷地の端に設置されたポンプ室の裏側）で自殺、他殺等の事案（特殊清掃が行われた場合は発覚）が発生した場合は告知不要です。ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い場合はこの限りではありません。

イ　前記ア以外の場合
　前記ア①～③のケース以外の場合は、宅地建物取引業者は、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、買主・借主に対してこれを告げなければなりません。告げる場合は、前記３．の調査を通じて判明した点について実施すれば足り、買主・借主に対して事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合には発覚時期）、場所、死因（不明である場合にはその旨）及び特殊清掃等が行われた場合にはその旨を告げるものとされます。
　ここでいう事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合には発覚時期）、場所、死因及び特殊清掃等が行われた旨については、前記３．で示す調査において売主・貸主・管理業者に照会した内容をそのまま告げるべきです。なお、売主・貸主・管理業者から不明であると回答された場合、あるいは無回答の場合には、その旨を告げれば足ります。契約内容の一部を省いたり、加筆して趣旨を変えたり、媒介業者が独自の判断で評価を交えて文意を変えることなどは避ける必要があります。

ウ　買主・借主から問われた場合及び買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等
　取引の対象となる不動産における事案の存在に関し、買主・借主から死亡の有無について問われる場合もあります。この場合には、自然死や日常生活における死であったとしても、調査を通じて判明した事実を告げる必要があります。また、借主から問われた場合には、３年を経過していたとしても、調査のうえ調査結果を告げる必要があります。
　その社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等も同様です。
　但し、この場合においては、調査先の売主・貸主・管理業者から不明であると回答されたとき、あるいは無回答のときには、その旨を告げれば足ります。

３．今後の影響

　本ガイドラインは、「心理的」瑕疵という買主の主観面から「人の死」という事実面に向き直させて、告知義務を負う場合と告知義務を負わない場合とを明確化しました。
　いままでは所有者の嫌悪感から高齢者の入居を拒む例もありましたが、高齢者への賃貸の障害除去につながることが期待されます。
　一定の基準が示されたことで、取引当事者や宅地建物取引業者のトラブルが未然に防止され、既存建物の円滑な流通が促進されていくと考えられます。

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宅地建物取引業法施行規則の一部改正等について

y-nakazawa — Fri, 02 Sep 2022 00:53:55 +0000

１　はじめに

　令和４年５月１８日に宅地建物取引業法が改正されました。
　宅地建物取引業法とは、一般的に宅建業法と呼ばれるものです。宅地や建物の売買及び賃貸等を取り扱う宅地建物取引業者（不動産会社のことです。以下、「宅建業者」といいます。）が不正なことをしないように定め、取引の相手方の利益保護を目的とした法律です。
　今回この宅建業法が改正された背景には、「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」が令和３年５月１９日に公布されたことにあります。同法律では、手続きにおける押印を不要とするとともに、書面交付などについて電磁的方法により行うことなどを可能とする見直しが行われました。
　この法律に関する制度見直しの一環として宅建業法の改正が行われました。
　具体的には、宅建業法上必要とされていた重要事項説明書（３５条書面）及び契約締結時書面（３７条書面）の宅地建物取引士の押印が不要となりました。また媒介・代理契約締結時の交付書面、レインズ登録時の交付書面、重要事項説明書（３５条書面）、契約締結時書面（３７条書面）の電磁的方法による交付が可能になりました。

２　法改正による押印廃止

(1)　押印廃止の対象

　まずは、押印の廃止について解説します。
　押印が廃止になったのは、重要事項説明書と契約締結時書面の２つです。

(2)　重要事項説明書の押印の廃止

　重要事項説明書（宅建業法３５条に規定されていることから、３５条書面と呼ばれることもあります。）とは、取引の相手方がその不動産について契約をするか否かの判断材料になる重要な事項を記載した書面のことで、契約の前に書面を交付し、宅地建物取引士が取引の相手方に説明をする義務があります。旧宅建業法では、この重要事項説明書に宅地建物取引士による記名・押印が必要でしたが、今回の改正により押印が不要となりました。

(3)　契約締結時書面の押印の廃止

もうひとつ、押印が不要になったのは契約締結時書面（宅建業法３７条に規定されていることから、３７条書面と呼ばれることもあります。）です。一般的には、宅地建物取引士が契約当事者に対面し、契約書を交付する形で行われることが多いと思われます。
契約締結時書面は当事者間のトラブル防止を目的としたもので、代金又は借賃の額、その支払方法など、契約内容のうち主要な事項を記載し、取引の相手方に対し遅滞なく書面にて交付しなければなりません。旧宅建業法では、この契約締結時書面には建物取引士による記名・押印が必要でしたが、今回の改正により押印が不要になりました。

３　法改正による電磁的方法による書面交付

(1)　電磁的方法による書面交付の内容

　次に電磁的方法による書面交付について説明します。
　対面が原則であった重要事項説明書について、平成２７年８月からＩＴ重説に係る社会実験が開始されました。令和元年１０月からは「重要事項説明書等の電磁的方法による交付」の社会実験も行われ、令和３年３月より本格運用へ移行しました。
　今回の改正により電磁的方法による交付が認められるようになった書面は、①媒介・代理契約締結時の交付書面、②レインズ登録時の交付書面、③重要事項説明書、④契約締結時書面の４つです。
ここで注意しなければならないのが、いずれの書面も電磁的方法による交付をするためには、契約の書面毎に取引の相手方の承諾を得なければならないということです。

(2)　書面の内容の解説

　ところで、媒介・代理契約締結時書面とレインズ登録時の交付書面がそれぞれどのようなものなのでしょうか。この点、以下で説明します。
ア　媒介・代理契約締結時書面
　媒介・代理契約締結時書面は、宅建業法３４条に定められた書面です。
　宅建業者は、媒介契約や代理契約を締結した場合、取引金額や報酬などの契約内容のうち主要な事項を記載した書面（つまり契約書のことです。）を、依頼者に対し遅滞なく交付しなければなりません。書面交付が必要な媒介契約と代理契約は、「宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介契約」、「宅地建物取引業者に宅地又は建物の売買又は交換の代理を依頼する契約」のことと定められています。したがって、賃貸についての媒介・代理契約には、書面交付の義務はありません。
　ところで、媒介契約と代理契約とは、どのような契約のことでしょうか。媒介契約と代理契約は似ていますが少し異なっていて、媒介とは両当事者間の間に入って仲立ちすることで、代理とは一方当事者に代わってその一方当事者のために処理することをいいます。具体的には、所有している土地の売却を検討しているＡさんがＢ社に媒介を依頼し、Ｂ社が買い手を探してきて、ＡさんとＢ社が探してきた買い手との間で契約が結ばれます。これを媒介契約といいます。それに対して代理契約は、ＡさんがＢ社に土地売却の代理権を与え、Ｂ社はＡさんに代わって買い手と契約を締結します。簡単に言うと、媒介契約ではＢ社は中立ですが、代理契約ではＢ社はＡさんの味方となります。

イ　レインズ登録時の交付書面
　レインズとは、指定流通機構のことです。専任媒介契約と専属専任媒介契約を締結した宅建業者は、より早く、また広く相手方を見つけることができるように相手方の積極的探索義務があり、専任媒介契約と専属専任媒介契約を締結した際には、依頼のあった不動産についてレインズに登録をしなければなりません。
　媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の３種類あります。一般媒介とは依頼者は何社も重ねて宅建業者と媒介契約をすることができ、自分で取引相手を見つけることもできます。専任媒介契約とは、依頼者はひとつの宅建業者のみで媒介契約をし、自分で取引相手を見つけることもできます。専属専任媒介とは、ひとつの宅建業者のみで契約をし、自分で取引相手を見つけることはできません。依頼者保護の観点から一般媒介に比べ、専任媒介と専属専任媒介は規制が厳しくなっており、レインズ登録が義務付けられています。
　レインズ登録時書面とは、レインズ登録をしたときにレインズから交付される登録を証する書面のことで、宅建業者はそれを遅滞なく依頼者に引き渡さなければなりません。

(3)　電磁的方法による交付も認められます。

　旧宅建業法では、媒介・代理契約書面、レインズ登録時交付書面は書面による交付のみが認められていましたが、今回の改正により、電磁的方法による交付も認められることになりました。
　具体的には、電子書面を電子メール等により提供する方法、電子書面をWebページからのダウンロード形式により提供する方法、電子書面を記録したCD-ROMやUSBメモリ等の交付する方法等などがあります。

４　最後に

　最後に、今回の改正で従来書面による交付しか認められていなかった書面が、広く電磁的方法による交付が認められたことで、宅建業者との「媒介・代理契約→重要事項説明→不動産の売買交換賃貸契約」に至るすべての場面において、電磁的記録による方法で行うことができるようになりました。
　宅建業法が電磁的方法によりできる業務が広くなったことで、不動産業界全体のペーパーレス化が進み、今後は建築基準法や借地借家法においても電磁的記録による方法が認められると予想されます。
　ただ、現時点では宅建業者によっては電磁的方法に対応していない会社もあり、これが一般的になるには時間がかかると推察されます。今後の宅建業者選びに際しては、ペーパーレス化に対応しているか否かという点も比較対象の１つになっていくのかもしれません。

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【明渡請求訴訟事件の実務】１３　占有移転禁止の仮処分の要否

y-nakazawa — Mon, 29 Aug 2022 05:09:22 +0000

(1)　占有移転禁止の仮処分の意義

ア　明渡を命じられた被告に対してのみ強制執行手続ができる（原則）

賃貸人が家賃滞納を理由として賃貸借契約を解除し、賃借人に対して建物の明渡請求を行うケースを想定します。
　賃借人が任意で明渡を行わない場合、賃貸人は賃借人や占有者を被告として建物明渡請求訴訟を提起することになります。建物明渡請求訴訟において、被告が出廷してこない場合や、明渡を拒否する場合には、債務
名義（判決）を得たうえで、強制執行手続への移行を検討することになります。
　このとき、強制執行手続により裁判所の強制力をもって物件から退去させることができるのは、判決において明渡を命じられた被告と、審理終結後に被告から占有権を承継した第三者のみです。したがって、訴訟の
審理が終結する前に物件を占有していた第三者に対しては、強制執行手続により物件から退去させることはできません。

イ　強制執行妨害や強制執行が困難になる場合

　この強制執行手続の仕組みを利用し、第三者に物件を占有させることで強制執行を妨害する賃借人や占有者が少なからず存在します。
　また、物件が従業員の社宅や派遣型風俗店の待機所として使用されている場合、また、賃借人が友人に又貸しを重ねている場合などは、訴訟を遂行している間に予期せずに占有者が変更されていく場合もあります。

ウ　占有移転禁止の仮処分の必要性

　占有移転禁止の仮処分とは、訴訟中に占有者が変更され、強制執行が不可能となるという事態を防ぐために、民事保全手続きの一種として認められている手続です。
　具体的には、明渡訴訟の被告となる占有者を訴訟前に固定し、勝訴判決後の強制執行に備えるための手続です。民事保全法に基づく手続の一種です。
　占有移転禁止の仮処分手続において、物件の占有者が佐藤さんであると認められたとしましょう。この場合、審理の途中で仮処分後に鈴木さんや田中さん等の第三者が建物の占有を取得したとしても、佐藤さんに対する建物明渡訴訟の勝訴判決に基づいて、鈴木さんや田中さんに対しても、建物明渡しの強制執行手続ができます。
　　

(2)　占有移転禁止の仮処分を検討する場合

ア　賃借人ではない不特定の複数人が物件に出入りしている場合

　物件に不特定の第三者が出入りしている場合は、賃借人が既に物件を占有しておらず、第三者が占有している可能性が高いといえます。また、不特定の複数人が出入りしている場合には、そもそも占有者の特定が困難であるともいえます。
　いわば、占有移転禁止の仮処分が必要となる典型的なケースであり、仮処分の申し立てが必須であるといえます。

イ　賃借人が賃借物件から退去し、特定の第三者が占有している場合

　物件の占有者を明確に確定することができれば問題ありません。例えば、賃借人が転貸しており、実際に転借人が物件の使用を明確に認めている場合です（なお、往々にしてこのような場合には賃借人は転貸が違法であるとの認識がありません）。
　しかし、転貸の場合には、そのように明確に特定できない場合もあります。例えば、占有者自身と連絡が取れない場合や、居住目的であるもののいつの間にか事業用の目的で使用されている場合です。
　また、転借人が、さらに第三者に転貸するというケースも生じがちです。
　このような場合には、占有移転禁止の仮処分を検討すべきです。

ウ　その他、賃借人による第三者への転貸が生じる可能性がある場合

　ケースバイケースですが、使用目的や使用の用途により検討すべき場合があります。
　従業員社宅は実際に使用する従業員が知らない間に変更されている場合もあります。　　個人事業での店舗や事務所などは、経営主体がいつの間にか変更されている場合があります。このように、占有者が明確に認定できない場合や転貸の可能性が少しでもある場合においては、占有移転禁止の仮処分を経由した方が無難です。逆に、家族で一軒家に居住し、かつ小学校の子供がいるといった場合は、第三者に占有を移転することが想定されませんので、仮処分を経由する必要はない場合が多いといって差し支えありません。
　明確に執行妨害が生じている場合などは、断行仮処分を検討した方が良いケースもあります。断行仮処分については、別途解説します。

エ　まとめ

　建物明渡請求訴訟を提起する場合に占有移転禁止の仮処分を経由する必要があるか否かは、事案の性質によります。
　①賃借人ではない不特定の複数人が物件に出入りしている場合は必須
　②特定の第三者に転貸していることが明確な場合は推奨
　③占有者が明確に認定できない場合や転貸の可能性が少しでもある場合にも推奨
　④居住用物件に家族で居住しているような場合には、必ずしも必要ではない
　簡単にまとめると、以上のとおりかと思います。

【明渡請求訴訟事件の実務】１２　訴訟提起の判断基準

y-nakazawa — Tue, 23 Aug 2022 01:49:09 +0000

(1)明渡請求においては、訴訟提起を先行させることが多い

　建物明渡請求においては、原則として交渉と同時並行にて明渡請求訴訟を提起するのが一般的です。これは、相手方が退去を引き延ばすことを防ぐことに目的があります。
　例えば、建物明渡請求において、相手方との間で退去合意をしたとします。相手方が合意どおりに退去してくれれば差し支えありません。しかし、合意を反故にされ居座られる場合があります。合意を反故にされたタイミングから明渡を求めて訴訟提起することになります。合意書に定めた猶予期間の分明渡が遅れることになります。これだと早期解決は期待できませんし、賃貸人としても想定外の損害を被ることになります。
　そこで、一般的には、明渡請求訴訟を提起するとともに、同時並行で退去交渉を行うことになります。訴訟中に退去が完了し、訴訟自体を取り下げることもあります。

(2)　訴訟提起を選択しない場合もある

　訴訟提起を選択しない場合として、早期退去が見込める場合があります。早期退去が見込める以上、訴訟提起をするまでもないという単純な話です。早期退去と訴訟提起しないことを前提として、滞納家賃を一部免除したり分割払の合意を行うこともあります。
　　

(3)　訴え提起前の和解（即決和解）を成立させる場合

　訴訟外で退去合意を行い、その内容を訴訟上の和解に反映させることもあります。
　訴訟上で退去合意を行うことにより、退去合意を反故にされないようにする点にその主眼があります。
　退去時期が先になった場合などによく利用されます。

(4) まとめ

　明渡請求においては、原則として訴訟提起を経たうえで任意交渉を行うことになります。但し、案件の性質によっては、
　これまで述べたことはあくまで一般論です。賃借人の属性や明渡の見込み、また、ご依頼者のご意向等により訴訟提起するか否かの判断が変わります。
　訴訟提起をせずに明渡交渉をご依頼したいという方につきましては、そのご意向に従って手続を進めることになります。

【明渡請求訴訟事件の実務】１１　相手方との交渉

y-nakazawa — Fri, 19 Aug 2022 03:42:58 +0000

(1)　賃貸借契約を解除して賃借人に明け渡しを求める場合

ア　契約解除通知の発送

　賃貸借契約を解除し、賃借人に対して明け渡し請求を行う場合、弁護士が賃借人に対して契約解除通知を送付します。
　契約解除通知の内容は、大きく分けて、
①　催告解除（期限を定めて賃料支払等の履行を求め、期限内に履行が無かった場合に解除するもの）
②　無催告解除（期限を定めずに即時解除するもの）
　この２種類があります。
　契約解除の意思表示は内容証明郵便で送付するのが一般的です。契約解除の意思表示が到達した日、解除の意思表示の内容について記録を残すためです。
　なお、内容証明郵便が受け取られない場合に備えた措置として、同内容の通知書を特定記録郵便等で送付することもあります。但し、これはケースバイケースです。

イ　賃借人に対する連絡と交渉

　契約解除通知到達後、賃借人に対する連絡と明渡に関する交渉を行います。
　賃借人に対する電話連絡において、契約解除通知の内容を説明します。
　また、賃借人との間で退去時期に関する交渉を行います。賃借人が生活に困窮していると認められる場合などは、弁護士から行政機関（生活保護担当部署等）の案内をすることもあります。
　そもそも賃借人と電話連絡がつかない場合もあります。その際には物件の明渡を求める訴訟を提起することになります。

(2)　占有者に対して明渡を求める場合

ア　明渡を求める通知書送付

　物件を不法に占有されている場合等は、相手方に対し、まずは物件の明渡を求める文書を送付することが通例です。（その前提として、占有者が誰かを特定する必要があります。）
　内容としては、所有権・賃借権に基づく妨害排除請求権として物件の明渡を求める、という形になるのが通例です。

イ　そのうえで、相手方との間で明渡の交渉を行うことになります。

　相手方に対しては、即時明渡を求めることになります。特に不法占拠の場合には、物件に予想不可能な損害を生じさせるためです。
　相手方と連絡が取れない場合には、相手方に対して物件の明渡を求める訴訟を提起します。そもそも不法占拠者の特定ができないという場合もあります。その場合には、占有移転禁止の仮処分等の手続を経ることで占有者を特定することができます。また、占有移転禁止の仮処分を経ていれば、その後占有者が変わっても強制執行に支障が無い状態にすることができます。

【明渡請求訴訟事件の実務】１０　明渡対象物件の特定

y-nakazawa — Wed, 01 Jun 2022 03:34:58 +0000

(1)　明渡の対象となる物件を特定する必要性

　建物明渡請求訴訟においては、明渡の対象となる物件が何か特定することが必要です。
　明渡の対象が特定できない場合には、強制執行手続において執行の対象が不特定となる結果、強制執行手続により明渡が実現できないという結果となる可能性があります。
　また、明渡の対象となる物件を訴状において特定していない場合、訴状が却下される可能性もあります。
　賃貸借契約の対象が明渡の対象となりますので、明渡の対象は一般的には賃貸借契約書の記載により決定されることになります。
　以下では、建物明渡請求訴訟において、物件の類型ごとに具体的にどのように物件を特定していくのか検討していきます。

(2)　区分所有マンション

　区分所有マンションにおいては、不動産登記簿に記載されている専有部分が原則として明渡請求の対象となります。但し、賃貸借契約の内容において共用部分がその対象となっている場合もありますので（管理組合や他の区分所有者との関係でどのように整理されているかは別問題です）、そのような場合には明渡請求の対象を慎重に検討することが必要ですし、そもそも賃借人が排他的に占有使用できるかどうかという問題もありますので、そもそも「明渡請求の対象になるかどうか」の検討が必要です。

(3)　アパートや一棟建賃貸マンション

　アパートや一棟建賃貸マンションにおいては、部屋番号等で物件を特定することが多いと思われます。部屋番号で部屋が区切られていますので、部屋番号さえ特定できれば、明渡の対象もおのずと明らかになるためです。
　但し、賃貸借契約の内容によっては、部屋以外の専用の物置や駐輪場等、部屋以外の部分も賃貸借の対象とされている場合もあり、その場合には注意が必要です（部屋の明渡は完了したが、物置の明渡はできなかったということになりかねません）。

(4)　戸建物件

　いわゆる戸建物件の場合には、建物とその敷地たる土地が対象となることが一般的です。建物の敷地も含めて明渡の対象とするというのが一般的な考え方です^※。

※この点、敷地のうち建物が建っている以外の部分のみが対象となるという考え方があり、そのような訴訟指揮を行う裁判官に出会ったこともありますが、その考え方だと特定に困難を生じる場合が生じますし、厳密に決定できるものでもありませんので、このような特定の仕方は疑問であると考えています。

　問題は、「明け渡しの対象となる敷地はどこからどこまでか」という点です。
　いわゆる建売分譲住宅団地のように、それぞれの境界が明確な場合には良いですが、一つの土地に数棟の一戸建の建物が建てられている場合だと、どこからどこまでが敷地としてよいか不明の場合があります。
　このような場合には、ある程度利用範囲を画して物件を特定するか、若しくはそもそも建物のみを明渡の対象とするといったときもあります。これはケースバイケースというほかなく、訴訟提起時に使用実態を詳しく調査したうえで決定することになります。
　　

(5)　オフィスビルの事務所・テナント

　オフィスビルの事務所やテナントの場合には、部屋番号自体が明らかではなく「Ａ区画」とか「Ｂ区画」といった形で賃貸借契約において特定されてる場合が多く、また、区画をまたいで賃貸されている場合もあります。
　そこで、オフィスビルの事務所やテナントについては、原則として賃貸借の対象を図面で示して特定することが一般的です。そうでもしないと一見どこが賃貸借の対象なのかわからないためです。
　ここで注意したいのは、「賃貸借契約書に添付された図面が正しいとは限らない」という点です。例えば、賃貸借契約書に添付された書面が簡素な内容である場合です。このよう場合には、実際の賃貸対象範囲と一致していない場合がありますので、このような場合には、別図面等で実際に賃貸の対象となる範囲を特定する必要があります。

(6)　駐車場

　建物ではないですが、建物に付随して駐車場の賃貸借契約が締結されることがあります。
　駐車場番号が付され、かつ、区画が白線等で区切られている場合には特定は容易です。しかし、例えば、「この駐車場内のどこにでも駐車しても良い」という場合にはそもそも明渡の対象となる土地の特定ができません。
この場合には、明渡請求ではなく車両の撤去請求等を検討する必要があり、注意が必要です。

【明渡請求訴訟事件の実務】９　請求権者（賃貸人・所有者）の特定（２）

y-nakazawa — Tue, 10 May 2022 01:28:20 +0000

(1)　請求権者を具体的に検討する必要性

　「７　明渡請求における当事者の検討」にて、不動産明渡請求における請求権を有する人は、①賃貸人、又は、②所有権者（オーナー）と説明しました。
　ただ、ひとくちに「賃貸人」「所有者」といっても、誰が賃貸人か、誰が所有者なのか、悩む場合も少なくありません。
　前回は、「誰が賃貸人なのか」を検討しました。
　そこで、今回は、「誰が所有者といえるか」を検討します。

(2)　登記済不動産

ア　原則

　所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物を使用し、収益し、処分する権利を有します（民法２０６条）。所有者とは物につきその所有権を有する者と言い換えることもできます。
　不動産の所有権は、登記にて公示されます。登記において現在の所有者として登録している者は、いわゆる登記の推定力により、当該不動産の所有者であると推定されます。具体的にいえば、不動産に関する履歴事項全部証明書に現在の所有者として記載されている者、が、所有者と推定されます。
　

イ　例外（反証）

　但し、登記簿に記載されている所有者であることは反証により覆すことができます。
　例えば、登記原因となった売買契約が無効であることや既に取り消されていること等を主張立証することで、所有者であることを否定することもできます。

(3)　未登記不動産について

　登記されていない未登記不動産については、いわゆる登記の推定力が働きません。
　この場合、不動産に関する建築確認申請を行ったことや固定資産税の課税証明書等によりその所有権を証明する必要があります。
　固定資産税は固定資産の所有者に課するものとされており（地方税法３４３条１項）、所有者とは、土地又は家屋については、登記簿又は土地補充課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に所有者として登記又は登録がされている者をいうものとされています。未登記建物について固定資産税の課税義務者として登録されている者が所有者であると認められることが多いものと考えられます。

(4)　まとめ

　以上のとおり、不動産の所有権は原則として不動産登記簿に現在の所有者として記載された者に帰属するものと推定されます。
　なお、登記上において所有者であるとの記録がなされていても反証により覆されることがあること、未登記不動産の場合においては登記の推定力が及ばない結果、所有権の存在について主張立証を必要とする場合があることに注意が必要です。

【家賃滞納・建物明渡専門弁護士による契約条項解説】１９　当事者双方からの期間内解約条項

y-nakazawa — Fri, 22 Apr 2022 05:26:02 +0000

【期間内解約の条項例】

第〇条（期間内解約）
１　賃借人は、賃貸人に対して少なくとも３０日前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。
２　前項の規定にかかわらず、乙は、解約申入れの日から３０日分の賃料（本契約の解約後の賃料相当額を含む。）を甲に支払うことにより、解約申入れの日から起算して３０日を経過する日までの間、随時に本契約を解約することができる。
３　賃貸人は、賃借人に対して、６か月前に予告することにより本契約を解約することができる。但し、正当事由が存在する場合に限る。

【期間内解約条項の解説】

１　趣旨

　期間の定めのある建物賃貸借契約においては、原則として、解除事由が無い限り、契約期間が満了するまで契約を一方的な意思表示で解約することはできません。
　しかしながら、
　(1)賃借人が任意に解約できる旨の合意があれば、当該条項に従って解約できます（民法６１８条及び同法６１７条参照）。
　(2)賃貸人が任意に解約できる旨の合意がある場合には、正当事由がある場合には、解約が認められます（借地借家法２７条・同法２８条）。
　　以下、説明します。

２　条項の内容

（１）　賃借人からの期間内解約を認める旨の規定
　賃貸借契約に関する民法上の規定は、原則として任意規定（当事者間の合意があればそれによる）とされています。
　したがって、期間の定めがある建物賃貸借契約であっても、賃貸借契約書にその旨の合意があれば、その定めにしたがって賃借人から任意解約することができます。また、「３０日前」などの解約申入日から終了日までの定めがないときは、民法６１７条の規定により、解約申入れの日から３か月の経過をもって終了することになります。

（２）　賃貸人からの期間内解約を認める旨の規定
　賃貸借契約に関する民法上の規定は、原則として任意規定（当事者間の合意があればそれによる）とされていますが、賃貸人からの期間内解約については、借地借家法の規定による制限があります。
　つまり、賃貸人による期間内解約を認める規定があったとしても、その内容は無制限に認められるわけではありません。賃貸人からの解約申入れは借地借家法２７条により、解約の申入れの日から６か月経過後に終了するものとされ、また、この解約申入れは、借地借家法２８条により、正当事由が無いと解約申入れは認められません。
　なお、賃貸人からの任意解約権を認める合意は賃借人に不利な合意なので、借地借家法３０条に違反し無効ではないかという論点があります。この点裁判例は分かれていますが、解約を留保する特約がある場合には解約申入れにより終了する賃貸借になるが、正当事由の存在を必要とするから必ずしも賃借人に不利とはならず原則として有効とするのが一般的な見解です。但し、個別の事情（契約締結の経緯等）によって無効とされる可能性もありますので注意が必要です。

目次：建物賃貸借契約条項解説

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コラム | 家賃回収・建物明渡の弁護士専門相談サイト 東京・福岡

【明渡請求訴訟事件の実務】１５ 訴訟手続～①訴えの提起「管轄・手数料」～

(1) 全体像

(2) 訴訟提起の管轄

ア 訴訟の管轄とは

イ 事物管轄

ウ 土地管轄

エ 異なる管轄裁判所に訴訟を提起してしまった場合の処理

(3) 訴え提起の手数料

ア 手数料の算定基準（訴額に応じた算定）

イ 具体的な算定方法

ウ 固定資産税評価額が存在しない場合

エ 手数料の納付方法

目次

【明渡請求訴訟事件の実務】１４ 訴訟提起にあたっての考慮事項（手段選択）

(1)賃料滞納に基づく明渡請求は訴訟提起が原則

(2)調停申立を行うことが適切な場合

(3)早期に任意交渉がまとまった場合の対応

(4)手段選択については弁護士にご相談を

目次

＜「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」の解説＞

１.はじめに

２．ガイドラインの内容

(1)宅地建物取引業者の義務の判断基準としての位置づけ

(2)対象とする不動産の範囲

(3) 調査について

(4) 告知について

３．今後の影響

宅地建物取引業法施行規則の一部改正等について

１ はじめに

２ 法改正による押印廃止

(1) 押印廃止の対象

(2) 重要事項説明書の押印の廃止

(3) 契約締結時書面の押印の廃止

３ 法改正による電磁的方法による書面交付

(1) 電磁的方法による書面交付の内容

(2) 書面の内容の解説

(3) 電磁的方法による交付も認められます。

４ 最後に

【明渡請求訴訟事件の実務】１３ 占有移転禁止の仮処分の要否

(1) 占有移転禁止の仮処分の意義

ア 明渡を命じられた被告に対してのみ強制執行手続ができる（原則）

イ 強制執行妨害や強制執行が困難になる場合

ウ 占有移転禁止の仮処分の必要性

(2) 占有移転禁止の仮処分を検討する場合

ア 賃借人ではない不特定の複数人が物件に出入りしている場合

イ 賃借人が賃借物件から退去し、特定の第三者が占有している場合

ウ その他、賃借人による第三者への転貸が生じる可能性がある場合

エ まとめ

目次

【明渡請求訴訟事件の実務】１２ 訴訟提起の判断基準

(1)明渡請求においては、訴訟提起を先行させることが多い

(2) 訴訟提起を選択しない場合もある

(3) 訴え提起前の和解（即決和解）を成立させる場合

(4) まとめ

目次

【明渡請求訴訟事件の実務】１１ 相手方との交渉

(1) 賃貸借契約を解除して賃借人に明け渡しを求める場合

ア 契約解除通知の発送

イ 賃借人に対する連絡と交渉

(2) 占有者に対して明渡を求める場合

ア 明渡を求める通知書送付

イ そのうえで、相手方との間で明渡の交渉を行うことになります。

目次

【明渡請求訴訟事件の実務】１０ 明渡対象物件の特定

(1) 明渡の対象となる物件を特定する必要性

(2) 区分所有マンション

(3) アパートや一棟建賃貸マンション

(4) 戸建物件

(5) オフィスビルの事務所・テナント

(6) 駐車場

目次

【明渡請求訴訟事件の実務】９ 請求権者（賃貸人・所有者）の特定（２）

(1) 請求権者を具体的に検討する必要性

(2) 登記済不動産

ア 原則

イ 例外（反証）

(3) 未登記不動産について

(4) まとめ

目次

コラム | 家賃回収・建物明渡の弁護士専門相談サイト東京・福岡

【明渡請求訴訟事件の実務】１５　訴訟手続～①訴えの提起「管轄・手数料」～

(1)　全体像

(2)　訴訟提起の管轄

ア　訴訟の管轄とは

イ　事物管轄

ウ　土地管轄

エ　異なる管轄裁判所に訴訟を提起してしまった場合の処理

(3)　訴え提起の手数料

ア　手数料の算定基準（訴額に応じた算定）

イ　具体的な算定方法

ウ　固定資産税評価額が存在しない場合

エ　手数料の納付方法

【明渡請求訴訟事件の実務】１４　訴訟提起にあたっての考慮事項（手段選択）

１　はじめに

２　法改正による押印廃止

(1)　押印廃止の対象

(2)　重要事項説明書の押印の廃止

(3)　契約締結時書面の押印の廃止

３　法改正による電磁的方法による書面交付

(1)　電磁的方法による書面交付の内容

(2)　書面の内容の解説

(3)　電磁的方法による交付も認められます。

４　最後に

【明渡請求訴訟事件の実務】１３　占有移転禁止の仮処分の要否

(1)　占有移転禁止の仮処分の意義

ア　明渡を命じられた被告に対してのみ強制執行手続ができる（原則）

イ　強制執行妨害や強制執行が困難になる場合

ウ　占有移転禁止の仮処分の必要性

(2)　占有移転禁止の仮処分を検討する場合

ア　賃借人ではない不特定の複数人が物件に出入りしている場合

イ　賃借人が賃借物件から退去し、特定の第三者が占有している場合

ウ　その他、賃借人による第三者への転貸が生じる可能性がある場合

エ　まとめ

【明渡請求訴訟事件の実務】１２　訴訟提起の判断基準

(2)　訴訟提起を選択しない場合もある

(3)　訴え提起前の和解（即決和解）を成立させる場合

【明渡請求訴訟事件の実務】１１　相手方との交渉

(1)　賃貸借契約を解除して賃借人に明け渡しを求める場合

ア　契約解除通知の発送

イ　賃借人に対する連絡と交渉

(2)　占有者に対して明渡を求める場合

ア　明渡を求める通知書送付

イ　そのうえで、相手方との間で明渡の交渉を行うことになります。

【明渡請求訴訟事件の実務】１０　明渡対象物件の特定

(1)　明渡の対象となる物件を特定する必要性

(2)　区分所有マンション

(3)　アパートや一棟建賃貸マンション

(4)　戸建物件

(5)　オフィスビルの事務所・テナント

(6)　駐車場

【明渡請求訴訟事件の実務】９　請求権者（賃貸人・所有者）の特定（２）

(1)　請求権者を具体的に検討する必要性

(2)　登記済不動産

ア　原則

イ　例外（反証）

(3)　未登記不動産について

(4)　まとめ

【家賃滞納・建物明渡専門弁護士による契約条項解説】１９　当事者双方からの期間内解約条項

１　趣旨

２　条項の内容